随着房地产市场的进一步成熟和稳定，未来一手房和二手房市场将进一步融合，形成更加统一和协调的房地产市场。同时，随着市场需求的变化，可能会出现更多创新的服务模式，以适应一二手房联动的发展趋势。借鉴国外发达国家和地区的房地产市场发展经验，由于二手房市场占据主导地位，因此一二手房市场联动的趋势主要还是体现在二手房市场方面，重点总结为以下几个方面。

  二手房比重上升并成为市场的主导

  国内外相关文献研究表明，一手房市场和二手房市场是密切联系的，在一般情况下，房地产市场的价格应该是二手房市场价格决定一手房市场价格，进而决定一手房市场的需求，一手房市场开发建设量增加，进入市场交易后，会使二手房市场的供给增加，从而抑制二手房市场的价格上升。

  在欧美等发达国家房地产市场中，房地产市场已经相对成熟，一二手房的交易比例较为平衡，二手房交易量通常占国家整个房地产交易量的80%左右。

  而从上海来看，2011年以来就基本呈现二手房占主导的局面，虽然2022年之后二手房占比有所下降，但整体仍以二手房交易为主的市场格局并未改变。

  通过对发达国家和地区一手房与二手房成交比例的分析，可以发现，在合理的房地产市场结构中，房地产市场不应该依靠新房市场作为支撑，而应该是以二手房市场作为市场的交易主导，二手房市场是推动整个房地产市场发展的基础。

  鼓励二手房交易成为市场发展重点 

  从国外住房市场发展看，由于二手房成为市场交易的主体，因此，盘活和激活二手房市场对于房地产市场的整体稳定具有重要作用。各国主要也采取了一些手段和措施以鼓励二手房市场的交易。具体来看，一是一些国家通过提供税收优惠来鼓励二手房交易，比如降低房贷利率、减免房产交易税、地产购置税等。二是鼓励房主改善住房的居住体验，如进行房屋翻新、提供精装修等，提升房屋的吸引力。政府可以通过制定相关政策来支持二手房市场的发展，如提供购房补贴、优化土地使用政策等。

  以日本为例，2014年为促进二手房交易和装修市场的扩大以带动经济增长，日本政府降低二手房贷款利率并减免税收。具体而言，针对购买二手房的消费者，政府将降低装修费用贷款利率；针对二手房住宅经营者，若其能提供抗震维修服务，政府或将减免其税收。日本虽然有许多消费者有意愿购买价格相对便宜的二手房，但由于二手房没有相应的抗震处理和住房自由化政策，许多消费者依旧望而却步。政府此举有助于通过扩大资金援助，解决空置房问题。官方调查数据显示，日本二手房的改建费用极高，约为600万日元(约合人民币361107元)。消费者即使以低价购买了二手房，但仍需贷款解决高额的装修费用问题。许多消费者因此选择放弃购买。贷款利率的降低预期也有助缓解这一现象。

  而在英国，70%的人拥有自己的住房，许多人不到30岁就能有自己的房子。大多数中产阶级家庭基本上都拥有自己的小楼或高级公寓，条件相对差一些的也能住上门户独立的房子。即使租房住的人，只要租住达到一定年限，都可向英国的半官方机构——房屋管理委员会提出申请，经审核符合条件后即可按比市场便宜40%到50%的价格购买租住的房子。不过，英国人经常“弃旧从新”，每隔七八年就要换一次房子，因此，二手房市场也能一直持续活跃的态势。

  住房金融与一二手房市场结合增多

  在住房金融方面，发达国家进行了大量创新，如住房抵押贷款证券化、房地产投资信托（REITs）等，这些金融工具为房地产市场提供了多样化的融资渠道，也带动了一二手房市场的联动发展。比如，美国形成了比较完善的住房抵押市场和住房抵押金融体系，在上世纪30年代经济危机之后，美国通过各种联邦立法设立专门机构、设立最低住房标准等；鼓励居民用抵押贷款方式购房、建房，并对买房者提供各种优惠。美国政府把调节住房市场的重点放在稳定和支持住房信贷系统上，并在全美形成了国家调节住房抵押信贷系统的机制。此外，美国各联邦政府在税收、金融、法律等多个层面、多个领域中的政策都体现出强烈的公共政策目标，住房金融体系尤其如此。美国政府通过抵押贷款担保、首付款支持、利息补贴等手段，给予中低收入家庭直接的金融扶持。二级市场上的监管政策也明显倾向于低收入群体。这些住房金融支持政策的推出，也为一二手房市场的平稳发展提供了基础。

  从日本看，为了解决中低收入者住房供应不足的问题，日本采用“公营住宅”的模式来收购二手房。“公营住宅”起源于上世纪50年代，是指国家通过与地方政府进行合作，筹集满足基本生活需求的住宅，并将其以降低的租金出租给中低收入所得者。其中住宅金融公库提供长期低息贷款，是公营住宅的主要融资渠道。资金主要来源是国家投入的资金、财政低息贷款、发行住房债券以及吸引民间资金的介入，为居民提供长期低息住房贷款、向住房建设提供充足必要的资金以及一般金融机构所不能提供的融资服务。“公营住宅”制度有效解决了日本城市化发展过程中的住房短缺问题。自1951年成立以来，随着经济的高速增长以及劳动力向都市圈的大量迁移，“公营住宅”建设规模急剧上升，到1970年代达到峰值，后续规模逐步退坡。

  二手房市场信息进一步公开和透明

  市场透明度和信息披露是保障市场健康发展的重要因素，在一些发达国家，政府建立了健全的信息披露机制和市场监测体系，确保了市场信息的公开透明，减少了信息不对称，提高了市场效率，保护了消费者的权利。同时，公开透明的市场信息也有助于二手房市场更好地联动和衔接，共同推动住房市场整体健康发展。

  以美国为例，不动产登记是美国房地产管理的一项基本制度，美国各州和地方政府都依据自己的登记法对房产进行登记。因此，在网上等公开渠道都能查到每处房屋的详尽的记录，包括房屋的位置、房屋年龄、面积、户型、房屋历次交易的时间和价格。登记的好处在于，一是信息公开，让不动产转让更加透明，也更加安全；二是依法保护公民私有财产；三是通过税收客观上调节了房地产价格，这也与美国地方财政收入一半以上来自房产税有关。

  针对市场监测，美国圣路易斯联邦储备局收集了有关房地产市场发展状况的45个指标，其中主要的监测指标有：房地产交易价格指数，家庭房贷支出收入比、家庭部门债务收入率、房产自有率、二手房销售情况、房地产存量统计、空租率等。美国国家统计局、相关行业协会也建立了一整套完备的统计监测体系，主要指标有建筑支出、新房开工、新房销售、房地产市场指数（HMI）、周按揭贷款申请调查、按揭贷款利率、标准普尔-凯斯席勒指数。通过对这些市场指标的监测，对于政府相关部门及时掌握市场动态，并采取相应措施保障市场稳定起到了重要作用。

  一二手房价格逐步将回归正常水平

  回顾上海房地产市场运行发展的历程，以市场化程度较高的二手房市场为例，以连续三个月以上超过2万套的月成交量为市场启动的标志、以月成交低于2万套为行情结束的标志，2000年至今，上海共出现四波行情，期间量价齐升。每波行情持续时长一年，平均间隔32个月（三年一周期）。第一波自2009年3 月份起至2009年12月止；第二波自2012年12月起至2013年12月止；第三波自2015年4月起至2016年10月止（其中2016年4、5月低于2万套）；第四波自2020年4月起至2021年8月止。基于行情的划分，房价倒挂现象大致有三个重要阶段：

  阶段一：倒挂微弱阶段。前三波行情，新建商品住房的量价波动与二手住房基本一致，尤其是价格，过去称“房地产一二三级市场同步联动”，指的就是土地、新建商品住房、二手住房市场高度关联。2017年后对新建商品住房项目施行严格限价措施，当时的二手住房市场尚处于调整阶段，价格下行，走势与新建商品住房基本吻合，倒挂问题不明显。

  具体来看，2016年10月8日，上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》。此次意见明确，进一步加强新建商品住房预销售管理，自2016年10月8日起，全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核（包括预售许可和现房销售备案），对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管，不得擅自提价。房地产开发企业应当严格按照国家和本市商品住房销售管理规定，在销售现场醒目位置公示经备案的销售方案等内容，实行一房一价、明码标价制度，在规定时间内一次性公开上网销售。至此上海的一二手房倒挂问题开始逐步显现。2017年3月开始，政府严控预售证的“水龙头”，无论是数量还是价格都受到很大的限制，而获批的新盘售价，也低于原有的预期，而二手房受政策影响较小。

  阶段二：倒挂加剧阶段。2019 年起二手住房市场开始活跃，年成交量为1806万平方米，接近荣枯线水平，个别区域或项目出现倒挂现象：市场化程度高、价格波动较大的二手住房市场量价齐升，与价格稳定的新建商品住房（2018年开始房地联动）的价格走势出现背离，联动趋弱；随着二手住房市场第四波行情的启动，市场趋热下二手住房市场的价格与作为价格锚点的新建商品住房偏离度趋高，房价倒挂的幅度和区域范围更大。虽然2021年8月第四波行情结束至2023年3月，二手住房市场成交量在各项措施下低于荣枯线水平，但整体的价格并未出现大的调整（成交占比较小的豪宅、老破小等价格有所波动），可视为市场博弈期。

  在这期间，即2021年3月3日，上海市住建委、上海市规划和自然资源局、上海市房管局三部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，即“新沪七条”。此次政策明确，在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。在新房限价后，上海新房价格走势整体进一步平稳。对比之下，上海一二手房之间价格倒挂愈发明显。

  阶段三：倒挂收窄阶段。直到2023年4月份、5月份、6月份，二十大二中全会定调的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，在上海房地产市场开始体现，二手住房市场成交量逐月下降，价格出现较为明显的调整，倒挂区域和幅度均进一步减少。倒挂幅度收窄的区域首先来自于上海的外围板块，目前，上海部分内环区域，如普陀和杨浦等地，一二手房价格“倒挂差”也开始逐步收窄甚至消失，部分板块仍存在一二手房价格倒挂现象，尽管在购买时新房价格稍低于周围二手房，但待项目竣工交付后，这种差异也将逐渐消失。除了税费等因素，学区资源调整也是导致目前部分二手房“倒挂”消失的另一个重要因素。

  从市场发展趋势和国外发达国家经验来看，未来随着二手房逐步占据市场主导，一二手房价格将回归正常水平，新房价值也将进一步得到体现，一二手房价格倒挂的现象将进一步减少。

  可见，发达国家由于住房市场较为成熟，从一二手房联动特别是二手房市场的发展趋势看，涉及市场成熟度、二手房发展、住房金融、信息透明度、一二手房价等多个方面。这些国家和地区的经验对于上海房地产市场具有重要的借鉴意义。特别是在市场成熟度方面，虽然近年来上海一二手房成交比例最高达到1:3左右，但距离发达国家成熟的住房市场结构仍有较大距离。一二手房市场要实现更好地联动，也需要在住房市场结构方面进一步完善和优化。

  本文为上海市房屋管理局研究项目编号：FG2024-03《供求关系发生重大变化背景下的上海房地产市场发展研究》课题报告的部分节选。课题组由上海市房产经济学会、上海易居房地产研究院共同组成。