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中央政治局会议和中央经济工作会议都强调房地产行业要“良性循环”和“健康发展”。在此目标框架下，高层不断向市场释放维稳的积极信号，前期过紧的房企融资和居民信贷环境得到纠偏并逐步回归常态，部分城市行政政策边际放松，市场预期正在稳步改善。
那么此轮房地产政策积极调整的意义何在？在政策支持下，房地产行业的定位和导向正在或即将发生哪些变化？2022年，为了实现行业的健康发展和“良性循环”，房地产调控政策是否有望进一步修正？后续房地产施策方向应更注重哪些方面？本期内参将带来分析。
各方观点
易居企业集团CEO丁祖昱认为，整体来看，房地产行业仍需要走平稳健康发展的“软着陆”路线，保持调控政策连续性稳定性，促进房地产行业“良性循环”和“健康发展”。具体而言，短期内调控“四限”仍将从严。对于房企而言，去杠杆仍将是房地产行业主旋律，房企融资的“三条红线”和房贷管理的“两道红线”还将继续落实，但去杠杆节奏将适度控制。
旭辉控股董事局主席林中认为，所谓的良性循环是希望房地产资金是良性循环的，保持房企对资金的合理需求和流动性，保持正常生产、工程款支付、员工工资支付，销售回款除了用于工程款支付和偿还银行贷款，剩余部分可以继续用于买地再生产，这个就是一个良性循环；房企自身发展的良性循环就是优胜劣汰，企业要坚守底线，经营稳健、可持续发展的企业就会好。未来循环可能是正向的、良性的，就是优胜劣汰、物竞天择、不断进化；房地产业和其他行业良性循环就是，房地产业既要保持市场地位、市场活力，但又不过多挤占其他产业的资源和发展空间，要增进与上下游产业良性互动。
红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖认为，过去几年整个房企资金链条高度依赖房地产预售产生的现金流，这是维持规模扩张、存量债务偿还的重要基础和前提条件，但这一模式在2021年房地产调控下发生了一些变化，一是“三道红线”收紧了房企杠杆扩张上限，二是房价上涨预期不再，三是信用风险压力加大，购房者和房企之间信任关系被打破，这让预售回款难度进一步加剧。于是，整个房地产业链条在一定程度上陷入一种“恶性循环”。而把房地产行业的“恶性循环”变成“良性循环”，其中一个办法就是对于有出清压力的房企，鼓励龙头优质房企去收购低价抛售的资产，这些龙头优质房企本身可以从金融机构获得稳健溢价，融资成本低，这都有助于促进行业良性循环和风险市场化出清。
星河地产集团副总裁、华东区域总裁章建波认为，近期市场政策中出现了一些新信号，值得肯定。如杭州土拍过程中，取消了相关约束条件，市场信心有所恢复和回升。基于此类城市表现，预计后续一二线城市房地产开发投资信心恢复应该不成问题。目前要关注的风险在于三四线城市。当前从地方财政和经济发展看，三四线城市一旦出现压力，要快速走出，难度会比较大。而且各地当前要求降低地方政府负债，所以更会加大一些压力，其对于土地出让的诉求也会比较强烈，但短期内土地投资市场的信心恢复有难度。
东方证券房地产高级分析师赵旭翔认为，近期政策层面如并购贷放松等传言提振了市场情绪，央行也努力推动信贷环境改善，但整体力度有限，开发商整体仍面临多方信用的收缩。由于销售仍处于下滑阶段，并且房地产税试点会持续压制销售，所以对未来 1-2 季度房企现金流改善不能预期过高，只有更大力度的需求端刺激政策才能使行业基本面有明显反转。
天风证券发布研报认为，政策端需要从规范化的长期视角看待短期调整。站在地产大周期的转折点之上，行业面临的是行政、金融、土地、财税等一系列长短期，供需双向的长效机制。其中供给侧金融、土地从根本上避免了房企无序扩张带来的周期波动风险，需求侧行政调控通过逆周期调节进一步稳定短周期，叠加更长视角的租赁市场建设以及房地产税等预期管理工具，随着行业结构调整和产能出清，有望迎来真正的、规范的、平稳健康发展期。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，自2014年首提“因城施策”，2016年首提“房住不炒”，中央对房地产的政策一直是明确而延续的。在不同的时期采取宽或严的调控是正常的，但基本原则不能变，以防出现硬着陆。要守牢房地产发展底线，一是不能带来金融风险，二是不能影响实体经济发展。但合理的住房需求会给予扶持，这也是政策纠偏需要。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟认为，相比此前一贯围绕“房地产市场”的提法，促进房地产业良性循环和健康发展不仅限于交易环节，还涵盖了前端投资环节，延展到整个房地产行业。这表明除了支持居民刚需外，还将合理支持房企的正常开发、并购及相应的贷款、发债需求。
光大证券研究所所长助理、金融业首席分析师王一峰认为，未来房地产行业将持续健康发展，具体表现为合理合规的融资需求将得到保障，预计按揭贷款将维持量增价降，从而促进销售端逐步企稳；直接融资体系进一步恢复；房地产企业的并购融资事件或将增加，促进行业优胜劣汰。
中房评析
金融政策响应中央“良性循环”主基调，强化行业融资合理预期管理
近期房地产金融政策不断响应中央“良性循环”主基调，一方面对优质房企项目拓展提供了更多金融支持，另一方面也为盘活出险房企流动性，合力作用于改善市场融资环境，从而有利于平衡风险，以保证整个产业链甚至是国内金融体系的稳定。
央行、银保监会联合发声鼓励和支持优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，随后出险企业项目的承债式并购贷款不再计入“三条红线”等政策的明确，都是中央推动房地产行业整合、促进行业出清的重要举措。并购贷款是立足于以推动行业整合的方式来化解房地产行业风险。在市场化、规则化的原则下，优质企业借助银行贷款收购出现风险的房地产项目，通过定向注入流动性，打通部分房企的资金链“阻梗”，让断掉的行业资金链再次连接起来，以缓解短期流动资金方面的压力，从而实现行业资金链流动的良性循环。
重塑行业信心还需政策端持续多维度发力
尽管金融政策大幅回暖，但行业仍面临基本面下行压力，投资和销售依然在探底过程中，因此当前环境需要更多政策联动才能从根本上修复金融机构、购房者预期和重塑行业信心。
在行业调整阶段，对于规模央企和国企而言，更容易获得融资，当前环境可抓住融资窗口期，积极寻找优质项目实现业务增长，提升市场份额；对于出险房企而言，更需要政策指明债务风险化解的路径，稳妥处置问题项目从而回笼资金；对于部分民企而言，仍需房地产融资政策纠偏的持续推进，推动房企信用正循环，同时进一步改善民企发债融资遇冷的环境，推动化解部分民企的流动性风险。
因城施策框架下，适度松绑部分三四线城市限购政策以启动购房需求
结合2021年底一些重要会议和高层发言中对房地产行业定调，“平稳发展”会是2022年经济工作和政策调控的重要出发点和落脚点。随着行业基本面压力的显现，面对局部房地产市场持续遇冷的情况，后续“因城施策”可适当打开调节空间，在有保有压下区别对待，稳定销售市场是促进行业各领域良性循环的最有效手段。
特别是在部分房价下行压力较大、消化周期较长、未来发展面临困境的三四线城市，针对其购房市场的限制性措施需要适度纠偏。在响应中央“满足居民刚需或改善性住房需求”的号召下，非热点城市的地方政府在因城施策的框架内，应打破以往过度调控的枷锁，或尝试通过调整限购政策为主要手段来调控当地市场，适当松绑购房限制以激活购买需求，有利于保证房地产交易市场正常运转，扭转当下房屋折价抛售的市场形势，避免风险进一步扩大。
修复性政策应更关注“合理放松预售资金监管，优化房企资金使用效率”
此前预售资金支撑着行业快周转和高杠杆模式，而2021年以来预售资金监管执行力度加强导致的房企流动性收紧现象不容忽视。城市收取大量重点监管资金的举措对房企资金周转提出极大考验，不仅增加了房企资金链断裂的几率，还增加了“烂尾”项目的发生几率，相关政策需要适当调整。从政府监管环境出发，高层应考虑采用差别化监管方式，合理放松预售资金监管，降低信誉优良的企业监管额度，加快其监管账户资金流转，优化资金使用效率，推动房企信用正循环，从而减少金融系统风险。
总结：
从长期来看，我国逐渐降低经济发展对房地产业的依赖，“房住不炒”的定位不会动摇。从短期看，房地产出现的非“良性循环”会给经济发展造成一定的系统风险，同时也涉及大量购房者的切身利益。由此，房地产行业的良性循环是扭转行业自我强化的关键一招，而促进产业良性循环首先就是要稳定行业各参与主体的预期。
政策端在行业稳定的前提下，在住房金融方面，应强化合理预期管理，适度松绑预售资金监管政策和改善民企融资环境，保证向健康发展的企业释放必要的流动性；鼓励优质房企收购陷入债务危机的房企抛售的资产，以打通资金链循环，从而有利于平衡风险；同时在销售端，调控上需要适当松绑购房限制和加快按揭贷款的投放，以激活三四线城市的购房需求，重拾居民购房信心，稳住企业的销售回款。2022年，伴随着政策的不断优化调整，市场有望经历修复阶段并重回相对平稳状态，进而最终步入良性循环的健康轨道。
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