[克而瑞]土地周报 | 厦门、福州二轮土拍收官，下周将迎北京、上海集中土拍

  2022年第22周

  2022年5月23日-2022年5月29日，受厦门、福州二轮集中土拍收官带动，重点监测城市的土地成交量价得以环比上涨。供应方面，随着疫情发展态势稳中向好，多城土地供应端开始放量，本周包括苏州、合肥、青岛、金华、东莞在内的多个城市均推出了2022年第二轮集中出让地块。同时，受疫情影响而推迟的北京第二轮土拍和上海首轮土拍也将于下周重启出让，届时成交量价将进一步环比上涨。

       土地政策

  上海优化土地出让条件

  允许房企缓缴土地价款

  为了尽快从疫情中恢复，上海于5月29日出台了《上海市加快经济恢复和重整行动方案》。其中，在土地供应方面，《行动方案》提及，要尽快启动土地市场交易，优化土地出让条件，允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。值得一提的是，5月26日，上海土地市场网官宣2022年第一批次地块将重启出让，同时还调整了房企冻资金额，比例下调约两成，减轻房企拍地的资金压力。

       土地供应

  二批次集中挂牌潮来临

  合肥、苏州、青岛推出第二轮供应地块

  供应方面。进入5月下旬，随着疫情发展态势逐渐得到控制，土地市场供应节奏也逐步恢复，同时重点城市相继开始推出第二轮集中出让地块，因此本周供应规模较此前明显攀升。据CRIC统计，重点监测城市总建筑面积达1819万平方米，但仍显著不及去年同期水平。集中供地方面，22个重点城市中有三个城市于本周推出了第二轮集中出让地块，分别是合肥、苏州和青岛。对比首轮供应量来看，除合肥供地量略所缩减外，苏州和青岛二批次供地建面均较首轮有所增长，供应建面均超过了200万平方米。此外，金华和东莞也于本周推出了年内第二批集中供应地块，供应规模分别为105万平方米和78万平方米。

       土地成交

  成交量价环比上行

  下周将迎北京、上海集中土拍

  成交方面。本周迎来厦门和福州两个重点城市集中土拍，在此影响下，本周重点监测城市的土地成交量价均呈现环比上行趋势。具体来看，重点监测城市的成交建筑面积增至531万平方米，环比上涨六成，同比降幅为69%。总成交金额也随即上涨至437亿元，环比翻番，同比降幅也缩窄至53%。因主力成交城市厦门、福州地价水平较高，本周成交地块平均楼板价环比涨至8239元/平方米，环同比均呈大涨趋势。

  分能级来看，二三线城市成交量环比均呈上涨趋势，但二线城市因厦门和福州二轮集中土拍带动成交量涨幅更大。聚焦到城市来看。主力成交城市厦门和福州成交建面分别为79万平方米和83万平方米，分别成交了9幅和13幅地块。值得一提的是，虽然一线城市本周仍无成交，但北京第二轮集中土拍及上海首批集中供地均将于下周开拍，届时成交量价将进一步上涨。

      市场热度

  厦门、福州二轮供地遇冷

  致溢价率环比走低

  市场热度方面。重点监测城市成交溢价率为2.7%，环比上周下降了2个百分点。溢价率的下行主要是由于主力成交城市厦门和福州土拍低热所致。具体而言，厦门和福州二轮集中供地均显著遇冷，其中厦门9宗成交地块中仅触顶成交1宗，平均溢价率仅为1.4%，较首轮下降了5.4个百分点；福州土拍亦凉意十足，整体溢价率降至2%，达到集中供地以来溢价率最低水平。

  土地流拍方面。虽然厦门、福州二轮土拍热度有所降低，但整体表现仍旧趋稳，地块流拍现象并未恶化。因此，本周流拍地块幅数较上周明显减少，重点监测城市的流拍率也得以较上周下降，流拍率为9.9%，为年内较低水平。

       周度TOP5

  入榜门槛环比大幅提升

       央、国企仍为拿地主力

  本周，厦门和福州均完成了年内第二批集中出让。在此影响下，入市优质高价地块明显增多，因此成交价格榜入榜门槛也较此前明显抬升。具体来看，本周成交总价最高的地块为厦门海沧区H2022P04号地块，成交总价为62.3亿元；门槛地块为翔安区2022XP04号地块，成交总价为24.7亿元。

  结合厦门、福州的二轮土拍表现来看，央、国企仍然是两城的拿地主力。尤其是厦门，9宗成交地块均由央企或本地国企竞得，其中本地国企轨交、建发、国贸等表现亮眼，共计斩获了6宗地块；而民企参与度较低，仅有2幅地有民企参拍，最终均未成功拿地。

       重点地块点评

       华润置地低溢价斩获厦门湖里一宗优质地块

  地块分析：

  5月26日，厦门第二轮集中供地到期出让。本次土拍，厦门共推出了10宗地块，其中岛内3宗、岛外7宗。最终，1宗流拍，9宗顺利成交，共收金199亿元。值得注意的是，由于供地结构调整，厦门此次土拍热度较首轮显著走低，平均溢价率仅为1.4%，较首轮降低了5个百分点以上。

       但分区域来看，岛内地块的竞拍热度整体仍高于岛外，3宗地块全部顺利出让，且均为溢价成交。其中，竞拍最激烈的当属湖里区P09古地石地块，共吸引了5家房企参拍，在经过11轮竞价后，由华润置地以24.1亿元的总价竞得，成交楼板价为42154元/平方米，溢价4.3%。和周边今年一批次成交地块相比，该宗地实际成交地价下降了约1000元/平方米，在项目销售限价相同的背景下，项目的利润空间进一步提升。不过，近两年来岛内土地供应量明显增加，项目周边有多个新房项目在售或待售，未来入市仍将面临一定的竞争压力。