01、市场总量变化

  销售规模触顶，迅速进入负增长区间

  2021年商品房销售面积约18亿平方米，创历史新高。2022年规模回落到13.58亿平方米，同比下降24.3%；2023年前6个月是5.95亿平方米，同比下降5.3%。剔除2021年初低基数因素导致的短暂高增长，从近十年的销售面积同比数据看，增速呈现螺旋式回落，具有典型的政策周期。2022年开始，房地产销售总量的减少以及增速回落和下降，不是偶发因素导致，是行业进入衰退周期的表现，是中长期发展趋势。

  02、开发投资变化

  2021年触顶，2022年、2023上半年出现确定性较强的负增长

  开发投资作为行业先行指标，与销售规模互相支撑与验证，同样在2021年触顶。作为固定资产投资的重要组成部分，房地产开发投资是中国经济增长的压舱石，而开发投资进入衰退阶段后，对全社会固定资产投资规模形成负面影响。

  同比增幅走势看，2021年一季度因基数原因短暂获得高增长，之后迅速回落，2022年4月份由正转负，至今增速转负超过17个月，与2020上半年的偶发负增长呈现不一样的特点。

  03、土地市场变化

  变化之一：随着城镇化率水平的提升，人口迁移速度减慢，城市建设土地需求量也在下降，高质量土地依然抢手

  98房改之后的20年是城镇化快速发展的20年，也是中国房地产市场的黄金20年。

  纵观土地市场的发展，2008年、2012年及2015年的低谷对应了整体市场阶段性低迷，无一例外经过短暂调整后市场迅速反弹，表现为土地市场的量价齐升。2020年疫情之后的土地市场出现了与以往完全不同的走势特点。表现为连续下跌，深度下跌。土地流拍、底价成交、国企托底、民企离场成为显著特征。

  变化之二：2021年9月份之后土地溢价率波动性降低，保持稳定的低位

  2015年到2021年是土地溢价率波动比较剧烈的时期。

  政府地价涨幅态度暧昧。地方政府对土地财政依赖度较高，不希望地价太低，也不希望土地价格上升过快，从而引发房价的上涨。保持地价的相对稳定是政策目标。各类控地价措施出台，如优化土地“招拍挂”，不再价高者得，推行“限地价竞房价”，“限房价、竞地价”，“限地价，竞配建”等等。

  2021年3月，土地“两集中”（集中公告、集中出让）政策出台，与疫情导致的行业下行重合共振，土地溢价率普遍回落，土地成交面积下降，成交总价下降。

  04、资金来源变化

  22年2月份后，房企资金来源明显减少，较此前下了一个台阶

  受“三道红线”，银行信贷集中度管理等金融政策影响，开发商获得银行新增信贷的成本上升，规模下降，存量贷款被提前收回，展期困难。

  资金是房地产开发的核心资源要素，近一年来不少头部民营开发企业出现债务暴雷，原因是市场萎缩、现金回笼困难，高负债下企业抗风险能力脆弱，导致资金链断裂。

  政府意识到企业暴雷的严重性后果，融资政策在2023年开始转向，出台“三支箭”，从信贷、债券、再融资等渠道支持“保交楼”，由于是定向救助，且倾向保项目而非保主体，开发企业的资金链问题短期难以整体得到缓解。

  05、新开工变化

  2019年是近十年的顶峰，规模超过22.7亿平方米。2020年-2023上半年，开工规模逐年加速下降

  新开工数据是房地产市场的先行指标，反映开发企业的开发能力，对后市发展的期望水平。2014-2015年新开工受到短期供求因素影响，出现了回调；2020年之后的三年新开工再现逐年加速回落（-1.2%、-11.4%、-39.4%），且跌幅远超以往。这种下调受到政策、融资、市场销售、宏观经济等多方影响。与房地产销售规模相比，新开工规模对市场风险的反应更加灵敏，代表了开发企业对市场的信心与判断。所以说，房地产市场的调整在2020年就开始了。这个时间点与疫情周期完全吻合。

  06、竣工面积变化

  “保交楼”政策的督促下，竣工指标保持相对平稳

  2021年竣工面积达到11.14亿平方米，与2017年的高点基本持平。2022年受影响影响，项目施工受到阻滞，竣工面积同比回落，但回落幅度远小于开工面积指标。2023年竣工同比保持较大幅度增长。

  虽然开发企业普遍反映资金困难，政府出台相应的金融保障措施“三支箭”，力保已售项目及时交付，保障民生和社会稳定。

  由于同期先行指标新开工面积大幅下降，预计明年竣工面积也会逐步回落。

  07、住宅价格变化

  22年均价触及高点并缓慢回落，下降及持平城市数量明显增多

  2022年之前百城住宅均价持续上涨，在22年6月份达到最高点16.2万/平方米，之后进入滞涨构筑价格平台阶段。

  从近十年的房价走势看，2016-2017年是房价上涨最为迅速的阶段，单位平均房价从一万出头跳涨到1.4万元左右。房价总体处于较高位置，且长期处于上涨态势，暂时没有快速回落的情形。

  百城上涨城市数量在2017年12月份达到93个，此后虽有反复，但总的趋势是上涨城市数量在下降，2021年5月份之后价格下降城市数量快速增加。

  08、开发企业变化

  变化之一：在供需两端制约之下，楼市复苏动能趋缓、企业去化压力仍然较大

  2019-2022年，虽然百强企业月度业绩规模有高低，但规律一致，即3月和6月是各季度的高点，且6月高于3月。2023年的走势打破了这一规律，3月份是半年度的高点，6月份业绩居然低于4月份。

  2023年1-7月百强房企实现销售操盘金额34124.4亿元，同比降低4.7%、累计业绩增速由正转负。整体来看，目前市场需求和购买力透支、行业信心也仍处在低位。

  变化之二：千亿房企阵营大缩水

  2020-2021年，全口径销售金额超千亿的房企达到43家，不少新兴民营开发企业闯入这个阵营，一时风光无限。也成为民营房企最后的高光时刻。随着市场的迅速调整，2022年千亿房企缩水了50%以上，只有20家，且大部分是央企或国企背景的开发商。从1-7月份的销售表现依然如此，2021年有23家企业超过千亿，2023年则只有10家超过千亿，预计全年达到16家，相对2022年，千亿房企数量继续缩水。

  09、调控政策变化

  变化之一：从全方位打击转为全方位救助

  从近四年房地产调控政策冷暖度看，2020年下半年到2022年初的一年半是政策超级紧缩期，原因是疫情初期，中国有效控制了病毒蔓延，在全世界范围内走出了独立经济增长行情，资金回流，一线及热二线城市楼市炒作风起。重点整治学区房炒作、假离婚、众筹炒房等，政策基本围绕落实“房住不炒”而展开，且打击力度拉满。时刻提防房地产“灰犀牛”。

  2022年4月份开始，由于国内疫情防控因素，人流物流资金流不畅，部分头部开发企业出现经营困难，债务违约等，调控政策开始转向，宽松政策占据主导，紧缩性政策占比迅速减少。近一年半的时间房地产政策以“转暖”“救市”为关键词。

  变化之二：7月底八月初，中央对房地产定位进行历史性重磅表述：供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策

  主要部委密集表态呼应中央。房地产政策因供求关系的变化而彻底转向；预期政策力度空前，调整大于优化，房地产生存发展局面发生显著变化。

  支持房地产企业融资、发展；满足刚性及改善住房需求；降低房地产交易成本和持有成本。

  变化之三：重点城市关于房地产政策的救市表述

  北上广深四个一线城市在政治局会议之后迅速表态，将结合城市房地产市场实际情况，抓紧抓好贯彻落实工作，更好满足刚性和改善性住房需求等，释放出强烈的信号。郑州作为热二线城市，率先落实“认房不认贷”、暂停限售等重磅措施。

  因城施策依然是未来地方政府施政的主要策略。“认房不认贷”成为主流配置、拆除行政限制类政策藩篱，释放市场活力，降低购房成本、优化购房交易流程等。

  大部分城市不再有明显阻碍房产交易的政策，一线城市适度优化限制类政策，匹配市场现状。