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  本月楼市政策聚焦

  中央打出政策组合拳助力楼市去库存，地方发力优化住房限购限售和信贷政策

  2024年5月，我国房地产政策松绑再掀高潮。中央层面，下调首套及二套住房最低首付比例、下调个人住房公积金贷款利率、全国层面取消首套和二套住房贷款利率政策下限、支持地方政府和地方国企收购存量商品房用作保障性住房等利好政策连发，助力房地产市场修复和楼市去库存。

  地方层面，本月地方出台房地产调控政策98条，再创2024年单月新高。其中，宽松性政策94条，中性政策、紧缩性政策各2条，地方房地产政策松绑再次提速。从调控内容来看，在中央政策指导下，放宽限购限售、下调住房贷款最低首付比例、阶段性下调或取消首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率和推进住房“以旧换新”成为本月地方政策重心。本期报告主要对5月房地产行业政策进行梳理，并作解析。

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  中央政策：打出政策组合拳助力楼市去库存、稳市场

  1. 政策跟踪

  2. 政策小结

  5月资金面相对平稳，资金价格中枢与上月相比有所下降。公开市场操作方面，5月共有4820亿元逆回购到期，投放规模为6460亿元，净投放1640亿元；5月15日，央行等量续作1250亿元MLF；国库定存投放量700亿元，净投放700亿元。资金利率方面，5月31日，DR007和R007分别为1.85%和1.87%，较4月末分别累计下行2.6BP和8.6BP，5月隔夜、7天和14天的R-DR资金利差较上月均继续缩小，资金利差收敛至较低水平。LPR方面，1年期LPR及5年期以上LPR分别维持3.45%、3.95%不变。

  在房地产方面，中央层面接连发布重磅政策，包括：将首套住房最低首付比例下调至15%、二套住房最低首付比例下调至25%；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；支持地方政府“以需定购”，组织地方国企以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房等。加码助力降低居民购房门槛、减轻居民购房压力和加快楼市去库存。

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  地方政策：调控松绑再掀高潮，限购限售和住房信贷政策成主要发力点

  1. 宽松性政策

  （1）行政干预政策

  （2）公积金政策

  （3）人口人才政策

  （4）其他政策

  2. 中性政策

  （1） 住房保障政策

  3. 紧缩性政策

  （1） 市场监管政策

  4. 政策小结

  地方松绑政策井喷，重点聚焦放宽限购限售、优化住房信贷政策和推进住房“以旧换新”

  中房研协测评研究中心监测统计，2024年5月，地方出台房地产调控政策98条，再创年内新高。其中，宽松性政策94条，主要涉及优化住房信贷、放宽限购限售、支持住房“以旧换新”、加大住房公积金政策支持、发放购房换房财税补贴、落实房企金融支持等；中性政策2条，主要涉及保障性住房建设筹集；紧缩性2条，主要涉及住宅工程质量查验和验收、普通住宅前期物业服务和停车位收费标准统一。总的来看，在中央层面再次下调个人住房贷款最低首付比例、下调个人住房公积金贷款利率等利好政策带动下，地方楼市政策松绑继续提速，放宽限购限售、下调住房贷款最低首付比例、阶段性下调或取消首套房商业性个人住房贷款利率下限、下调个人住房公积金贷款利率和推进住房“以旧换新”成为本月地方政策重心。

  行政干预核心举措包括优化住房限购和信贷政策、推进住房“以旧换新”等

  在行政干预方面，核心举措主要包括优化住房信贷政策、放宽限购限售、推进住房“以旧换新”、发放购房财税补贴、落实房企金融支持等。其中，在放宽限购限售方面，典型代表有：深圳分区优化住房限购政策，在盐田、龙岗、龙华等区域购房，非深圳户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）个税或社保缴纳年限要求由3年缩短至1年，有2个及以上未成年子女的深圳市户籍居民家庭可在住房限购政策基础上再购买1套住房；珠海不再审查购房人资格，并取消商品住房转让限制年限规定；广州将非广州户籍居民家庭在住房限购区域购房缴纳个税或社保年限要求从2年调整至6个月；上海将非沪籍居民购房所需缴纳个税或社保年限由“连续缴纳满5年及以上”缩短至“连续缴纳满3年及以上”，新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域扩大至所在区全域，非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房，取消离异购房合并计算住房套数规定，不再限定企业购买小户型二手住房套数；西安、杭州全面取消住房限购措施等。此外，湖北、福建、深圳、浙江、云南、湖南、山东、江苏、河北、黑龙江、辽宁、新疆、海南、重庆等多地提出将首套房最低首付比例下调至15%、二套房最低首付比例下调至25%，并取消首套房和二套房商业性个人住房贷款利率的政策下限；佛山、珠海、广州、漳州、西安、开封、合肥、桂林、武汉等多地鼓励房企、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式等。

  公积金政策核心举措包括上调最高贷款额度、下调最低首付比例、下调公积金贷款利率等

  在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调公积金最高贷款额度、下调公积金贷款最低首付比例、下调住房公积金贷款利率、放宽公积金贷款申请限制和提取限制等。典型代表有：无锡将二套房最低首付比例下调至20%，将单缴存职工家庭最高贷款额度调整为80万元、双缴存职工家庭最高贷款额度调整为100万元；定州将首套房最低首付比例下调至20%、二套房最低首付比例下调至30%；上海将首套房最低首付比例调整为20%，个人公积金最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金最高贷款额度调整为130万元，二套房最低首付比例调整为35%，个人公积金最高贷款额度调整为50万元，家庭公积金最高贷款额度调整为100万元；厦门将首套房最低首付比例下调至15%、二套房最低首付比例下调至25%等。此外，滁州、天津、北京、东莞、上海、贵阳、山西、湖北、西藏、大兴安岭地区等地区提出将首套房及二套房公积金贷款利率分别下调至2.775%、3.325%。

  人口人才引入核心举措主要包括放宽落户限制、发放人才购房补贴等

  在人口人才方面，核心举措主要包括放宽落户限制、发放人才购房补贴等。典型代表有：沈阳取消积分落户名额限制，并放宽学历落户、投靠落户、购房随迁落户、集体户落户等落户范围，明确在沈取得《辽宁省居住证》、在沈租赁房屋、在沈务工、在沈就学等均可落户；南京提出购房即可落户，且配偶、未婚子女、父母（超过法定退休年龄或已办理退休手续）可申请办理户口随迁；武汉市汉阳区提出在汉阳区就业、创业，毕业6年内的博士、硕士、全日制本科生在本区内购买新建商品住房，按照个人（家庭）博士8万元、硕士5万元、全日制本科3万元给予购房补助，在汉阳区就业已正常缴纳社保、个税人员分别累计满1年以上（含1年）在本区内购买个人（家庭）首套新建商品住房，按已缴纳契税额度50%给予补助，对汉阳区内首次认定的高新技术企业高管在本区内购买新建商品住房，每户给予5万元购房补助等。

  中性政策主要涉及保障性住房建设筹集

  中性政策主要涉及保障性住房建设筹集。典型代表有：北京发布《公共租赁住房建设标准》，明确公租房宜优先采用主体结构大空间布置，对室内装修设计等内容作出更加精细化要求，对拓展文娱设施、活动室等公共配套服务设施的多功能利用予以强化，并新增公租房宜配置智能化管理系统的要求等；杭州市临安区发布收购商品住房用作公租房的征集公告，要求房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米，需搭配一定比例的车位等，同时以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，收购房源面积原则不超过10000平方米。

  紧缩性调控主要涉及住宅工程质量查验、普通住宅物业收费指导等

  紧缩性政策主要涉及住宅工程质量查验和验收、普通住宅前期物业服务标准统一。典型代表有：北京出台住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法，明确了分户验收的15项技术指标，要求建设单位应提前不少于7日按约定方式通知业主组织查验，查验成果经查验双方共同签字确认，建设单位依据查验结果建立问题台账，组织工程参建方进行整改，对台账逐一销项；银川出台普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案，明确无电梯住宅一级物业、二级物业、三级物业和带电梯一级物业、二级物业、三级物业最高收费标准，明确地上停车位服务费、租赁费和地下停车位服务费、租赁费等各项最高收费标准。

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  5月重要事项复盘

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  重点40城现行房地产核心政策一览

  1. 行政限制类政策

  根据中房研协测评研究中心监测统计，截至2024年5月31日，40个重点城市中：

  （1）限购方面，执行全域限购政策的城市有4个，分别为北京、上海、深圳、海口；执行区域限购政策的有2个，分别为广州、天津；其他34个城市均不限购。

  （2）限售方面，执行限售政策的城市有13个，其中，北京、上海、杭州、海口及厦门部分楼盘限售期最长达到5年，厦门特殊楼盘限售期最长达到8年。

  （3）限地价方面，土地拍卖仍设定最高限价的城市有3个，分别为北京、上海、深圳，其他城市已基本取消土地最高限价。

  （4）与上月相比，本月上海、广州、深圳、西安、杭州等5个城市在住房限购政策上进行了宽松性调整。其中，上海将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限由“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”，新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域扩大至所在区全域，非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房，同时，取消离异购房合并计算住房套数规定，不再限定企业购买小户型二手住房套数，给予多子女家庭在限购政策基础上增购1套住房的资格；广州将非广州户籍居民家庭在住房限购区域购房，连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的年限要求从2年调整至6个月；深圳优化盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区住房限购政策，非深圳户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）购房所需个税或社保缴纳年限由3年缩短至1年，有两个及以上未成年子女的深圳户籍居民家庭可在限购政策基础上再购买1套住宅，允许设立年限满1年、在深圳累计缴纳税款金额达100万元、员工人数在10名及以上条件的企事业单位购买商品住房；西安、杭州全面取消住房限购措施。此外，广州、重庆正式取消住房限售政策。

  2. 住房信贷及税收减免政策

  根据中房研协测评研究中心监测统计，截至2024年5月31日，40个重点城市中：

  （1）40个城市均已跟进“认房不认贷”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在该市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策；

  （2）40城二手房交易中，北京普通住宅满两年免征增值税，非普通住宅满两年征收差额增值税，满五唯一免征个人所得税；上海、深圳普通住宅满五年免征增值税，非普通住宅满五年差额征收增值税，满五唯一免征个人所得税；其他城市二手房交易基本执行满两年免征增值税、满五唯一免征个人所得税政策。

  （3）与上月相比，本月40城住房信贷政策发生重大变化。除北京、上海、深圳外，其他37个城市均已落实或开始跟进执行首套住房最低首付比例15%、二套住房最低首付比例25%和阶段性取消首套和二套住房商业贷款利率下限政策；北京、上海、深圳在首付比例和房贷利率下限方面也分别有不同幅度下调。

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  房地产政策展望

  1. 中央层面

  5月10日，央行发布2024年第一季度中国货币政策执行报告指出，当前我国经济发展面临的战略机遇和风险挑战并存，全球经济复苏动能分化，国内经济持续回升向好仍面临诸多挑战，要保持货币政策的稳健性，增强宏观政策取向一致性，强化逆周期和跨周期调节，切实巩固和增强经济回升向好态势。在短期流动性方面，根据财通证券研究分析，6月政府债到期规模抬升背景下净融资压力缓解，而财政“收少支多”或对资金面构成支撑；6月是信贷大月，银行缴准规模季节性增加，或将消耗超储3000亿元；而外汇占款、货币发行对流动性的影响预计有限。在排除逆回购和MLF到期因素的情况下，银行体系资金压力预计不大。季末资金缺口放大阶段，央行或延续加大逆回购等公开市场操作力度予以对冲。

  在房地产方面，继4月30日中央政治局会议明确防范化解房地产风险、消化存量住房、优化增量住房等工作重点后，本月中央多部门联合打出降首付比例、降房贷利率、支持回购存量商品房用作保障性住房、通过政府回购等多方式妥善处置盘活存量土地等政策组合拳。政策覆盖供需两端，且在首付比例和房贷利率政策上的优化程度也达到历史之最，后续需要关注相关部门和地方政府的配合落实。在收储方面，央行设立的3000亿元保障性住房再贷款资金规模相对有限，在地方政府财政困难的情况下，仍需进一步加大中央财政对地方的支持力度。

  2. 地方层面

  根据CRIC统计数据，5月我国房地产市场继续保持低位运行。TOP100房企实现操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%、同比下降33.6%，单月业绩规模保持在历史较低水平。重点30城商品住宅新增供应946万平方米，环比下降17%、同比下降16%；成交1081万平方米，环比增长4%、同比下降34%，市场处于低位震荡。随着本月中央层面打出房地产政策组合拳，地方房地产政策迎来更大操作空间。一方面，地方要尽快将“降首付比例、降房贷利率”落到实处，降低居民购房门槛和压力，提振居民购房意愿和信心；另一方面，部分一二线城市执行的商品房限购限售政策仍有必要进一步宽松，如放开郊区限购、增加购房指标、缩短或取消二手房限售年限等，继续深化房地产市场化改革，促进房地产回归正常发展轨道。此外，收入预期不稳、房价预期下跌、房地产项目存在交付风险等问题是当前居民购房的主要阻力，解决房地产市场需求问题还需从这些方向着手。在去库存方面，大部分地方政府一方面自身面临较大的财政压力，收储资金存在问题，另一方面城市房地产市场有效需求不足，收储风险远大于收益。因此，通过政府或地方国企回收存量商品住房用作保障性住房的去库存之路仍需探索破题之策。