政策要点
3月2日，上海市印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》的通知。
2021年3月3日
研究院快评
此次通知对于新城规划提出了非常详细的内容，且在房地产开发和购房等领域出现了很多新的动向，值得房企投资端、购房者尤其是人才的关注。
（1）指导思想更加明确
此次政策指出，全面落实构建“双循环”新发展格局要求，坚持从社会全面进步和人的全面发展出发，以“上海2035总体规划”为引领，着眼于谋划超大城市整体战略布局和城乡空间新格局，按照独立的综合性节点城市定位，统筹新城发展的经济需要、生活需要、生态需要、安全需要，将新城建设成为引领高品质生活的未来之城，全市经济发展的重要增长极，推进人民城市建设的创新实践区、城市数字化转型的示范区和上海服务辐射长三角的战略支撑点。
上海十四五规划提出“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间新格局，新城要建设成为独立性的综合性节点城市。而此次政策中对于建设独立的综合性节点城市明确了要求，需要从经济、生活、生态、安全等方面统筹考虑。新城要实现这个功能定位总体上需要强调不依附于主城区发展、城市功能完善且具备交通交汇的条件。同时，新城要成为独立的城市，还需要具备一定的规模，未来不再以疏散中心城区人口为主，要着重吸引外部人才导入。另外，新城还需要承担全球城市某些专业功能，强化优势特色功能。在此次指导思想进一步明确后，新城的建设也将更有方向性，更有利于指导十四五新城建设工作的推进。
（2）购房政策有望优化
此次政策明确，制定差异化的人口导入和人才引进政策，完善居住证积分和落户政策，加大新城对紧缺急需人才和优秀青年人才的引进力度，拓宽海外人才引进渠道。探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售新城未来着重吸引外部人才，将以创业创新人才、通勤人口为主衔接的人才住房政策。因地制宜制定涉及教育、医疗、养老等服务人才的一揽子公共服务配套政策。
从此次政策内容可以看出，人才政策、居住证政策、购房政策等有望进一步改善。这都是当前相关人才最为关注的内容。第一、从人才导入的角度看，后续预计门槛会降低，落户放松有助于增加人才的导入，其对于上海房地产发展等将具有非常重要的作用。也是后续房企测算上海购房需求的非常重要因素。第二、从居住证积分等角度看，未来评分会更加人性化。尤其是在租房等方面，也会给予更多的支持，租房后办理居住证的难度会明显降低。第三、从购房政策看，此次政策提出了一句颇受关注的话，即“探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策”。这句话某种程度上意味着后续此类区域购房政策有望放松，释放了非常好的信号。当然近期要防范中介和房企炒作，积极稳定市场，真正让利好政策和人才导入政策进行结合。
（3）开发强度强化
此次政策明确，落实新城核心区及轨道交通站点600米服务范围内特定开发强度的政策，支持通过以公共交通为导向的开发（TOD）模式，高强度综合开发站点周边区域。对新城其他区域，可结合开发重点项目，适当提高开发强度等级，允许适当放宽住宅地块特别是租赁住房等地块的容积率。
从此次政策内容看，其强调了“开发强度”改进的相关内容。近年来，随着国土空间规划的深化实施、城镇开发边界划定后实施建设用地总量控制，城镇越发强调集约化发展。轨道交通作为推动城市快速发展的重要工具，一方面天然的具有集聚效应；另一方面又长期处于运营亏损状态，仅靠日常运营收入难以提供经济效益，政府财政压力较大。而提高轨交综合用地开发强度，提升土地使用效益，对于缓解地铁公司经营压力和地方政府的财政压力，都会带来一定的积极作用。上海此前在2019年7月16日《关于加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则（2020版）》中就要求，轨道交通站点600米范围内适用“特定强度区”政策。此次政策同样将这一要求落实于新城区域，也意在推进土地资源集约节约利用。另外，开发商需要积极关注的是，过去上海在此类开发强度方面略偏保守。而2020年上海房地产市场问题的出现，其实也说明后续新城项目开发需要更为务实。所以提高开发强度的规定以及容积率的放宽等，会使得此类郊区新城后续投资机会大增。尤其是包括青浦、松江等城区，未来或成为房企拿地和开发的重要区域。而此类用地结合轨道交通等因素，预计市场认可程度非常高，对于人口导入等方面会形成更好的效应。
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