导 读 

  1、拿地百强门槛环比提升但同比仍处低位，9家房企新增货值过百亿

  2、投资百强总量同比下降16%，拿地销售比仅0.07 

  3、七成百强房企投资仍停滞，核心城市城投比例降低

  4、集中供地、分散土拍成常态，城市分化加剧、谨慎预期不变 

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  前言：3月份多个重点城市开启今年的集中供地，在供应“少而精”之下土地市场点状回暖，部分城市参拍房企急剧增加，并出现不少摇号成交地块。 但总体来看，一季度房企投资仍然相对谨慎，销售百强拿地销售比仅有0.07，创下历史新低，新增土储的门槛值也保持低位。且百强中，仅有三成房企拿地，形成以央国企为主导、民企加快复苏、城投逐步退出的投资格局。 目前房企投资主要聚焦于前两年集中供地的重点城市，尤其是杭州、合肥等长三角核心城市，而非核心区域的地块则多为底价成交，因此聚焦、分化仍是今年投资主旋律。

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  拿地百强门槛环比提升但同比仍处低位
9家房企新增货值过百亿

  3月份诸多重点城市的土拍“开张”，大量优质地块上市一定程度上刺激房企重回土地市场，市场热度也较去年大幅回升。

  从投资百强的门槛来看，三月末新增土储货值、总价、面积门槛为21.4亿元、6.6亿元和17.7万平方米，环比分别提升38%、65%、16%。但与过去几年同期相比，今年的投资力度还明显处于低位，各梯队门槛值均处于近三年低位。

  在货值TOP100中，绿城、建发和滨江分别以205亿元、174.2亿元和173.4亿元位列新增货值TOP3，三家房企拿地都主要聚焦于长三角。截止3月末，年内新增货值超过100亿的仅有九家房企，较去年一季度减少4家企业。

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  投资百强总量同比下降16%
拿地销售比仅0.07

  截止至3月末，投资百强的货值、总价和建面总量分别为5059.9亿元、2101亿元和3247.4万平方米。以新增货值为例，较2020年、2021年一季度降幅均超过六成，与2022年同期相比也下降16%，由此可见企业整体投资依旧谨慎。

  结合拿地销售比来看，一季度销售百强房企拿地销售比仅有0.07，创下新低。其中10强房企拿地销售比为0.09，纵向对比往年明显大幅下降，但横向对比其他梯队则已经处于高位。

  10强房企中绿城、建发和华润拿地销售比分别为0.22、0.19和0.15，在梯队中最为突出。另外伟星、中天美好等拿地销售比超过0.3，是今年目前投资表现最积极的百强房企。

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  七成百强房企投资仍停滞
核心城市城投比例降低

  截止到3月末，有近七成的百强房企尚未有新增土储入账。拿地百强房企以销售TOP20为主，达到14家，拿地金额占百强的74%，由此可见强者恒强的格局并未改变。

  企业类型来看，呈现央国企强势、民企积极复苏的态势。此外，与去年相比，核心城市城投拿地比例大幅降低。

  其中销售TOP10央国企是土地市场的主力军，华润、保利、招商、建发、绿城等一季度拿地金额超过70亿元，同比来看，除保利、招商外，拿地金额普遍较去年同期下滑，拿地销售比低于0.1。值得注意的是，在1-2月没有拿地的中海、万科、华发也在南京、宁波、杭州分别摇中优质地块。

  民企中，以去年拿地积极的企业龙湖、滨江、伟星为主。一方面滨江、伟星持续深耕浙江、安徽市场，滨江一季度拿地金额近85亿，同比增长71%，另一方面龙湖也在核心城市多次参与摇号失利后，月末在深圳斩获两宗地。

  值得一提的是，过去一年多到处“托底”的城投今年在土地市场比例大幅减少。虽然在三四线城市依旧只能靠城投支撑市场稳定，但在核心22城市，城投拿地比例已经降至35%，为2022年以来最低，较2022年一季度高峰下降55个百分点。其中杭州、苏州、北京土拍几乎难见城投出现，甚至部分城市城投也参与了摇号。

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  集中供地、分散土拍成常态
城市分化加剧、谨慎预期不变

  从一季度房企拿地来看，城市分化十分明显。首先是集中供地与非集中供地城市热度“冰火两重天”，核心22城参拍房企增多，投资信心显著提升，其余城市仍以城投为主；其次，核心城市热度之间、板块之间差异较大，广州、郑州土拍冷清，苏、杭等二线土拍热度较高。但从细分板块来看，这种回暖、复苏仍是点状的、局部的，分化预期强烈。预计短期内房企投资仍以谨慎为主，“换仓提质” 为先，重点投资城市聚焦在核心一二线以及部分有人口支撑、产业支撑且市场回暖更为明显的强三线。

  从今年预供地等变化来看，未来集中供地、分散拍卖将是主流。一方面是缓解企业拿地资金密集带来的压力，刺激更多房企参与到土地市场，另一方面也让企业有更多的选择空间和投资铺排。且从推出的地块来看，以核心区域优质地块为主，多频少量优质地将持续带动土拍热度向上，支撑土地市场持续回温。

  但值得注意的是，短期拿地主体仍旧会以央国企为主，且投资愈发集中，地价较高的真正优质地块即便是溢价率上限15%也会让部分企业投资“有心无力”，其中深耕房企增储诉求明确，将是土地市场不可忽视的力量。近期民企虽在土地市场开始崭露头角，但整体仍受资金限制，未来参拍热情、动力仍有待观察。