导 读 

  销售百强总土储创近五年新低，较最高峰下降25%；八成房企总土储货值下降，仅国央企增长显著。

  重要说明

  本榜单中房企总土储是指房企所有已确权土地中未售部分。多数上市房企在财报中会公布其总土储面积甚至货值。但是由于主要存在如结算口径、确权与否、以及货值计算标准等三方面的差异，不能直接用于比较。为了保证榜单的公正性和客观性，我们予以统一调整。如下：一、部分房企公布的是按结算口径的土地储备，包含“已售未结转”部分，不能反映未来可售资源，统一去除该部分数据。二、随着城市更新的深入，很多房企的土地资源来自于城市更新，这类项目由于拆迁难度大，权益关系复杂，因此我们采取确权为标准。三、对于土地货值判断，每家房企采取的估值标准不同。我们统一采用当前周边可比房价为标准，不加入未来预期。四，由于全口径的范围不包含代建业务，因此本土储统计也不包含代建土储。

  榜单解读

  1

  总土储货值百强门槛下降50%

       货值不足千亿企业增至31家

  截止2022年末，总土储货值TOP100货值总量超过34万亿元，较2021年末下降19%，TOP100企业总土储建面接近22亿平方米，同比降幅达到25%。

  总土储货值百强门槛值为363.5亿元，总土储建面百强门槛值为167.4万平方米，同比分别下降53%和63%。分梯队来看，TOP10门槛值同比下降13.07%，TOP20门槛值则降幅为10.10%。

  按照土储总量分类，总土储货值TOP100的房企中，仅有6家房企总土储货值超过万亿，较前两年减少2家；反之，总土储低于1000亿的房企数量快速增加，达31家。总土储百强之中，有六成房企的总土储货值在3000亿元以下区间。

  2

  销售、土储前十重合度高达70%

  强者恒强格局未变

  近3年总土储货值TOP10企业中，保利、绿地、万科、融创、碧桂园、中海和龙湖三年均榜上有名，总土地储备始终保持行业前端。

  但前十内部分化变动显著。保利发展连续两年位列总土储货值第一位，而碧桂园由于过去两年拿地较少，总土储在“稳现金、紧投资”之下显著下降，从2020年末的第一位降至2022年末的第五位。此外，招商蛇口在高能级城市投资表现积极，2022年末首次进入总货值TOP10行列。

  对比2022年销售额TOP10房企来看，销售前十和土储前十仍有70%的重合度，保利、万科、碧桂园、中海、招商、金地和龙湖均为双榜TOP10。

  3

  销售百强总土储创近五年新低

  较最高峰下降25%

  聚焦销售百强房企来看，百强房企总土储货值自2020年以来逐年递减。2022年末，销售百强房企总土储货值接近32万亿，创下2018年以来最低位，且与最高峰2020年相比，降幅高达25%。

  整体来看，行业资源依然高度集中。10强房企总土储货值占百强房企的33%，较2021年末减少3个百分点，但11-20强总土储货值占比达到26%，较2021年末提升6个百分点。TOP20总土储占比合计达到59%，比2021年末仍增加3个百分点。

  按企业性质来看，百强中央企总土储占24%、地方国企总土储占28%，民企总土储则占48%，仍有近半土储仍在民企手中。

  4

  越不拿地越难卖

  总土储去化周期攀升至4.85年

  在销售走弱的情况下，即使百强房企投资也有不同程度的停滞，但百强房企的总土储去化周期仍然快速攀升：2022年末百强房企总土储货值去化周期达到4.85年，达到2018年以来的最高位，且一改2018年至2021年逐渐缩短的趋势，其中甚至有个别房企的去化周期甚至超过10年左右。

  除了十强房企以外，其他各梯队的去化周期均有不同程度的增加：十强房企的总土储去化周期为3.5年，基本与2021年末持平，碧桂园、华润、建发的去化周期还保持在3年以下；其次21-30强、31-50强房企去化周期分别涨至4.64年和5.52年，而后50强房企的去化周期更是达到了7.2年，在所有梯队中最高。

  实际上，从企业的去化周期不难发现，即便诸多企业已经从去年下半年停止拿地，但去化方面陷入“越不拿越难卖”的困境。

  5

  八成房企总土储货值下降

  仅国央企增长显著

  经过一年的投资低迷后，仅有两成百强房企总土储货值高于2021年末，另外八成百强房企的总货值同比均表现为下跌：总土储同比上涨的房企中，大部分都是微涨10%以内的房企，包括华润、招商蛇口、中国铁建、华发等；同比下降的企业中跌幅在20%以上的最多，达到33%。

  从总土储货值增加的企业来看，基本是清一色国企、央企，其中越秀、招商蛇口、华润、中国铁建等不仅总土储货值总量较大，涨幅也均超过5%。

  综合比较土储规模上涨的国央企，最大的特征是2022年在核心城市积极拿地，且总土储以一二线为主。诸如招商、华润、越秀2022年新增货值超过千亿，排在前十，一二线总土储占比同样在70%左右。

  民企受制于资金压力，导致过去一年拿地几乎暂停，因此除了滨江、众安等2022年总土储货值同比增长13%和10%外，几乎所有民企土储规模均在减少，其中碧桂园土储货值同比下降36%，新城总土储货值、建面皆下降40%。

  6

  土地储备“轻量重质”

  投资聚焦收敛“保去化、保安全”

  以往，作为规模进阶的基石，土地储备的多少决定了未来企业发展的高度和速度。但随着房地产行业进入新的发展模式，在强调安全、现金流的大背景下，投资战略需要随着市场变化而不断进行动态调整。尽管总土储规模不再是房企发展的决定性因素，但不拿地只是阶段性的应对当前资金危机、生存危机的手段之一，未来企业想要走出困境、突出重围，在投资战略需要进行阶段性的转变，控制成本的同时在核心城市进行优质土储的补充。

  首先，整体投资策略“轻规模、重质量”，量入为出、动态平衡。未来市场分化与复苏回暖并存，核心城市供地的激烈竞争下，投资上选择片区市场稳定、经营收益优质的项目。原则上严格投资标准，保障投资质量。随时关注市场动态，保去化、保安全的前提下，根据市场形势调整。

  其次，城市选择上聚焦收敛。一方面摒弃“多点开花”，聚焦抗风险能力、安全性高的一二线核心城市，以高周转、流速快、利润足的项目为主。另一方面，关注产业基础、人口流入、市场需求、发展空间比较大的强三线城市。尤其是一二线僧多粥少之下，投资是当下沉至核心城市边缘地块，以及在低能级城市相对安全区域做精准投资。

  最后，对于收并购以及部分商办投资需要谨慎对待，关注未来城投合作开发以及代建机遇。目前的市场走势下，商办项目的去化和经营难度较大，没有运营经验和底蕴的企业更应该关注“流速快、利润高的”含宅地块。此外，过去两年集中供地中城投公司拿地比例较大，未来合作开发是大多数平台公司诉求，同时紧跟国家政策导向，积极介入工程代建、保障房建设等业务。