导语

  “购房降税”新政暂未在一二手房成交端有明显提振作用，但前端项目来访、认购数据仍处于高位震荡，预期存量客户持续释放也将在后期成交端有所体现。

  ◎  文 / 杨科伟、俞倩倩

  距离11月13日财政部、税务总局、住房城乡建设部“购房降税”政策落地已有一周，究竟对一二手房市场影响几何？从前端指标项目来访、认购，二手房新增挂牌量数据又能看出买卖双方怎样的心理变化？结合当前市场表现，政策效应能否延续，各城市又将呈现怎样的差异化特征呢？

  01

  11月前20天一二手房成交较10月日均增10%和21%、较9月增62%和47%

  从当前楼市表现来看，“购房降税”新政加持暂未对一二手房成交端起到明显的促进作用，不过从2024年11月前20日成交表现来看，新房和二手房仍好于10月和9月日均水平，二手房环比10月增幅略高于新房。

  二手房层面，11个核心城市2024年11月13日-11月20日日均成交35.24万平方米，较2024年11月1日-11月12日日均成交微降4%，而2024年11月前20日11城累计成交722万平方米，环比10月日均上升21%，增幅仍有扩大趋势。

  相较而言，新房整体增幅显著不及二手。据CRIC监测数据，13个核心城市2024年11月13日-11月20日日均成交30.13万平方米，较2024年11月1日-11月12日日均成交同样微降4%，而2024年11月前20日11城累计成交617万平方米，环比10月日均上升10%，前期新政集中放量后增长后劲明显不足。

  从整体层面来看，降税后（2024年11月13日-11月20日，下同）一二手房成交量较降税前（2024年11月前12日，下同）均微降4%，不过聚焦单个城市，还是存在一定的差异化特征。

  02

  降税后（11.13-20）穗蓉苏庐等新房成交环增15%以上，穗津汉来访认购高位震荡

  新房层面，涨多跌少：广州、成都、苏州、合肥等城市进入集中放量期，除了“降税”新政加持之外，更多得益于前期来访、认购客户的持续转化。据CRIC监测数据，广州、成都、苏州、合肥等新政后较新政前增幅均在15%以上，武汉、宁波次之，涨幅在10%以内，北上深杭宁等不增反降，成交增长动能略有放缓。

  与新房成交相比，新房项目来访、认购等前端指标似乎更能反映新政后居民购房态度。我们调研了广州、武汉、天津等典型项目周均来访、认购量，均呈现出“比上不足比下有余”态势：11月前3周周均来访、认购量较新政首月（2024年10月）环比下降，而显著好于新政前一月（2024年9月），值得关注的是，认购量较9月增幅显著高于来访量，也可看出，当前市场成交仍以复访客户为主，有效客户占比有所上升。

  与新房成交相比，新房项目来访、认购等前端指标似乎更能反映新政后居民购房态度。我们调研了广州、武汉、天津等典型项目周均来访、认购量，均呈现出“比上不足比下有余”态势：11月前3周周均来访、认购量较新政首月（2024年10月）环比下降，而显著好于新政前一月（2024年9月），值得关注的是，认购量较9月增幅显著高于来访量，也可看出，当前市场成交仍以复访客户为主，有效客户占比有所上升。

  以武汉为例，虽不是930新政直接利好城市，不过11月周均项目来访量、认购量和转化率较9月还是有了显著拉升：据CRIC监测数据，11月周均单盘来访量为69组，环比10月周均下降15%，较9月则上涨60%；认购量涨幅更为显著，11月周均单盘认购量为4套，较9月倍增105%。转化率也由新政前9月周均4.65%提升至11月周均5.94%。

  03

  降税后（11.13-20）二手成交环降4%，京沪蓉杭等二手新增挂牌量继续上升

  二手房层面，各城市跌多涨少：仅北京、郑州降税后表现好于降税前，分别增长5%和42%。上海、成都、宁波、厦门基本持平，热度延续。而青岛出现了大幅回落，跌幅高达43%。

  新增挂牌套数反应业主卖房意向，事实上，除了北京、济南、长沙等个别城市2024年11月13日-11月17日日均新增挂牌套数较2024年11月前12日有了显著增长之外，其余城市均出现回落，不过若将时间维度拉长，以930新政为界，从2024年11月前17日日均新增挂牌量与2024年9月日均对比，北京、上海、成都、济南、南京、宁波、武汉、长沙均出现增长。

  因一线城市是当前新政利好的直接受益者，从四个一线城市2024年11月日度二手房新增挂牌套数变动情况可以看出，京沪刺激作用好于广深。北京、上海11月13日新政后新增挂牌量还是有了显著拉升，而后稳步回落；而对于广深，总体延续降势，刺激效用并不显著。

  结合11月18日京沪穗宽松政策再加码，京沪自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；广州则是在7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在广州连续缴纳社会保险满1年的人员，可申请入户。预判后市，对于一线城市二手房交易活跃度还有进一步提升作用。

  总体来看，“购房降税”新政暂未在一二手房成交端有明显提振作用，不过从前端项目来访、认购数据来看，总体仍处于高位震荡，较10月略有回落，但好于新政前的9月水平，预期存量客户持续释放也将在后期成交端有所体现。

  而从二手房挂牌数据来看，除了少数城市挂牌量有了显著增长之外，余下多数城市居民卖房意向一般，而主要应当关注取消普宅和非普宅标准，同时加大住房交易税收优惠力度等京沪等核心一线城市，成交活跃度还是有望进一步提升。