土地交易分析克而瑞研究中心 2024-11-29 09:24:53 来源:克而瑞地产研究
导语
上海第七轮土拍热度如期回归,平均溢价率创年内新高,浦东杨思宅地创溢价率新纪录。
◎ 文 /马千里
11月27、28日,上海第七批次集中土拍开拍,挂牌的10宗宅地均成功出让,成交总金额304亿元,平均溢价率20%。(不含联合出让商办用地)
与前两轮土拍相比,房企参拍热情明显回升,杨思、春申梅陇、东外滩、虹口等宅地均如期溢价成交,其中浦东杨思更是拍出了40%的溢价率,创上海取消土拍限价后的新高。从参拍企业来看,优质地块的意向企业不低于5家,华润、中海、保利参与了大多数优质地块的竞拍。
01 优质地块均高溢价成交
浦东杨思地块40%溢价破纪录
相比第六批集中土拍的整体低迷,本轮土拍热度明显提升。具体来看,挂牌的10宗地块均成功出让,7宗溢价成交,3宗底价成交,平均溢价20%,刷新2024年历次土拍平均溢价率新高。值得一提的是,本轮溢价成交的所有地块,成交溢价率均超过10%。
溢价率最高的为浦东杨思地块,该地块吸引了5家单位参与竞价,经过了192轮竞价触及中止价78.76亿元,后又触达竞“高品质建设”上限,进入第二轮竞价,前后共计经过了超200轮竞价,最终由越秀、中能建、华润置地联合体以78.97亿元竞得,成交楼板价7.4万元/平方米,装修标准5000元/平方米,高端人才房配建2%。
该地块地处上海典型中高端高流速板块,配套成熟,购房群体基数大,板块新房流速高。周边在售项目有浦发新杨思上园、开云艾尚里、云台朗庭等项目,毗邻的浦发新杨思上园成交均价在10万元/平方米左右,2024年以来共进行了三次开盘,开盘去化率均在八成以上,近两次开盘去化率更是接近100%。
02 供地素质明显强于上一轮
所属板块普遍去化压力低,交易流速高
本次挂牌的10宗地块中,有9宗临近地铁站(在建),更有6宗地块位于外环以内,不乏杨浦东外滩、虹口四川北路等核心地段的优质地块。除虹口四川北路地块之外,其余地块容积率均不高于2.5。
联系地块所属板块新房市场现状来看,大多数板块的消化周期都在安全值(18个月)以内,其中闵行春申、宝山祁连等板块消化周期更是低于6个月。板块的年成交规模也大多高于本轮出让土地建面,春申、祁连、曹路、大三林等板块年流速均高于20万平方米,地块未来去化速度前景较佳。仅虹口区四川北路因板块定位高,成交均价高达13万元/平方米以上,在售项目开发节奏大多较为保守,导致板块流速相对较低。
普陀桃浦板块所面临的市场环境挑战较大,板块消化周期超过30个月。但是本轮桃浦出让地块容积率仅为1.29,创下板块容积率新低,除1宗回迁房地块之外,近十年桃浦板块出让土地容积率均在2.4以上。未来该项目可打造极具优势的别墅类产品,在本轮土拍中以底价成功出让。
03 上海11月新房开盘去化率走高
日均成交量延续高位
11月以来上海新房市场热度延续,开盘去化率进一步提升至65%,较10月增加了9个百分点。如安高申陇院开盘去化率即高达78%,该项目与本日成交的春申板块梅陇地块仅一墙之隔。与本日出让地块同板块,陆家嘴前滩公馆、曹路浦发唐城等,更是获得了100%的开盘去化率。
日均交易量方面,较10月全月有所回落,较9月份增长三成左右。且考虑到月末集中备案因素,预计11月全月日均成交量还会进一步上升。对比10月8-25日的日均量来看(不含国庆节),11月上海日均交易量环比持平,仍处于年内高位。
04 房企拿地热情回升
头部央企均参拍多宗宅地
相比上一批次,房企参拍热情明显回升,各地块普遍有多家房企参与竞拍,且中海、保利、华润等均参与了多宗优质地块的竞拍。唯一的商住地块被中建七局&中建港航底价竞得,为中建七局首入上海拿地。
在本轮土拍中,华润成为最大“赢家”,出让条件最为突出的地块均被收入囊中:
总价、溢价率最高的浦东杨思地块,成交总价78.97亿,溢价率40%,华润与越秀、中能建联合体竞得;
出让单价最高的虹口四川北路地块,成交楼板价9.3万元/平方米,由华润以12%溢价率单独竞得;
本轮容积率最低的桃浦宅地,该地块是近十年桃浦容积率最低的一宗地,容积率1.29,也由华润与建发、金茂联合体底价竞得。
固然,本轮土拍的主要参与者仍是行业头部的央国企。但当下每年土地成交破1000亿元、新房成交超5000亿元的城市已屈指可数,这些城市土地市场的成交流速和热度对于全国市场都有风向标意义。
作为优质投资标的的城市,能够维持应有的高关注度,不仅仅是在提升个别板块、个别城市的土拍热度,也是在为整体的市场,包括中小民企、购房者、以及上下游参与者提升信心。
总体来看,上海第七轮土拍热度如期回归。10宗地块中有7宗溢价成交,其中浦东杨思地块溢价率更是达到了40%,刷新了取消土拍限价后的溢价率纪录,本轮土拍溢价率再度回到了年内均线以上。
本轮上海土拍热度的回升,是得益于城市整体需求端表现优秀,得益于板块去化前景明朗,得益于地块盈利确定性明确。对于大多数城市的土地市场而言,中短期来看仍然是难以复制的。从行业整体来看,目前仍处于去库存、供求平衡周期,个别城市、个别轮次的土拍热度回归,不会改变当前周期土地成交连年下滑、溢价率持续低位的大趋势。毕竟2024年的上海,至今土地成交规模累计降幅也在三成以上。
但流水不腐,户枢不蠹,无论行业周期如何变化,市场的健康和稳定发展都需要良性竞争。面对存量房市场走高、人均住房面积高位的现况,只有持续供应优质宅地,优秀企业保持竞争,才能切实提升新建住宅的建设品质,为美好生活提供更多优质产品,并带来更多更新换代的住房需求。
如今每一块新出让的优质地块、每一个适销对路的新房项目,都是行业重回稳过程中的一位位引领者。
联想到上周杭州下沙低密宅地被自然人溢价64%竞得,后又因不符合拍地资质而被退地,微观来看是偶发性的“乌龙事件”。但从未来回首,或许已是行业接近底部,正在获得更多类型投资者关注的标志性事件。
穷且益坚,涸辙犹欢。行而不辍,未来可期。