2025年3月，法拍房供应规模再创新低，成交规模也延续回落，但交易热度有所回升。法拍房新增挂拍量1.99万套，环比下降25%；成交3193套，环比下降22%，但竞拍热度进一步上升，78%的房源溢价成交，环比上升4.8个百分点。折扣力度足够、居住价值较高的法拍房源仍在持续受到青睐。

  法拍房成交率跌破二成，环比下降9个百分点。随着“好房子”建设的推进，住房品质升级已成为购房需求的核心动力之一，以往的法拍房折扣力度已无法满足现在的购房者，而市场复苏又在推升供给方信心，导致供需双方市场预期出现背离。

  核心要点

  挂拍量：供应规模创新低，2023年以来首次跌至2万套以下。重庆挂牌588套，连续四个月第一。

  交易量：交缩量升温，成交3193套，环比下降22%。但78%的房源溢价成交，环比上升4.8个百分点。

  成交率：全国平均成交率跌至19%，宁波成交率仍达59%。

  折价率：供求折价率差距扩大至5.8个百分点创新高，供求双方价格预期出现背离。

  后市展望

  2025年3月法拍房市场呈现量缩价升、冷热分化。供应端规模创近两年新低，新增挂拍量1.99万套，环比下降25%，重庆以588套连续四个月居首。成交端总量环比下降22%至3193套，但78%的房源溢价成交，热度逆势攀升，优质资产与普通房源表现分化显著。2月深圳天鹅湖花园顶豪房源溢价139%，超过2019年业主买入价，而3月厦门云顶庄园独栋别墅以1.2亿元成交、溢价28%；深圳宝能城以8万/平方米底价拍出，印证顶豪市场对于绝对稀缺性的价值追求。 

  当前法拍房市场的重大变化在于供需预期背离。挂拍折价率28.5%与成交折价率34.3%差距扩大至5.8个百分点，创历史纪录。面对购房者对品质升级的追求，传统法拍房折扣已难满足需求，而供给方又因市场复苏预期而收窄折扣，导致全国平均成交率跌破20%。但高折扣率的城市仍能持续获得需求方普遍认可，如宁波挂拍平均折价率达31%，高出全国平均2.5个百分点，法拍房成交率也是一二线城市最高，达到59%，且成交房源平均出价28.5次，达到全国平均的1.5倍。 

  展望未来，四代宅通过产品创新升级挤压同价位法拍房需求，但景观、历史人文等稀缺资源不可再生，顶豪资产仍具韧性。中长期看，供给侧精准定价与市场自我调节或使折价率差距收窄 。建议需求方警惕非核心城市波动风险，豪宅客群聚焦核心稀缺资产及重点城市群超跌标的，中档客群需综合对比一二手房。供给方应动态调整定价，匹配品质升级需求

  01 

  挂拍量

  供应规模创新低

  2023年以来首次跌至2万套以下

  供应端方面，3月新增挂拍1.99万套，环比下降25%，同比下降38%；起拍总价181亿元，环比下降20%。不足2万套的挂拍规模，也是2023年以来的月度供应量新低

  从各城市情况来看，本月有4个城市新增挂拍套数超过500套，分别是重庆、茂名、昆明、郑州。前4名城市合计供应2197套，占全国供应总量的11%，其中重庆连续四个月居于首位。

  一线城市中，广州新增挂牌量依旧最高，184套，环比下降48%。深圳162套，环比下降7%，降幅最小。北京、上海分别为130和136套，均环比下降22%。其中新增挂拍总价最高的城市是上海，达到9.8亿元，也是3月份全国挂拍总价最高的城市。上海挂拍房源主要位于浦东和闵行，挂拍总价分别为2.3亿和2.2亿，合计占到本月上海新增挂拍总价的46%。

  本月挂拍总价最高的一处单套住宅来自厦门，为云顶庄园的一处毛坯独栋别墅，层数为-1至4层，建筑面积2329平方米，起拍价9648万元，2023年该房产评估价曾高达2亿元。云顶庄园项目仅23栋别墅，占据岛内黄厝片区山湖海景观资源，是厦门乃至全国高端住宅标杆项目。该别墅已于2025年4月3日成功拍出，最终成交价1.2亿元，成交单价约5.3万元/平方米，共54轮出价，溢价率28%。高总价法拍标的的高溢价成交，印证了顶豪市场稀缺性驱动价值的核心逻辑。未来，随着四代宅项目的入市，使得中高端改善市场的竞争进一步多元化，但具备不可替代顶  级资源的项目，仍将持续占据房产价值高地。

  02 

  成交量

  3月环比下降22%，溢价成交比例进一步攀高

  成交方面，3月典型城市法拍房成交3193套，环比下降22%，同比下降48%。本月竞拍热度进一步上升，78%的房源溢价成交，环比上升4.8个百分点。6.5%的房源竞拍次数超过100次，环比下降0.5个百分点。

  本月杭州法拍房成交套数跃居榜首，共151套。深圳、广州、上海也在100套以上。就成交金额来看，上海成交金额达到5.9亿元排在第一，深圳以4.6亿元排在第二，杭州、广州、北京在2-4亿元之间，其余城市均在2亿元以下。

  本月成交总价最高的单套房产，前二位均来自深圳南山区的宝能城项目，分别为C座41A和41B，建筑面积均为421.5平方米，起拍总价均为3372万元，低于评估价20%左右，其中41B房源经5次竞拍，溢价2.5%以3456万元成交，41A房源底价成交，成交均价均在8万元/平方米左右。宝能城花园位于深圳南山区大学城板块，是集高端住宅、商业综合体及教育资源于一体的标杆项目。其东区三期以大平层为主力户型，定位改善型及豪宅市场。相比2月溢价139%、单价达到20万元/平方米的成交的深圳天鹅湖花园法拍房而言，宝能城所在板块区位稍逊，二手房价“天花板”相差超过5万元，豪宅二手房流速相对较慢。本月宝能城法拍房的底价出让，固然凸显出优质资产在折价后的投资价值，但也显露出，只有真正绝对稀缺高端资产，才能获得投资者或高净值人士的青睐。

   03 

  成交率

  3月成交率跌破二成，宁波法拍房成交率仍达59%

  据 CRIC 抽样调查数据，3 月法拍房成交率19%，较上月下降9个百分点，同比增加3个百分点。结合成交中溢价比例攀高的事实来看，法拍房交易的冷热分化正在加剧。

  分城市来看，本月宁波、上海、厦门、杭州、深圳、成都表现较好，法拍房成交率达到四成左右或更高。此外武汉、北京也在三成以上。至于郑州、西宁等城市，仍在二成以下。

  3月宁波法拍房成交率提升6个百分点至59%，超过上海跃居一二线城市首位。鄞州、奉化、余姚均有多宗法拍房成交。本月宁波成交法拍房平均出价次数达到28.5次，达到全国平均的1.5倍，其中慈溪市更是在四成左右的折扣比例下，平均出价次数达到81次。与近期宁波土拍市场的回暖同步，宁波法拍房市场热度也有所升温，市场预期正在持续好转。

   04 

  折价率

  供求认知背离，挂拍折价率与成交折价率差距拉大

  3月挂拍法拍房平均起拍折价率为 28.5%，环比下降1.8个百分点，结束了连续3个月环比上升趋势；成交法拍房平均折价率34.3%，环比上升2.2个百分点。挂拍折价率和成交折价率相差5.8个百分点创下新高。随着一二手房市场的复苏，供求双方对于法拍房价格认知出现背离。

  对比挂拍和成交折价率差异，一拍房源相差5.2个百分点，较上月扩大3.9个百分点；二拍房源相差4.5个百分点，较上月扩大0.6个百分点；变卖房源两者相差1个百分点，缩小了0.1个百分点。由此可见，3月供求折价率差距的扩大，主要是由于一拍和二拍房源的买方对于价格诉求更为苛刻所致。随着“好房子”建设进程的加快，新房市场正在迎来一批“次世代”的新型产品，再加之目前房价已经回调至更为合理的水平，以往的折价比例已经不足以吸引如今的购房群体，因此成交房源的折扣比例进一步增加；而供给方面对市场的复苏，仍在持续降低供给房源的折扣力度，又导致供给房源的平均折扣比例减少，两相作用之下，3月份供求双方对于法拍房源的价格认知出现了明显背离。