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  商品房市场销售持续改善

  1—10月，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。

  1-10月，新建商品房销售面积和销售金额同比跌幅较上期分别收窄1.3和1.8个百分点，月度改善幅度是今年以来最大的，主要是受到住宅市场拉动。10月份，各地积极抓紧落实存量政策、加快出台增量政策，还通过政府部门指导、行业协会倡议等方式，在全国范围开展“10月商品住房促销月”“百城千企促销活动”“方便看房”等活动，在政策利好释放和企业积极营销影响下，销售市场呈现出初步回稳态势。

  从数据趋势看，今年4月份之后无论是商品房销售金额累计同比还是销售面积累计同比，跌幅都呈现逐月收窄态势，在利好政策不断出台，效果不断释放的作用下，全年商品房销售面积跌幅有望回到-10%以内，销售金额跌幅有望收窄到-15%左右。

  市场出现的积极变化能有效提振参与主体的信心，但能否长期持续仍然存在不确定性。11月财政部又落地了一系列房地产相关税收政策，旨在降低购房者交易成本和缓解房地产企业财务困难。自然资源部也印发通知，为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供政策指导和工作依据，将帮助前期拿地但无力开发的企业回笼资金，减轻债务压力。随着各项政策效能进一步释放，将继续强化市场的修复节奏，加快促进房地产市场“止跌回稳”。

  10月商品房单月销售面积7646万平方米，同比减少1.6%，跌幅较上月缩小9.2个百分点；销售金额7975亿元，同比减少1.4%，跌幅较上月缩小14.6个百分点。虽然10月整体成交量价规模不及9月（9月份成交量高有季节统计方面的因素），但同比跌幅明显回升，在各项税收、土储政策利好支持下，这一趋势有望在今年最后两个月得到巩固。

  分类物业类型看，商品住宅销售面积和金额跌幅连续6个月收窄，本期改善幅度更为明显；办公楼和商业营业用房两项指标同比跌幅扩大，商业波动更为明显。

  从各地区销售情况看，两项指标依然同比明显下滑，金额跌幅高于面积跌幅，整体跌幅较上期收窄约1—2个百分点，表现均好于上期。东部地区销售面积及金额占比分别为46.5%、61.4%，较上期降低0.2个和0.1个百分点。

  — 02—

  房地产开发投资跌幅再次扩大

  1—10月，全国房地产开发投资86309亿元，按可比口径计算同比下降10.3%；其中，住宅投资65644亿元，下降10.4%。

  1-10月房地产开发投资同比跌幅较上期再次扩大，和销售市场呈现的积极变化走势不同，开发企投资积极性短期内很难明显改善。克而瑞数据显示，今年以来有近五成房企投资处于暂停态势，前十月已拿地的企业中，有近58%的企业投资额同比下降，华润、招商、中海等头部央企同比跌幅在50%以上。在企业角度，财务困境未得到实质性改善前投资拿地只会越来越谨慎。近期虽然重磅政策密集出台，但政策重点是偏向去存量、保交付，并且政策也强调要“严控增量”，这对于开发投资是一个负面信号。对于投资增量，可预期的未来，其规模还会继续下跌，只有解决好市场存量的去化，包括项目及土地的合理去化，政策面和资金面对于投资增量才能逐步回暖。从市场销售到投资拿地到项目开工各个环节止跌走稳，还有需要经历较长一段时期。

  月度数据方面，10月全国房地产开发投资7629亿元，同比减少11.8%，跌幅较上月扩大1.4个百分点；但10月住宅投资同比减少8.8%，跌幅较上月收窄1.1个百分点。可以看出，在利好政策影响下，开发企业对于住宅投资的信心呈现改善迹象。

  从物业类别投资上看本月住宅投资同比跌幅收窄，办公楼和商业营业用房同比跌幅较上月持续扩大。住宅投资占总投资比重76.1%，较上月提升0.2个百分点。

  从地区来看，各区域投资下降趋势未改，东北地区同比跌幅最大，超过两成，东、中、西三区域跌幅相对较小；中、西部地区投资较上月有积极变化，跌幅分别收窄0.5个和0.8个百分点。开发企业在东部地区的投资比重为60.1%，较上月降低0.1个百分点。

  — 03—

  房屋新开工规模低位徘徊

  1—10月，房屋新开工面积61227万平方米，下降22.6%。其中，住宅新开工面积44569万平方米，下降22.7%。房屋竣工面积41995万平方米，下降23.9%。其中，住宅竣工面积30702万平方米，下降23.4%。

  1-10月，新开工面积同比跌幅在连续7个月小幅收窄后，本期扩大0.4个百分点，整体规模持续处于较低水平。单月来看，10月新开工规模5176万平方米，同比减少26.6%，跌幅较上月扩大6.6个百分点。10月新开工规模的下降，一方面原因是我国西部和东北地区进入冬季，不具备开工的气候条件，影响了开发总量；另一方面仍是在“去库存”背景下，企业减少拿地，控制新开发项目的数量。未来新开工、竣工规模大概率是低基数下止跌走稳，不会大幅提升。

  — 04—

  房地产开发企业资金跌势继续小幅改善

  1—10月，房地产开发企业到位资金87235亿元，同比下降19.2%。其中，国内贷款12400亿元，下降6.4%；利用外资30亿元，下降19.1%；自筹资金31483亿元，下降10.5%；定金及预收款26444亿元，下降27.7%；个人按揭贷款12436亿元，下降32.8%。

  1-10月，开发企业到位资金同比跌幅较上月小幅收窄0.8个百分点，连续7个月改善。具体来看，定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅依然较大，受销售市场改善影响，均较上期收窄2.1个百分点；国内贷款和自筹资金同比跌幅相对较小，较上期分别扩大0.2个和1.4个百分点。占比方面，自筹资金占全部资金的36.1%，较上月降低0.4个百分点；定金及预收款和个人按揭贷款占44.6%，较上月提高0.6个百分点。

  当前销售市场边际改善，但短期市场回升不能实质性改变开发企业财务困境。根据上市企业2024年三季度报告显示，房地产企业营收承压、利润下滑的总体态势仍在持续。国家税务总局发布公告，降低土地增值税预征率下限0.5个百分点，房企预缴的税收降低能有效缓解资金压力。在企业利润率持续下降的背景下，税收减免政策为企业提供了盈利恢复的空间，对稳定企业预期有积极影响，同时还有助于开发商专注于高质量项目建设。

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  商品房待售面积小幅减少

  10月末，商品房待售面积73057万平方米，较上月减少120万平方米。其中，住宅减少156万平方米，办公楼增加4万平方米，商业营业用房减少2万平方米。

  10月末库存总量较上月小幅减少，较去年同比上涨12.7%，按当前销售计算仍有9.4个月的去化周期。商品住宅库存总量依然较高，同比涨幅19.6%，较上月再缩小1.2个百分点。政策支持下多路资金为地方收储工作提供保障，未来存量商品房去库存将提速。