517新政后沪蓉深汉多地新房活跃度提升,二手房迎点状复苏

市场报告克而瑞研究中心 2024-05-23 09:22:23 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-05-23
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  导语

  预计5月新房成交环比4月会有一定程度提升,预期绝对量或与3月持平。

  ◎  文 / 杨科伟 俞倩倩

  4月末至今,中央到地方利好政策不断,尤其是5月中旬,降首付比、取消利率下限、降公积金利率等“三箭齐发”,现行房贷政策已经比2016年更宽松。从当前市场行情来看,重磅利好政策加码的确在短期内稳固了市场信心,从近一周(5.13-5.19)重点65城成交数据来看,“比上不足比下有余”,与4月周均相比增长17%,不过尚不及年内高点3月周均水平。从项目来访、认购来看,多地市场活跃度稳步提升。

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  517新政后11城下调首套和二套首付
仅庐长汉青4城下调房贷利率

  据CRIC调研的典型24个城市517新政落实情况,可以看出,地方政府降首付跟进速度明显快于降利率。11个城市已经下调首套房和二手房比例至15%和25%,不过仅合肥、长沙、武汉、青岛等目前已经降低房贷利率,余下多数城市还处于待调整阶段。

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  65城新房成交较4月周均增17%
不及3月高点,三四线“触底”回升

  从当前新房走势来看,5月整体市场延续弱复苏,“比上不足比下有余”。据CRIC监测,全国65个重点城市2024年第20周商品住宅成交面积为330.89万平方米,与第19周基本持平,与2024年4月周均相比增长17%,不过与年内高点3月和去年下半年周均水平相比分别下降4%和10%。

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  分能级来看,三四线修复情况好于一二线,40个三四线近一周成交量已显著好于今年3月周均水平,究其原因,多数三四线城市经历了2-3年调整期,基数较低,已处于需求稳定“降无可降”阶段,而对于核心一二线城市而言,整体利好新政仍有待发酵,暂未在成交端有明显体现。

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  杭宁郑等多城项目来访量上升
成都4盘即开即罄,深圳“通宵卖房”

  核心一二线城市上周来访、认购均有不同程度的回升,我们结合目前成交端表现,可以将重点城市分为以下几类:

  一是热点恒热的上海、成都、西安等,近一周市场成交止跌,因核心区域网红盘集中加推,使得市场热度高位维持。以上海为例,5月16日开盘的黄浦区淮海中路板块豪宅项目“凯德·茂名公馆”,备案均价16.8万元/平方米,75套房源45分钟内售罄,单日销售额超31亿元。再如成都,上周锦江区锦发广场、高新区远达·天宸名邸、高新区保利新川天珺、天府新区麓湖生态城4个项目开盘,共推出438套房源,因地段稀缺+配套优越+产品力强等因素,4盘开盘去化率均为100%。

  二是短期内市场热度明显回升类城市,以深圳、武汉为典型代表,整体成交已经显著好于去年下半年周均水平。典型代表如深圳,热销喜报频发,新盘加速出货。据CRIC监测,上周4个住宅项目开盘入市,共推售1222套住宅房源。5月18日双盘齐开,位于宝中的鸿荣源胤璇中心大厦不负众望,129套新房开盘当天几近日光,当天收金约15亿;福田京基宸悦府,推售157套建面约85-140㎡2-4房,首开销售额超5亿。而清湖地铁口的悦见和府推717套92-129㎡3-4房,周末两天成交5.18亿元,上门量超3000组,开盘92折,24小时不打烊“通宵卖房”。光明的润璟里上周五拿证、取证即销售,推245套78-89平3房,截止周日成交了83套、来访超1000人。

  再如武汉,主要是依托汉口和光谷热点区域板块单个热盘驱动,第20周项目来访认购小幅回升:全市单盘平均来访56组,较上周上涨8%,较4月周均上涨12%,单盘平均认购量2.7套,较上周上涨17%,较4月周均上涨13%,转化率4.8%环比上涨0.3个百分点。

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  三是多数城市诸如北京、杭州、南京、苏州、合肥、郑州等项目来访量稳中有增,市场活跃度提升,但是尚未在成交端有所体现。以杭州为例,我们调研了主流项目,第20周单盘来访量为160组,环比上涨45%,较4月周均上涨50%;单盘认购量为6.4套,环比涨64%,较4月周均涨19%。部分热盘再现“社保巨子”:运河新城板块的绿城宸岸印月摇号登记结果显示,该盘首开141套房源,共1008户家庭报名登记,整体中签率低至13.99%,有房家庭社保高达118个月。

  再如南京,第20周单盘平均到访量为67组,持平4月周均,较去年下半年周均稳中有增40%,不过从认购量来看,单盘仅为2.17套,显著不及4月和去年下半年周均水平。

  而郑州第20周整体市场到访量环比上升约9%,认购体量环比下降1%。主力在售项目项均认购约6.6套(上周6.7套)。细分来看,改善环比下降22%;刚改环比上升33%;刚需环比下降3%。

  四是个别弱二线城市诸如重庆、长春、福州、南宁等,市场暂无明显起色。以重庆为例,第20周来访量为7290组,环比下降2.02%,认购量313套,环比下降8.48%,转化率4.29%。主要是由于楼市政策持续放松,以及房企释放限时限量特惠房源,消磨客群对市场信心,转化率低位运行。再如长春,重点监测的项目第20周周度到访相比前一周环比仅增加1%,案场认购数量下降22%。大部分案场到访的上涨基本来源于案场佣金以及到访政策的调整,实际上整体成交并未出现太大变化;降低首付以及在利率政策未实施的情况下,整体市场相对比较冷静。

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  二手房市场点状复苏
京津重回3月“小阳春”
上海上周末成交改善

  二手房因前期市场热度较高,受利好新政影响有限。据CRIC监测数据,2024年第20周(5.13-5.19),14个重点监测城市二手房成交面积146.92万平方米,同环比分别下降18%和24%,较4月周均下降17%,较3月周均下降9%,与2023年下半年周均相比增长5%。

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  值得关注的是重点城市迎来点状复苏。以上海为例,据官网数据显示,517新政发布后收割周末,即5月18日-19日二手住宅成交套数高达806套和743套,显著高于2024年4月日均609套和2024年3月日均654套。

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  再如北京,据第三方平台数据显示,517新政后首个周末(5月18-19日),北京二手房日均成交再次突破1000套,其中5月18日成交超900套,5月19日成交超1100套,周末两天总成交超2000套,基本达到了2024年小阳春的热度。无独有偶,天津如是,二手房市场热度稳步回升,据第三方平台数据显示,第20周天津二手房成交量环比上涨27%,周成交规模基本与3月持平。

  总体来看,楼市517新政“降首付比+取消利率下限+降公积金利率等”齐发,短期内的确对购房者信心有所提振,各地楼市活跃度也有不同程度的提升:新房市场当前成交已低位回升,不过暂不及3月年内高点,二手房市场因前期热度较高,目前更多是局部城市点状复苏。预判后市,我们认为,5月新房成交环比4月会有一定程度提升,预期绝对量或与3月持平。各城市还将延续分化行情:对于前期热点头部城市上海、成都、西安等短期内热度有望止跌企稳,杭州、南京、苏州、合肥、郑州等近期前端指标项目来访量已出现回升,预期后续随着政策持续发酵,成交端也将有一定体现。