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4月26日，住建部、国家发改委等六部门联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称《意见》），就加强住房租赁企业监管，引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源，防范化解金融风险，促进住房租赁市场健康发展提出意见。《意见》主要包括加强从业管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监管、禁止套取使用住房租赁消费贷款、合理调控住房租金水平、妥善化解住房租赁矛盾纠纷和落实城市政府主体责任七个方面。其中，有以下几点值得重点关注：
01
“从事住房租赁经营的企业，以及转租住房10套（间）以上的自然人，应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。”首先，就自然人二房东而言，从当前市场情况来看，自然人二房东在住房租赁市场依然扮演着“重要角色”，尤其是在人口密集的一二线城市。于租房者而言，信息的不对称让租房者与房东很难直接联系，而通过中介机构又需要支付较高的中介费，因此很多租户更倾向通过自然人二房东租房。但绝大部分自然人二房东是没有营业执照的，缺乏相应的监管规范。租户在选择经济便捷的同时，也必须承担较高的风险。《意见》明确，转租住房10套（间）以上的自然人，应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，即是将自然人二房东纳入监管范围，健全住房租赁市场监管体系，从而更好地保障承租人合法权益，维护租赁市场稳定。 其次，当前市场上不少冠名为网络技术有限公司、科技服务有限公司等企业开展住房租赁业务，让普通租户难辨真伪。《意见》明确，从事住房租赁经营的企业和自然人营业执照名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样，即是对租赁市场的规范。
02
“住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户。”从此前长租公寓频繁爆雷来看，住房租赁行业“长收短付、高进低出”的经营模式存在巨大风险。《意见》明确，支付房屋权利人的租赁原则上不高于收取承租人的租金，即是对企业“高进低出”的遏制；单次收取租金的周期原则上不超过3个月，即是对企业“长收短付”的防范。但《意见》同时也给予了可变空间，提出单次收取租金超3个月或押金超1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，核心仍在于防范企业经营风险，保障承租人合法权益。
03
“住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。”
房地产是我国金融风险最大的“灰犀牛”。自2020年下半年以来，我国针对房地产领域的金融监管不断加强。而住房租赁市场是房地产市场不可分的一部分。《意见》明确，住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得诱导承租人使用住房租赁消费贷款，第一，有利于防范企业通过租金贷实现“长收短付”、盲目扩张；第二，有利于防止承租人背负消费贷款，却因住房租赁企业跑路导致无房可住等情况发生；第三，有利于控制租金收入中信贷资金占比，防止住房租赁市场金融风险扩大。
04
“住房租赁市场需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门应当建立住房租金监测制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。”通过建立住房租金监测制度既可以加强对住房租赁市场租金监管，防止价格混乱，也有助于提高市场信息透明度，一定程度上可以降低租户“踩坑”风险。而不同区域、不同类型租赁住房的租金水平真实数据采集、加工等，在实践上仍需要探索制定更加具体可行的方案。 此外，《意见》明确，积极引导住房租赁双方合理确定租金，密切关注区域租金异常上涨情况，对于租金上涨过快的，采取必要措施稳定租金水平等，旨在“稳租金”。而房屋租金往往是由房屋类型、市场供求关系等因素决定，通过行政干预引导价格的同时，增加市场供给、优化供给结构才是推动住房租赁市场健康发展的长久之策。 发展住房租赁市场是解决“住有所居”的重要途径，2020年底中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议相继明确，要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。此次《意见》针对二房东转租、“长收短付、高进低出”的经营模式、租金贷、租金监管等业内普遍关心的问题均进行了系统性明确，体现了中央立足实际，致力推动住房租赁市场的发展，也为地方工作的落实执行指明了方向。 （内容来源：中房研协测评研究中心）
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