导语

  优质地块刺激下重点城市土拍热度延续，市场仍高度集中在少数一二线城市。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  受春节长假的影响，土地市场供地节奏明显变缓，截止2月25日，全国300城2月经营性土地成交规模仅2194万平方米，处于历史相对低位。热度方面，2月平均溢价率5.2%，得益于北京和杭州热点地块占比增加，回升至2022年以来均线上方。分城市来看，仅北京、杭州等极少数城市热点地块能保持较高热度，其余大部分城市仍以底价成交为主。

  核心要点

  · 供求：2月土地供应量为4647万平方米，同比基本持平。至截稿成交2194万平方米，同比降幅超过50%，创2010年以来月度新低。

  · 热度：月内重点城市土拍平均溢价率5.2%，得益于热点地块土拍占比增加，回升至2022年以来均线上方。土地流拍率9.1%，环比下降3.9个百分点。 

  · 分布：一线量价同比均大涨，二线量价齐跌，三四线量跌价涨。由于北京、广州本月有多宗宅地土拍，一线成交金额达238亿元，同比上涨21%，占300城总成交金额的比重增至38%。

  后市展望

  优质地块刺激下重点城市土拍热度延续
市场仍高度集中在少数一二线城市

  受春节长假的影响，土地市场供地节奏明显变缓，截止2月25日，全国300城2月经营性土地成交规模仅2194万平方米，降至历史低位。热度方面，2月平均溢价率5.2%，得益于北京和杭州热点地块占比增加，回升至2022年以来均线上方。分城市来看，除了供地较为优质的杭州和北京市场保持较高热度，其余城市市场表现均较为平淡。房企拿地来看，也是仅有杭州一城民企拿地比较积极，其他城市土地市场仍以央国平为主。

  展望上半年市场走向，虽然北京、杭州等核心城市优质地块持续高热，但企业端投资全面回暖仍难度颇大，关注度仍高度集中在少数一二线城市。在政策宽松以及优质地块的加持下，接下来核心城市土拍热度仍会保持；至于非热点城市，由于房企资金压力较大，这类城市仍以底价成交为主。不过在“房地钱人”要素联动调控路线之下，得益于土地市场供给侧的积极调整，2024年上半年土地市场的成交量价、溢价率、流拍率等指标仍有望在合理的规模下持续向好。

  01供求

  供地规模同比基本持平
成交建面创历史新低

  土地供应方面，截止2024年2月25日，本月土地供应量为4647万平方米，环比1月同期增长7%，同比基本持平。鉴于2月份仍属于传统供地周期低位，同比基本持平的土地供应规模，并不能说明供地积极性的回升。事实上，从各地供地计划的发布进度来看，至截稿时2024年仅有3个市辖县发布了供地计划，远少于2023年同期的11个。2024年2月份有266个县市区发布了预供地公告，也较2023年同期少了21个。一线城市方面，本月北京、上海均有宅地供应，其中关注度较高的是上海北蔡宅地，土地建面近9万平方米，起拍价为45亿元，房地联动价高达9.2万元/平方米，此外古北宅地房地联动价也达到了8.6万元。二线城市方面，月内西安、石家庄、南宁新增供地面积超过100万平方米，其他城市新增供应均在50万平方米以下。进入三月份，随着各地供地计划的逐步完成，以及预供地计划的落实，预计土地供应量将迎来周期性回升，但是在“人房地钱”要素联动调控机制之下，2024年上半年住宅用地供应量预计仍将在低位运行，不过供地质量方面仍有望持续提升。

  土地成交方面，截至2月25日，全国300城经营性土地成交2194万平方米，同比降幅超过50%，创2010年以来历史新低，土地成交总价同样是2010年以来单月土地成交总价快报数据最低值。固然，受春节因素影响，2月份各地土地数据上报延迟现象较为严重，再加之2月份重点城市土拍均安排在月末进行，快报数据会与最终数据存在较明显的差距，但即便考虑这些因素，2024年2月土地成交仍处于历史低位。一二线城市中，至截稿时仅苏州、西安、北京成交建面突破50万平方米，北京成交金额突破50亿元。因优质地块成交占比上升，月内平均楼板价2856元/平方米，环比上升33%，同比增加2%。

  02 热度

  优质地块出让推升平均溢价率
流拍率再回近一年低位

  市场热度方面，至截稿时2月平均溢价率达到5.2%，较上月上升0.7个百分点，在优质地块高溢价地块入市的推动下，月内溢价率重新回到2022年以来均线上方。具体来看，月内北京、昆明、台州等市平均溢价率均在5.5%以上，以月末杭州土拍为例，得益于优异的地块质量，民企参与土拍积极性高涨，7幅地块全部溢价成交，其中更是有6宗宅地溢价率超过了15%，若没有解除土拍限价，这6宗地块应当全部进入摇号环节，而唯一一宗热度“稍低”的下沙宅地，其溢价率也达到了13%。从二月份热点城市土拍执行情况来看，“人房地钱”要素联动得到了较好地执行，在缩量提质的供地路线之下，预计上半年核心城市溢价率仍有望延续高位运行。

  2月土地流拍率9.1%，环比下降3.9个百分点，再度回落至近一年低位。这主要还是受指标周期性影响所致。按城市统计，本月湖州土地流标最多，共有4总地块流标，金华、石家庄各有两宗土地流拍，月内金华和石家庄成交的地块也均为底价成交。

  03 重点地块

  北京包揽两榜榜首
两榜席位占比过半

  2月恰逢春节，重点城市集中供地量明显减少，重点城市仅京、西安、苏州等少量成交零星土拍，其中北京表现尤为突出，5宗涉宅地均成功出让，其中2宗封顶摇号成交，本月北京也蝉联两榜榜首，两榜席位也均过半。值得注意的是，除北京外，其余重点城市的优质地块供应量相对较少，使得总价榜和单价榜的入榜门槛明显下降。总价榜榜首地块来自北京通州亦庄新城，为综合地块，由华润以75.38亿元竞得，溢价率0.51%；排在第二位的同样来自北京，为大兴西红门地块，地块吸引中建三局（中建壹品）、建发、兴创、铁建、中铁、住总、中海、华润、方兴亦城（金茂）共9家房企报名。该地块经过线上9轮+线下18轮竞价触达地价上限48.76亿进入摇号环节，最终由中建壹品摇得，成交楼面价41467元/平方米，溢价率15%。不仅如此，除榜首、榜二外，总价榜第四、五、九位也来自北京。

  不仅如此，单价榜TOP1-5地块也均来自北京，榜首为海淀翠湖地块，经过线上12轮、线下18轮竞价触达地价上限28.865亿进入竞现房面积环节，成交楼面价63464元/平方米，溢价率15%，最终由中旅投资以地价上限28.865亿+现房面积10000㎡摇号竞得。除北京外，广州本月成交的天河岐山路地块也上榜，该地被华润联合体以底价36.45亿摘得，成交楼面价21330元/平方米，位居单价榜第六位。