研究背景
今年4月29日，中央政治局会议召开。此次会议明确，支持各地从当地实际出发完善房地产政策。此次会议统一了思想，5月份地方政策放松的节奏明显加快、力度明显增强，一些重点城市更是如此。在当前不断趋于宽松的政策环境下，房地产市场交易行情恢复如何？这是每个市场参与者比较关心的问题。《百城住宅成交预测报告》追踪了全国100个城市住宅日度成交情况，并预测了5月份全月市场行情的相关特征。此类数据和分析，将有助于更及时把握住宅市场的动态、更有针对性地发现问题、更科学地优化完善住房政策，最终也将更好促进房地产市场的平稳健康发展。
5月成交环比涨幅预计近一成
基于5月上中旬数据，即5月1日-20日数据，可以推算出全月即31天的成交总量。相关公式为：5月成交面积预测值=（5月1-20日成交面积加总）/20*31。此类预测值和全月的数据相对会接近。据此，我们得出全国100个重点城市新建商品住宅5月份成交面积的预测值，并计算了相应的环比涨幅和同比涨幅数据。
数据显示，今年5月份全国100个城市新建商品住宅成交面积预计为1963万平方米，环比预计增长9%，同比预计下跌58%。观察5月份的预测数据，可以发现几个特点。1）全国百城住宅成交数据总体处于底部挣扎的阶段，尤其是对比2020年以来的月度数据，当前位于偏低位水平。2）4月份各地政策出台频率也较高，但4月份依然出现了比较明显的环比下跌态势，5月份有望扭转该走势，使环比涨幅有积极的表现。3）房地产市场总体向好发展，结合央行房贷利率下限下调等政策，5月份下旬数据将有进一步改善的可能，这可以助力5月全月成交数据的改善。
同比跌幅有望收窄
除成交环比有正增长的积极表现外，同比数据也有一些积极的变化。我们整理了全国百城住宅成交面积单月的同比涨幅。数据显示，去年3-5月份同比涨幅为正，但涨幅在变小。去年6月份以来，全国百城住宅成交面积出现了同比下跌态势，且跌幅总体在扩大。今年4月份该同比跌幅最大，为61%。不过5月份同比跌幅预测值为58%，说明同比跌幅呈现收窄态势。虽然收窄的幅度不大，但至少说明跌幅没有继续扩大，这是积极的、值得肯定的地方。
当然也需要清醒认识到，今年1-5月份的单月同比跌幅确实比较大，且1-5月份累计的同比跌幅约为52%。此类数据会拖累上半年的数据，即今年上半年房屋销售数据确实会比较悲观。反过来，这也要求各地积极落实国务院“新举措能用尽用、能出尽出”的精神，继续优化和放松房地产政策、更好激活合理住房消费需求，以防范市场成交数据恶化。
二线城市压力略大
本次报告纳入统计的100个城市中，一线城市为4个，二线城市为22个，三四线城市为74个。我们对这三类城市成交面积的环同比涨幅进行预测，以分析不同城市面临的问题或压力。数据显示，今年5月份一、二、三四线100个城市新建商品住宅成交面积预测值分别为162、952和850万平方米，环比涨幅预测为-1%、9%和10%，同比涨幅预测为-38%、-61%和-57%。
三类城市中，一线城市明显受上海和北京的拖累影响，5月份市场成交数据难言环比转正。但广州楼市表现要略好。二线城市中，类似杭州和长春等城市的同比跌幅都较大，说明市场压力大。三四线城市中，类似嘉峪关、德阳等少数城市表现略好，但其他城市普遍出现了不同程度的下跌态势。总结来说，二线城市是同比跌幅最大的一类城市，这也要求此类城市应继续在购房政策方面优化，包括放松限购、降低购房首付比例等，以防范交易数据继续下滑或恶化。
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