[易居研究院]6月政策效应开始发酵,新房成交预计环比增两成

2022-06-23 14:14:50 来源:易居研究院

以下内容节选自

易居月报之

【百城新房成交预测报告】

  成交面积

  基于日度交易数据推测月度交易,能够比较及时、主动和快速地跟踪房地产市场交易行情。相关公式为:当月成交面积的预测值=(当月1-N日成交面积加总)/N*30(或31)。据此也可以形成环比和同比增速等数据,以更好概括全月市场行情和特征。本次报告监测了全国100个城市6月1日-20日的日度数据,并据此转化为全月预估数据。

  2022年6月份,全国100个城市新建商品住宅成交面积预计为2506万平方米,环比预计增长21%,同比预计下降41%。今年5月份这100个城市环比增长14%,同比下降56%,据此可以认为,6月份继续保持环比正增长态势,环比增速也有所扩大,同时使得同比降幅继续收窄。

  此类数据充分说明,在3月份以来持续性的稳楼市政策等助力下,房地产交易层面的数据开始有所改观,充分体现了房地产交易行情改善的趋势。1)4月29日中央政治局会议以来,各地政策宽松导向更加清晰,从行政、金融、财政、税收等领域多方面做好保障,对于合理住房消费需求的释放有积极的作用。2)各地疫情防控取得积极成果,一些城市楼市交易环境逐渐改善,楼市交易逐渐步入正轨,呈现了环比拉升的积极态势。3)各地鼓励购房的工作积极到位,购房者的市场预期也发生了变化。尤其是一些城市二手房交易活跃的过程中,客观上也为新房交易创造了较好的条件。

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  环比数据的改善,客观上也对同比降幅指标产生积极的影响。从同比降幅数据看,今年6月份全国百城新房成交预计下降41%,相比5月份的数据收窄了15个百分点。观察历史数据,去年6月份以来百城数据呈现了明显的下降态势,且降幅总体扩大。但是今年5月份以来降幅指标出现变化,即降幅扩大态势得到遏制,同时进入到降幅收窄的通道之中。唯一的市场压力是,虽然同比降幅数据在改善,但降幅的绝对值依然是偏大的。

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  城市分类

  本部分将100个城市分为一二线和三四线城市,分别为26个和74个。6月份,26个一二线城市新建商品住宅成交面积预计为1314万平方米,环比增速预计为13%,同比增速预计为-44%。74个三四线城市新建商品住宅成交面积预计为1192万平方米,环比增速预计为31%,同比增速预计为-36%。总体上看,三四线城市的环比拉升要略快,但还不能简单认为三四线城市复苏的动力更强,这是因为三四线城市最近几年楼市都偏低迷,近期政策利好下滞后和积压的需求有所释放。当然客观上也要肯定三四线城市近期稳楼市一揽子政策的积极效应。

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  城市排序

  对不同城市进行排序,也可以看出近期哪些城市市场复苏迹象更明显,哪些则偏弱。这有助于我们更好把握城市之间的差异,也可以据此分析政策的效应和趋势。对于布局相关城市的房企而言,据此可积极预判市场、调整营销策略等。

  1、一二线城市

  我们选取了6月份成交数据环比增速最快和最慢的各10个城市,并列表进行分析。从统计情况看,包括上海、西宁、长春、济南、北京、青岛、深圳、苏州、成都和西安这10个城市环比拉升相对快。其中上海和长春显然和疫情防控后的需求释放有关。而对于苏州、成都等城市,则和近期购房政策持续宽松有关。同样,包括厦门、福州、昆明、南宁、宁波、合肥、广州、重庆、兰州和大连等市场数据偏弱,说明购房政策有待进一步出台或发酵,以促进交易市场的复苏。

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  2、三四线城市

  我们选取了6月份成交数据环比增速最快和最慢的各10个城市,并列表进行分析。从统计情况看,包括嘉兴、桐乡、菏泽、嘉峪关、吉林、九江、铜陵、太仓、昆山和淮南这10个城市环比拉升相对快。其中嘉兴、桐乡、太仓和昆山市场的购房政策明显宽松,数据也充分体现了购买力较强、复苏态势较好的特征。而且从实际反馈看,近期确实出现了一波环沪购房热的现象。同样,包括安顺、衡阳、衢州、六盘水、东营、资阳、淮北、清远、建德和晋江等市场数据偏弱。以衢州为例,4月初其在全国三四线城市中较早地放松了限购和限贷政策,但在6月份又继续出台了放松政策,这说明市场恢复情况并不好,政策宽松化需要加码。

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  季度分析

  本部分对全国100个城市的季度数据和半年数据进行分析,以更好地看待二季度以及今年上半年全国房地产市场的交易行情状况。从数据上可以看出,受今年上半年持续性的同比下降影响,虽然5-6月份有环比的拉升,但累计的数据确实还是比较差的。比如说,今年上半年的数据,甚至比去年下半年房地产市场降温下的数据还要差,即下降了三成,这就要求我们对当前市场行情走势要有清晰的、客观的认识。既要看到市场有复苏的趋势、空间和动力,也要警惕今年上半年交易偏弱对全年数据所带来的拖累影响。

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