[中房研协]多城市发布“限跌令”，保障房地产市场平稳发展

  热点聚焦

  近日，株洲市住建局对部分采取降价策略售房的企业项目负责人进行了约谈，要求其全面整改，立即停止违规销售行为，下架不合规房源，并将这些行为计入企业信用不良记录。

  在此之前，长三角城市江阴市住建局也曾发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价倾销，打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降价降质、逾期交付等违规违法行为。据不完全统计，已有包括株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等7个城市针对部分房企或中介降价等问题出台相关政策或约谈相关企业，针对采用降价策略采用明显低于正常市场价格销售、代理新建商品房的现象出台“限跌令”。

  热点评析

  “限跌令”主要集中在部分弱二线及三四线城市

  目前，在主要一线及强二线城市，为抑制房地产市场升温过快，限制性调控政策频频加码，成交量较去年同期有较大程度下滑，房价也出现一些松动，但一线城市房价主要受供需关系影响，热门地段供不应求的情况短期内无法改变，因此，政府也依然会继续实施严格的调控政策，遏制房价过快上涨。

  与此同时，部分弱二线及三四线城市迎来“逆向”调控，当地政府通过制定政策的方式限制房价跌幅。“限跌令”的发布集中在一些楼市存在下行压力的城市，这些城市的产业较为单一，城市发展更多地依靠“土地财政”，且新建商品住宅库存压力较大，一旦形成房价下跌的预期，会导致量价齐跌，因此作为市场调控者，地方政府尤其是三四线城市的政府有动力发布“限跌令”。

   双向调控目的是保持房地产市场稳定

  房价涨幅大的城市，需要调控政策抑制房价过快增长；房价跌幅大的城市，同样需要调控，防止出现房地产金融及社会风险。

  对房地产市场而言，本质上是政策市，不仅是关乎开发企业的生意，也关乎政府财政收入以及居民的住房民生，因此短期内价格的大涨大跌不符合各方利益。“限跌令”的出台，可以防止“价格战”等恶意市场竞争，出现扰乱房地产市场秩序的现象；也可以防止房企因控制成本而出现质量下降等问题。

  对房地产开发企业而言，在频出的限跌、限涨政策下，房企正在面临更严酷的挑战。出台限跌令的城市往往供大于求，一方面房源过剩、销售压力大，另一方面不允许通过降价销售，若盲目扩张，将可能导致大量的库存积压导致资金无法回笼，面临巨大的财务风险。此时，房企在拿地时应采用更加谨慎的策略，合理制定销售计划，加快周转，依靠运营提升效率。

  对购房者而言 “限跌令”的发布，有助于规避住房贷款坏账的增加，有助于防范房地产金融风险，有助于稳定社会秩序，防止一些已经买房的业主因房价下跌产生的不满情绪，出现因退房退款等情况产生的纠纷。