[克而瑞]2015年的地王已上市开卖,能否解套、卖相如何?

沈晓玲、谢夏成 2016-11-23 07:57:49 来源:克而瑞
  今年受到房地产市场利好的刺激,房企推盘意愿格外强烈,一大波新项目争抢入市。其中,令人关注的是,不少城市的地王项目也纷纷开闸,有些项目入市即获大卖,但与此同时,也有些地王项目由于自身的一些劣势,去化表现一般。那么,今年入市的地王项目整体卖相到底如何? 

 入市时间看:15年乃至16年年初的地王盘均积极乘势上市

  今年不少地王项目乘势“解套”,尤其是近两年诞生的地王项目,加快施工、推盘节奏,集中于市场爆发后的下半年入市。其中,2015年诞生的地王项目推盘表现最为积极,数目占比近6成,主要体现在北京、上海、南京、合肥、武汉等重点的城市。

  更值得一提的是,也有部分16年新地王也闻风而动,紧赶着入市套现。如成都单价地王项目——太行瑞宏朗诗金沙城于2016年9月开盘,地块由太行瑞宏于2016年3月初以12000元/平方米竞得,拿地到开盘仅用了半年时间。总体来看,16年的地王项目入市占少数,大多是年初所拿的项目,市场爆发后所拿地王一般都是“面粉贵于面包“,入市还在等待市场价格空间的提升。

 地王定价来看:地王售价较高,普遍高出周边售价2成以上

  今年地王项目趁机卖出好价钱,据统计的34个地王项目售价较周边楼盘平均高26%。其中,如武汉万科翡翠玖玺位,项目居汉经开繁华地段毗邻体育中心、太子湖,售价高达20000元/平米,较周边11000元/平米的平均售价高出8成以上。

  地王项目获得热销,主要有三个方面的原因:一是,地王项目一般具备区位地段优势,或稀缺性自然资源,或配套人文环境,其升值前景可期,所以一般能比周边项目卖出更高的价格。二是,2016年地王所在市场整体较好,客户普遍看好未来前景,尽管大部分地王项目定价较周边高,但也能获大卖。三是,得益于房企自身的操盘能力,地王项目的操盘房企多为大品牌房企,操盘能力强,产品溢价较高。

 销售情况来看:入市即获大卖,8成项目赚得钵满盘盈

  在今年市场火爆的利好下,大部分地王项目入市即获大卖。据目前的统计的来看,80%的地王项目销售情况良好。具体表现为:几次推售即售罄,如青岛金隅和府推售两次均售罄;或大体量入市也能实现“日光“,如青岛万科未来城首开1270套房源,目前已经售罄;还有些项目售价居高但也卖得不错,如万科翡翠玖玺售价高达20000元/平米,卖得也不错。当然也有部分地王项目入市销售情况不太理想,所统计项目中有15%销售表现一般,5%表现较差。

  总结:根据我们目前的入市地王销售情况来看,卖相好不好,看区位、看资源、看配套!

  地王项目热销所具备的因素:

  ①“地王区”继续筑高项目售价,推涨市场预期,该区域原地王项目更为获益;如今年地王频出的南京江宁区融创一号院、合肥滨湖区文一•豪门金地等地王项目卖得都比较好;

  ② 产品附加值高,拥有稀缺资源更能获得购房者青睐。如面临沙河水库、低密度空间的宜居项目北京北科建泰禾•丽春湖院子,以及占据市南区一线海景资源的青岛莱阳路8号;

  ③ 配套成熟、潜在客源充足的旧改片区也可获大卖。如青岛万科未来城旧城改造项目周边老社区人口基数大,改善需求旺盛。

  一般和较差的原因:

  ① 带有安置房低端区域、新区规划未落地的地王项目销售不畅;

  ② 营销能力较差导致宣传、蓄客不足导致成交较差;

  ③ 产品定位不符,报价偏高,区域购买能力不强,等等。


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