导语

  9月法拍房挂牌微增，中西部城市突出，预计成交率维持高位，低总价法拍房市场份额将扩大。

  ◎  文 / 马千里、邱娟

  9月，法拍房供求规模环比均涨。典型城市月内挂牌法拍房成交了5821套，环比上月微增2%。分城市来看，重庆月内法拍房成交规模领先，高达251套，其次是杭州、广州等城市，成交套数均超150套。就成交金额来看，上海居首，成交金额达6.3亿元，其次是深圳、北京等城市，成交金额也超5亿元，居于领先位置。成交率来看，9月挂牌房源平均成交率16.9%，较上月小幅下降。其中，宁波、苏州、重庆、杭州、深圳等城市表现较佳，法拍房成交率超过40%。价格方面，9月挂拍法拍房起拍价平均折价率约为29%，就拍卖结果来看，折价率在40%及以上的法拍房成交率达37%，高于本月平均成交率20个百分点。

  核心要点

  · 挂拍量：9月新增挂拍3.84万套，环比微增2%，较年内均值高出9.4%。

  · 交易量：典型城市法拍房成交量环比微增2%，重庆成交量仍高居首位、上海成交金额超6亿元。

  · 成交率：本月挂拍房源成交率环比小幅下降，甬、苏、渝、杭、深等成交率突破四成。

  · 折价率：成交房源平均折价率35%，折价率高于年内平均2个百分点。

  后市展望

  9月法拍房挂牌量环比微增，重庆、郑州、成都等中西部城市法拍房规模较为突出，月内新增法拍房挂拍套数均超1000套。结合国庆市场表现来看，在房价降幅趋缓、需求端预期企稳的趋势下，预计法拍房整体成交率会延续二成左右的高位。对于市场热度更低、价格敏感度更高的低总价段，法拍房将占据更大的市场份额，并且在低总价新房供应占比较低的杭州、苏州等城市，这一结构性特征会表现得更为明显。

  01
新增挂拍

  中西部城市挂拍量激增
前9月法拍房规模同比增6%

  供应端，9月新增挂拍套数38391套，环比8月微增2%；与前8月月均值相比，增加了9.4%。截止9月30日，法拍房累计挂牌套数31.9万套，同比2023年同期增加了6%。

  分城市来看，重庆、郑州、成都等中西部城市法拍房规模较为突出，月内新增法拍房挂拍套数均超1000套，尤其是重庆，9月新增法拍房挂拍量1350套，位居首位。

  一线四城中，除深圳新增法拍房达406套、环比上升外，其余三城法拍房新增挂拍量环比均持平或下降，均在300套以下，广州、北京分别为258、223套，上海最低，不足200套。

  02 成交

  9月法拍房成交套数环比增2%
上海月内法拍房金额超6亿元

  成交方面，典型城市9月挂牌法拍房成交了5821套，环比上月增加了2%。与前8月均值相比，也增加了11%。截止9月30日，2024年法拍房累计成交套数47689套。

　　与供应基本一致，重庆月内法拍房成交规模领先，高达251套，其次是杭州、广州等城市，成交套数均超150套。就成交金额来看，上海居首，成交金额达6.3亿元，其次是深圳、北京等城市，成交金额也超5亿元，居于领先位置。

　　03 成交率

  9月法拍房成交率小幅下降，降至16.9%

  据CRIC抽样调查数据显示，挂拍截止日期在9月的有效挂拍房源共有34440套，全月成交了5821套，平均成交率16.9%，较8月下降了0.6个百分点。

　　分城市来看，月内宁波、苏州、重庆、南宁、杭州、深圳等城市表现较佳，法拍房成交率超过40%。以月内供应较高的重庆为例，成交率为45%，仅次于宁波和苏州等少数城市，不过宁波和苏州两个城市有效供应不及重庆，实际成交套数均在25套以下。

  04 折价率

  挂牌房源折价率达29%
“二进宫”成交折价率增至39%

  价格上来看，9月挂拍法拍房起拍价平均折价率约为29%。细分来看，约有15%的法拍房折价率在40%及以上，较8月下降了一个百分点。并且就拍卖结果来看，折价率在40%及以上的法拍房成交率达37%，较上月增加了4个百分点，更是显著高于本月平均成交率16.9%。由此可见，高性价比的房源还是具有较大吸引力。此外，对成交的法拍房进行统计发现，平均折价率达35%，较年内均值高出约2个百分点。

  值得注意的是，大量的法拍房流拍之后很大比例上会再度挂拍。CRIC不完全统计数据显示，2024年前9月挂牌的31.9万套法拍房中，二拍及以上房源约11.7万套，占比接近四成。从折价率方面来看，首拍和“二进宫”成交房源也存在较大差异。首次竞拍就成交的房源平均折价率为27%，“二进宫”成交的房源折价率增至39%，性价比更高，这与房产持有人的债务困境有极大关系，为了解或缓解债务，房产持有人不得不加快房产的处置速度和价值变现速度，因而“二进宫”房源折扣力度更大、出售率也相对更高。