导语

  假设江核的需求大幅好转，去化速度提升50%，且严控广义库存项目的上市节奏，预计也需要2-3年才能恢复平衡。

  ◎  文 / 马千里、邱娟

  作为国家级新区、南京的成交主力板块之一，近一年南京江北新区核心区库存压力为何急剧攀升？预期转变的关键冲突点在哪里？怎样才能走出当前的困境？

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  板块现状：近一年江核新房成交量仅19万平方米，较2021年流速降幅超八成

  2024年前9月，南京商品住宅销售面积仅290万平方米，同比2023年同期降幅高达41%，成交规模大幅收缩。去化周期也由18个月拉长至24个月，库存压力逐渐加大。 

  刚刚过去的9月，新房供求低位运行，全月成交建面仅38万平方米。全月南京推盘17次，共计1215套房源，环比下滑12%，整体去化率仅26%。“十一”国庆期间，南京全市认购面积8.13万㎡，同比上涨3%，认购550套房源，同比下滑15%1，仍为近5年十一假期认购量低谷。

  细分到板块，从成交规模上来看，大校场、江北核心区、河西南成交规模相对较高，位居前三，成为TOP3板块。其中，曾经的顶流区域——江北核心区，新房去化遭遇了前所未有的困境。截至2024年9月底，库存达45万平方米，去化周期拉长至29个月，库存压力处于较高水平。

  值得注意的是，2021年，江北核心区曾经是南京成交规模最大的板块，成交建面高达102万平方米，近一年（2023.9-2024.8）该板块成交建面降至18.8万平方米，降幅高达82%，取而代之的成交规模榜首板块则是更为高端的大校场板块，其成交建面由48万平方米降至27.5万平方米，降幅相对较小。不仅仅是大校场外，河西南板块新房成交规模的降幅较之也相对温和。

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  原因探析（一）：逆市下土地供应严重过量
近七成广义库存项目仍未开盘

  相比狭义库存而言，江核的广义库存去化压力更为严峻，目前广义库存超过200万平方米，超过板块近一年新房交易量的10倍，其中在售项目广义库存68.6万平方米，占比仅32%；待入市项目广义库存146万平方米，占比接近七成。从项目开发商来看，大部分未入市项目多为城投项目，入市计划大都尚未公布。

  按出让时间统计，目前南京的广义库存主要来自于2022、2023年成交地块，广义库存分别为56、74万平方米，占比超过六成。固然，作为2021年新房成交量领先、狭义库存周期健康的板块，在客观事实上，大量出让土地的江北核心区，在土地财政方面为江北新区做出了更多贡献。但考虑到2022年后的市场下行，在市场波动下土地供应的高位过量，也是江核目前广义库存高企的最根本原因。而这，也正是2024年以来江核低密宅地出让频频遇冷、底价成交的最关键原因所在。

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  原因探析（二）：次新房价格腰斩
拉低新房去化率

  江核的去化压力攀升，一方面是受到江北核心区连续多年过量土地供应的影响；另一方面，二手房市场也在持续挤占板块的购房需求，当前江核次新小区二手房价格较新房有明显的优势，以华润国际社区项目为例，该项目为2018年入市的次新房，当前二手房成交均价23434元/平方米，较其历史高点价格47216元/平方米，降幅已经达50%，正荣润锦城与之类似，降幅也高达46%，老业主为了尽快止损、低价挂牌，板块内次新房源大量入市。CRIC监测数据显示，近一年板块二手房成交量达12万平方米，是同期新房成交规模的1.7倍，二手房也在一定程度上拖累了新房去化。

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  原因探析（三）：2022-2023年新房成交规模大幅收窄，进一步推高库存压力

  从新房供求来看，江北核心区供应相对适度，近些年供求比在1-1.36之间。但是受宏观环境的影响，尤其是在次新房价格大幅下降的影响下，供求规模明显下降。2023年，江北核心区新房价格下跌势头明显，成交颓势加剧，全年成交规模仅42万平方米，仅有历史高点的四成（2021年全年新房成交规模102万平方米，去化周期仅有2个月，其时成为南京各大板块成交规模之首），2023年底去化周期增至13个月。这种趋势在2024年进一步加剧，2024年前9月江北核心区成交量也仅有7万，去化流速十分缓慢，去化周期急剧拉长，到了9月底，已经增至29个月，库存量增至45万平方米。

  综上，受土地过量供应、二手房价格大幅下调等多方面影响，仅仅三年的时间，江北核心区从南京的顶流逐步陷入库存泥淖，去化周期增至29个月，供求关系失衡。不过，受政策利好的影响，十一假期期间各项目来访及认购量与平日周末相比，整体提升量集中在20%-30%。案场优惠加码，以特价房、工抵房以及房源普惠下探形式为主，优惠力度较大，市场小幅回温。譬如，9月最后一天领取销售许可证的江核纯新盘扬子保利·江韵瑧悦，首发第四代住宅受到市场热捧，市场热度有一定地提升。

  不过由于此前库存积压过多、去化压力“积重难返”，即便江核的需求侧预期大幅好转，去化速度提升50%，且严控广义库存项目的上市节奏，据我们估算，也需要2-3年才能恢复平衡。

  在去化压力高企的当下，板块自身需求恢复的作用有限，重塑供需关系，关键还是要依靠地方主管部门的合理引导：首先，要严控新增土地供给，并合理管控已出让地块的开发进度，避免狭义库存增加，推高营销成本，导致当前在售项目更难去化，“所幸”的是近年来出让土地大多为地方城投获取，在项目开发周期的承压能力方面强于民营企业。其次，可考虑适当收回未开发项目用地，或对于未开发项目用地适当改变容积率、用途等规划指标。在需求难以提振的情况下，从供给侧减轻广义库存高企的问题。再者，可结合新兴产业的进驻和发展进度，适当收购在建项目用于保障性住房，尤其是2022年以来托底成交的部分宅地可纳入其中，在加速板块库存去化的同时，也可助推板块产业规划预期的加快落地。