本月关注

  • 政府推动REITs常态化发行，白名单项目融资继续推进

  7月26日，国家发改委宣布将全面推动基础设施REITs的常态化发行，REITs项目的未来收益率将不再由官方提出具体要求，而是交由市场参与者自行判断和决策。7月29日，金融监管总局召开2024年年中工作会议，强调着力防控重点领域金融风险，推动城市房地产融资协调机制更好发挥作用。整体看来，本月并没有多少对于房企融资的直接相关政策，主要是针对公募REITs的发行监管进行了优化，同时再次强调了城市房地产融资协调机制的重要性，持续推进优质“白名单”项目的融资。

  • 单月规模创年内新高，万科获得大量银行贷款

  2024年7月65家典型房企的融资总量为523.46亿元，环比增加63.8%，同比减少9%，单月的融资规模创下了2024年以来的新高，主要是因为万科获得了326.66亿元的银行贷款。1-7月的累计融资总量为2678.47亿元，同比减少32%。本月房企债券发行了150.5亿元，环比减少2.9%，同比减少55.6%。债券类平均融资成本为2.85%，环比降低了0.41pct，同比降低0.67pct。本月境外方面仅有越秀地产发债，因此整体融资成本仅为4.1%；而由于境内发债的企业仍然主要是首开、金隅、保利置业等央企国企，因此境内融资成本仍然保持在较低的水平。

  • 西安经发物业完成上市，中交地产配股融资4.44亿元

  本月西安经发旗下的西安经发物业在3日于港交所成功挂牌，集资净额约9047万港元。在增发配股方面，中交地产在10日完成了5166.47万股的增发，募集资金总额达到4.44亿人民币，扣除发行费用后的净额为4.38亿人民币，此外荣盛发展的增发计划则仍然在内部评估中，厦门国贸则在期后的8月6日回复了上交所的问询。整体看来，大多数上市房企在境内的定增推进仍较为缓慢，如保利、大名城等已经被交易所同意注册的增发方案至今也没有完成，同时还有多家房企宣布终止定增。

  01

  债券发行

  单月规模创年内新高

  万科获得大量银行贷款

  2024年7月65家典型房企的融资总量为523.46亿元，环比增加63.8%，同比减少9%，单月的融资规模创下了2024年以来的新高，主要是因为万科获得了326.66亿元的银行贷款。从全年的累计数据来看，65家典型房企的累计融资总量为2678.47亿元，同比减少32%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资500.26亿元，环比增加56.6%，同比增加12%；境外债权融资23.2亿元，同比减少67.9%，上个月则没有企业进行境外融资。

  7月房企发债150.5亿元，环比减少2.9%，同比减少55.6%。本月境外方面仅有越秀地产发行了一笔利率为4.1%的16.9亿元绿色优先票据，境内发债规模为133.6亿元，环比减少13.8%，同比减少60.6%。其中，公司债发行74亿元，环比增加14.7%，同比则减少57.7%；中期票据发行59.6亿元，环比增加2.8%，同比减少61.5%。

  2024年1-7月65家典型房企新增债券类融资成本3.12%，较2023年全年下降0.48个百分点，其中境外债券融资成本4.18%，较2023年全年降低3.86个百分点，境内债券融资成本3.09%，较2023年全年降低0.39个百分点。单月来看，7月房企融资成本为2.85%，环比降低了0.41pct，同比降低0.67pct。本月境外方面仅有越秀地产发债，因此整体融资成本仅为4.1%；而由于境内发债的企业仍然主要是首开、金隅、保利置业等央企国企，因此境内融资成本仍然保持在较低的水平。

  具体企业表现来看，7月债券发行量最大的企业是越秀地产，企业发行了1笔16.9亿元的境外绿色优先票据以及2笔共15亿元的公司债。本月发行债券的企业共有9家，与上月相比减少了1家。从发债年限来看，越秀地产和金隅各发行了1笔期限长达10年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，越秀地产发行的另一笔公司债利率为2.25%，是本月房企发行的所有债券中最低。

  02

  债券到期及违约

  本月到期267亿元

  仍需警惕流动性危机

  7月将有19笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为267亿元，环比减少42%。提前关注到2024年8月将有26笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为402亿元，环比增加51%。

  在债务违约方面，本月没有新增房企首次曝出债务违约。然而整体看来，由于近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未完全复苏，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。

  03

  IPO和增发

  西安经发物业完成上市

  中交地产配股融资4.44亿元

  本月没有房企或房企旗下企业完成上市，同时也没有企业递交上市申请。西安经发旗下的西安经发物业在7月3日于港交所成功挂牌，集资净额约9047万港元。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。

  而在增发配股方面，本月中交地产在10日完成了5166.47万股的增发，募集资金总额达到4.44亿人民币，扣除发行费用后的净额为4.38亿人民币，此外荣盛发展的增发计划则仍然在内部评估中，厦门国贸则在期后的8月6日回复了上交所的问询。整体看来，自从2022年11月28日证监会出台房企股权融资的“第三支箭”之后，多家房企宣布了配股计划。但是大多数上市房企在境内的定增推进仍较为缓慢，如保利、大名城等已经被交易所同意注册的增发方案至今也没有完成，同时还有多家房企宣布终止定增。

  04

  股价变动

  两市地产股整月表现差异较大

  格力地产转型致股价大涨

  本月两市的地产股股价表现差异较大，A股整月上涨的地产股占比为70.5%，H股却不过19.8%。在H股方面，本月首创钜大是涨幅最大的地产相关股，企业股价在7月因首创集团旗下国内首支奥莱REITs的获批迎来了一波大涨，最终整月涨幅达到了36.59%。

  在A股房企方面，本月格力地产的涨幅较大。企业股价自月初起就进入了上行通道，月中至月末则持续震荡盘整，其股票上涨的主要原因是企业在7日晚间宣布退出房地产业务进行转型，因此迎来了连续两天的涨停板。