2023年1-3月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

月度排行榜 2023-04-03 10:23:23 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-04-03
  • 报告类型:月度排行榜
  • 发布机构:克而瑞

  导 读 

  1、拿地百强门槛环比提升但同比仍处低位,9家房企新增货值过百亿

  2、投资百强总量同比下降16%,拿地销售比仅0.07 

  3、七成百强房企投资仍停滞,核心城市城投比例降低

  4、集中供地、分散土拍成常态,城市分化加剧、谨慎预期不变 

  ☉ 文/克而瑞研究中心

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  榜单解读

  前言:3月份多个重点城市开启今年的集中供地,在供应“少而精”之下土地市场点状回暖,部分城市参拍房企急剧增加,并出现不少摇号成交地块。 但总体来看,一季度房企投资仍然相对谨慎,销售百强拿地销售比仅有0.07,创下历史新低,新增土储的门槛值也保持低位。且百强中,仅有三成房企拿地,形成以央国企为主导、民企加快复苏、城投逐步退出的投资格局。 目前房企投资主要聚焦于前两年集中供地的重点城市,尤其是杭州、合肥等长三角核心城市,而非核心区域的地块则多为底价成交,因此聚焦、分化仍是今年投资主旋律。

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  拿地百强门槛环比提升但同比仍处低位
9家房企新增货值过百亿

  3月份诸多重点城市的土拍“开张”,大量优质地块上市一定程度上刺激房企重回土地市场,市场热度也较去年大幅回升。

  从投资百强的门槛来看,三月末新增土储货值、总价、面积门槛为21.4亿元、6.6亿元和17.7万平方米,环比分别提升38%、65%、16%。但与过去几年同期相比,今年的投资力度还明显处于低位,各梯队门槛值均处于近三年低位。

  在货值TOP100中,绿城、建发和滨江分别以205亿元、174.2亿元和173.4亿元位列新增货值TOP3,三家房企拿地都主要聚焦于长三角。截止3月末,年内新增货值超过100亿的仅有九家房企,较去年一季度减少4家企业。

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  投资百强总量同比下降16%
拿地销售比仅0.07

  截止至3月末,投资百强的货值、总价和建面总量分别为5059.9亿元、2101亿元和3247.4万平方米。以新增货值为例,较2020年、2021年一季度降幅均超过六成,与2022年同期相比也下降16%,由此可见企业整体投资依旧谨慎。

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  结合拿地销售比来看,一季度销售百强房企拿地销售比仅有0.07,创下新低。其中10强房企拿地销售比为0.09,纵向对比往年明显大幅下降,但横向对比其他梯队则已经处于高位。

  10强房企中绿城、建发和华润拿地销售比分别为0.22、0.19和0.15,在梯队中最为突出。另外伟星、中天美好等拿地销售比超过0.3,是今年目前投资表现最积极的百强房企。

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  七成百强房企投资仍停滞
核心城市城投比例降低

  截止到3月末,有近七成的百强房企尚未有新增土储入账。拿地百强房企以销售TOP20为主,达到14家,拿地金额占百强的74%,由此可见强者恒强的格局并未改变。

  企业类型来看,呈现央国企强势、民企积极复苏的态势。此外,与去年相比,核心城市城投拿地比例大幅降低。

  其中销售TOP10央国企是土地市场的主力军,华润、保利、招商、建发、绿城等一季度拿地金额超过70亿元,同比来看,除保利、招商外,拿地金额普遍较去年同期下滑,拿地销售比低于0.1。值得注意的是,在1-2月没有拿地的中海、万科、华发也在南京、宁波、杭州分别摇中优质地块。

  民企中,以去年拿地积极的企业龙湖、滨江、伟星为主。一方面滨江、伟星持续深耕浙江、安徽市场,滨江一季度拿地金额近85亿,同比增长71%,另一方面龙湖也在核心城市多次参与摇号失利后,月末在深圳斩获两宗地。

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  值得一提的是,过去一年多到处“托底”的城投今年在土地市场比例大幅减少。虽然在三四线城市依旧只能靠城投支撑市场稳定,但在核心22城市,城投拿地比例已经降至35%,为2022年以来最低,较2022年一季度高峰下降55个百分点。其中杭州、苏州、北京土拍几乎难见城投出现,甚至部分城市城投也参与了摇号。

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  集中供地、分散土拍成常态
城市分化加剧、谨慎预期不变

  从一季度房企拿地来看,城市分化十分明显。首先是集中供地与非集中供地城市热度“冰火两重天”,核心22城参拍房企增多,投资信心显著提升,其余城市仍以城投为主;其次,核心城市热度之间、板块之间差异较大,广州、郑州土拍冷清,苏、杭等二线土拍热度较高。但从细分板块来看,这种回暖、复苏仍是点状的、局部的,分化预期强烈。预计短期内房企投资仍以谨慎为主,“换仓提质” 为先,重点投资城市聚焦在核心一二线以及部分有人口支撑、产业支撑且市场回暖更为明显的强三线。

  从今年预供地等变化来看,未来集中供地、分散拍卖将是主流。一方面是缓解企业拿地资金密集带来的压力,刺激更多房企参与到土地市场,另一方面也让企业有更多的选择空间和投资铺排。且从推出的地块来看,以核心区域优质地块为主,多频少量优质地将持续带动土拍热度向上,支撑土地市场持续回温。

  但值得注意的是,短期拿地主体仍旧会以央国企为主,且投资愈发集中,地价较高的真正优质地块即便是溢价率上限15%也会让部分企业投资“有心无力”,其中深耕房企增储诉求明确,将是土地市场不可忽视的力量。近期民企虽在土地市场开始崭露头角,但整体仍受资金限制,未来参拍热情、动力仍有待观察。