2023中国物业服务企业综合实力500强发布

月度排行榜 2023-07-10 10:32:43 来源:克而瑞物管

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-07-10
  • 报告类型:月度排行榜
  • 发布机构:克而瑞

  6月28日,克而瑞物管和中物研协隆重发布2023中国物业服务企业综合实力研究成果,同期揭晓2023中国物业服务企业综合实力500强、2023中国国有物业服务企业综合实力100强以及各细分业态、特色领先物业服务企业及标杆项目。

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

  【Part 1 数读500强】

4

  管理规模分析:

  规模拓展放缓,

  合资合作与战略合作力度加大

  一、500强增速放缓,但仍优于行业,市场份额微升至46.6%

  2022年,500强企业在管面积达172.7亿平方米,均值达到3453.86万平方米,同比增长7.1%。百强企业在管面积达121.2亿平方米,同比增长8.0%,增速略高于500强物企。百强企业在500强企业整体规模中占比超七成(70.2%)。上市物企在管面积60.6亿平方米,同比增长18.7%。

4

  头部企业市场份额进一步提升,强者恒强趋势持续。500强企业市场份额达46.6%,较上年增加0.7个百分点,2018年至2022年三年市场份额共增加4.0个百分点。百强企业市场份额为32.7%,较上年增加0.7个百分点。上市物企市场份额为16.4%,较上年增加1.8个百分点。

4

  二、500强物企加大外拓,第三方面积占比增长至55.1%

  近几年,房企土储扩张速度放缓,销售面积不断下降,房地产增量规模收缩 ,唇齿相依的物企的发展也深受地产环境的影响,来源于关联房企的在管面积减少,为满足规模扩张的需求,2022年物企市场化外拓持续加码。

  2022年,500强企业、百强和上市物企外拓第三方项目在管面积占比分别为55.1%、58.2%和61.5%,较2021年分别增加3.8个百分点、3.1个百分点、1.3个百分点;其在管面积中来自于第三方的面积占比均超过半数,百强企业外拓第三方在管面积占比接近6成。企业外拓持续发力,为企业独立性发展提供保障。

4

  其中,多家具有地产背景的物企摆脱对关联房企的依赖,走向相对独立的市场化发展之路。2022年,多家500强企业第三方在管面积占比已超过60%,和泓服务、雅生活服务,更是超过八成的在管面积来源于第三方拓展。

4

  三、非住净增量是住宅的1.8倍,物企加速扩张,城服持续提升

  “放管服”改革持续深化下,物企服务边界扩大。非住宅物业以其物业费单价高、细分赛道多,具有专业门槛及政策环境友好等特点,未来发展想象空间大,成为物企积极抢占的赛道。500强企业竞相布局非住宅物业市场,非住物业的管理项目和面积进一步提升。2022年,500强企业住宅、非住在管面积分别为98.1亿平方米、74.6亿平方米,分别较上一年净增加4.1亿平方米、7.4亿平方米,非住净增量是住宅的1.8倍。

4

  另外,当前部分物企发力城市服务赛道,业务模式不断迭代,如保利物业已从景区全域管理的1.0服务模式不断迭代至市域全域化服务的4.0服务模式。从物企营收表现来看,越来越多的上市企业将城市服务作为单独业务披露其业绩,布局城市服务业务的企业该收入增速普遍远高于整体营收增速。保利物业、世茂服务、雅生活服务该业务收入均超过10亿元,招商积余年内城市服务业务发力,收入达到5.5亿元,同比增幅高达139.1%。

4

  四、收并购趋于谨慎,合资合作、战略合作加大力度

  2021年以来上市物企纷纷为高规模增长立下flag,企业在管面积增速普遍保持在30%-50%之间,部分企业增速设定甚至超过50%,企业规模拓展压力巨大,收并购成为企业规模增长的重要方式之一。2021年上市物企披露收购事项53起,累计披露交易金额355.9亿元。2022年企业并购趋缓,上市物企累计披露并购交易66起,披露交易金额119.3亿元,总交易金额下滑约2/3。

4

  收并购是企业规模快速增加的重要手段,但同样存在一定风险,部分企业收购后的融合、投后管理出现较大问题,企业收并购意愿逐渐降低。直拓竞争白热化,且直拓给企业带来的规模增速依然有限,因此合资合作、战略合作成为部分企业发力的方向。2022年以来绿城服务先后与信达悦生活、陕建地产集团、南通兴创资产等大客户建立合作;招商积余通过“总对总”战略合作模式拿下华为、中兴、宁德时代等多个头部企业项目,2022年“总对总”新签年度合同额同比增长46%。头部企业通过合资合作、战略合作方式绑定大客户,均取得不错成效。

4

4

  经营绩效分析:

  基础物业服务仍是主力,

  社区增值服务普遍下滑

  一、500强营收增速腰斩,主要归因于多种经营收入骤降

  当前,物业管理行业竞争激烈且分散,物业服务企业规模拓展仍是其重要发展战略之一,尽管受经济大环境、地产关联方等因素影响,500企业营业收入增速有所放缓,但整体收入仍在持续上升。2022年,500强企业营业收入5375.3亿元,均值超过10亿元,同比增长8.5%,增速较上年下滑13.3个百分点。

4

  规模的扩张为基础物业服务收入增加奠定基础,一方面物企坚持基础物业管理服务的基本盘地位,业务收入持续稳健增长并占据高占比。2022年,500强企业基础物业服务达3977.8亿元,均值8.0亿元,同比增长11.1%,占总营业收入的74.0%,是物企营收贡献的主力。另一方面,500强企业持续优化营业收入构成,推进服务扩容,增值服务的重要性日益凸显。2022年,500强企业多种经营服务收入1397.5亿元,均值2.8亿元,同比增长1.5%,受关联方业务影响,其在总营业收入中的占比略微下滑至26.0%。

4

  二、社区增值服务增速普遍下滑,非业主增值服中案场服务增速首现负增长

  社区增值服务作为近些年物业服务企业重点发展的业务,借助流量入口优势,以及与业主的高粘性优势,与业主生活紧密相关的社区增值服务业务愈加丰富,收入也持续提升。2022年,500强企业社区增值服务收入同比增长2.1%至561.2亿元,占多种经营收入的比例为40.2%。

  社区增值服务领域内容多元,布局广泛,业务涉及到社区生活服务、资产管理服务和空间运营服务等多个业务领域。500强企业2022年社区电商、空间运营、社区家政、社区停车、社区房屋经纪、社区美居装修收入增速分别为7.6%、-1.7%、14.0%、-3.0%、-12.5%、16.7%,较上年均呈现不同程度下滑,其中,空间运营收入增速下滑最明显。

4

  非业主增值服务则围绕地产开发和销售环节,为开发商提供开荒清洁、案场服务、交付前检验服务、顾问咨询服务、房产中介(租赁)服务、尾盘代销等多样的服务。受上游房地产业务的影响较大,年内,案场服务和工程服务两大业务是众多企业的布局重点。2022年,500强企业非业主增值服务收入达441.2亿元,同比下降4.3%。其中,案场服务收入高达230.2亿元,在非业主增值服务收入中占比达52.2%。案场服务、工程服务、顾问咨询、其他非业主增值服务2022年收入增速分别为-12.1%、13.3%、-34.0%、19.1%。案场服务增速较2021年下滑明显。

4

4

  盈利能力分析:

  增收不增利,

  非业主增值服务盈利下滑明显

  一、500强增收不增利,净利润出现负增长,下滑17.2%

  物业管理行业在政策、资本市场的支持下,管理规模扩张,集中度提升,逐步形成规模效应。但受到行业大环境、地产关联方等因素影响,企业盈利能力出现下滑。2022年,500强企业毛利润为979.3亿元,同比微涨4.5%。百强企业毛利润为780.7亿元,同比微涨1.9%。上市物企毛利润为534.4亿元,同比下滑0.3%。

4

  2022年,500强企业净利润为407.4亿元,同比下滑17.2%。百强企业净利润为223.5亿元,同比下滑40.3%。上市物企净利润为151.3亿元,同比下滑41.8%。

4

  二、500强非业主增值毛利率下滑最明显,但整体下降程度小于上市物企

  2022年,从毛利率上看,社区增值服务毛利率达36.3%,非业主增值服务毛利率为24.4%,基础物业服务毛利率为15.1%。500强、百强、上市物企基础物业服务、社区增值服务、非业主增值服务三大业务毛利率均出现下降,其中非业务增值服务毛利率下滑最明显,由2021年28.9%下滑至2022年24.4%。

  2022年, 500强、百强、上市物企非业务增值服务毛利率分别为24.4%、23.7%、23.1%,同比分别下滑4.5个百分点、 4.7个百分点、10.6个百分点。500强非业务增值服务毛利率整体下降程度小于上市物企。

4

4

4

4

  经营绩效分析:

  人均在管面积提升,

  人均净利润下降

  一、500强人均在管面积提升,但净增量减少,仅为上市物企净增量的1/7

在业委会渗透率低,物业服务提价困难,增值服务仍在探索阶段,以及刚性成本持续上升的的大背景下,外包服务能够一定程度上降低人力成本提高专业化、精细化管理,科技则成为企业提高运营效率,优化项目单盘盈利能力的关键。2022年,500强企业人均在管面积较上年增加1.7%至5761.8平方米/人。

4

  2022年,500强、上市物企人均在管面积净增量分别为96.9平方米、680.7平方米,500强净增量仅为上市物企1/7。

4

  二、500强人均营收、单位面积营收增加,人均净利润下降

2022年,500强企业人均营收为17.9万元/人,单位面积营收为31.1元/平方米,人均净利润为1.36万元/人,表现略逊于上市物企。

4

4

4

4

  社会责任分析:

  认真履行纳税义务,

  积极承担稳岗就业

  物业服务企业实现快速发展的同时,亦认真履行纳税人的责任和义务,并在防疫的基础上,积极参与爱心捐赠,捐赠物资等,彰显了物企的社会责任感和担当。2022年,500强企业纳税总额达314.1亿元,均值为6282.3万元,较上年增加8.3%,纳税额显著提升。其中,年内碧桂园服务纳税金额达到12.2亿元,位列年内上市物企纳税额首位。华润万象生活紧随其后,纳税额则较上年增长13.5%至6.9亿元,此外,雅生活服务、万物云纳税额也均超过4亿元,彰显大企业的社会担当。

4

  同时,500强企业作为行业的领先者,积极承担稳就业、促进再就业的社会责任,做好贫困劳动力稳岗就业工作,鼓励和倡导物企多渠道稳定和扩大就业,坚持扩大就业容量,提升就业质量,促进充分就业。2022年,500强企业从业人员299.7万人,同比增长5.3%,外包人员122.3万人,较上年增长2.5%,500强企业直接或间接提供就业岗位达422.1万个,较上年增加4.5%,对增加就业,缓解社会基层就业压力具有积极贡献。

4

  物业管理行业进入快速发展和结构分化的时期,在此过程中,吸纳人才,保留优质人才是物企发展的重点之一。建立健全激励机制,强化员工激励,增强薪资回报成为调动员工积极性、激发企业发展活力的重要手段。从各岗位从业人员的年人均工资上看,2022年,500强企业人均工资为6.2万元,高于去年6.0万元。分岗位类别来看,经营管理人员中除管理员(主管)外的年人均工资均超过10万元,操作人员中工程维修人员、秩序维护人员年人均工资均超过5万元。

4

  在“碳达峰、碳中和”双碳目标下,500强企业加强探索ESG管理,推动行业可持续发展。截至目前已有44家上市物企发布ESG报告,在环境、社会、治理方面进行了责任披露。

4

  多业态新增建设量放缓,

  拐点显现

  从行业发展来看,住宅、办公、商业等多业态受到地产影响,土地成交下滑,开工建设量持续下降;公建、学校、医院等业态开工量有限,产业园区物业受政策变化影响开工量保持增长,整体来看,行业增量持续放缓,拐点显现。

4

4

4

  住宅有效供给不断下降,

  进入存量竞争时代

  根据克而瑞地产研究中心预测,未来十年全国商品住宅销售面积约100亿平方米,与过去十年132亿平方米相比,将出现大幅下滑。

4

  从拿地企业来看,2022年TOP100房企中国央企占比高达84%,其中央企最高(37%)、地方国企次之(28%)、城投占比19%。新增拿地主要集中在国央企手中,民企占比不足两成,未来民企对关联物企的供给将大幅下滑。从拿地城市分布来看,仍有15%的土地位于三四线城市,这类城市的项目质量明显劣于一二线城市。未来在增量市场中有效供给将不断下降,存量市场竞争愈加激烈。

4

  提升满意度、降低丢盘率成重中之重

  存量竞争时代,如何降低丢盘率,提升客户满意度,增加客户黏性,实现保盘拓盘成为企业关注重点。

  过往企业客户满意度调查主要基于问卷调查得到客户用户主观数据,这类数据的细致程度、准确性、及时性越来越难以满足企业经营需求。随着大数据的崛起,互联网企业首先在客户体验的度量中加入了客观行为数据指标。越来越多的物企也正从客户行为出发,利用大数据,对不同服务环节进行满意度调查,形成即时评价体系,及时准确了解客户需求痛点从而及时纠正,不断提高客户满意度。

  继续挖掘社区增值机会,

  精准匹配是重点

  社区增值服务的有效开展建立在高客户满意度的基础上,但社区增值服务多样,企业业务的开展仍需要根据项目特质,进行精准客户画像描摹,从而精准匹配。以租售为例,城市能级、房价、项目密度、区域档次、项目新旧程度等方面是企业需要重点考虑的维度,高房价、高能级城市可重点考虑租售业务。美居、充电桩业务、到家服务等也需根据项目特征、客户画像进行按需供应,从而完成社区增值服务业务的有效开展。

4

  办公空置率高企,物业服务运营难度和竞争加剧

  当前全国办公市场中商务办公、政府办公、企业大楼三类办公物业各占60%、30%、10%,商务办公占绝对比例。

4

  从商务办公的城市分布来看,GDP排名前十的城市办公需求大于其他城市办公需求总和,办公物业未来也将集中在一二线城市,但这类城市的甲级写字楼空置率已处于高位。具体来看,2022年一季度至2023年一季度,武汉空置率超过30%,天津空置率超过20%,这类城市已存在供应过剩现象,未来办公物业服务市场竞争将不断加剧。

4

4

  FM市场空间逐步释放,

  前景广阔

  虽然办公物业服务市场竞争加剧,但物业服务企业正寻求更多路径突破。随着FM需求的不断释放,企业或将迎来发展机遇。具体来看,不同规模的企业行政外包率均值60%以上,其中大型企业外包率高达81.5%。自有物业的企业外包率(76.0%)相对租赁物业的企业(61.5%)更高,企业大楼FM外包需求巨大,前景广阔。

4

  从不同类型业务外包情况看,宴会服务、绿植服务、庆典服务、餐饮服务、后勤设备服务、保洁服务、安保服务的外包率超过80%,这类业务外包需求较大,而房产管理、客户接待、危机管理外包需求相对较小。

4

  FM市场规模巨大,根据克而瑞物管测算,2025年FM市场规模将达到16811亿元,剔除基础物业服务部分仍超过8000亿元。

4

  从国际巨头设施管理相关收入来看,爱玛客2022财年设施管理服务收入超700亿元,市占率2.6%。国内企业如万物云、招商积余等企业也已逐步布局,国内企业设施管理服务发展空间依然巨大。

4

4

  加速构建资物管一体化等专业能力,

  抢占市场先机

  中国的物业管理(PM)通常指业主或物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。就是我们通常所说的“四保一维护”,即保安、保洁、保绿、保养、维护。

  从管理对象、发展背景、管理定位、管理层级、管理视角、管理目标可以看出,FM、AM与PM存在较大差异。总的来看,FM的服务目标是为了支持所在组织的核心业务发展,AM是以满足不动产投资回报需求为导向,因此FM、AM服务领域、服务内容与范围要比PM物业管理更大。

4

  当前不少国内物企的FM服务并非真正意义上的FM,多数企业是以传统物业服务的逻辑提供了更多的增值服务,本质上仍是要客户为过程买单。

  而FM业务的开展核心在SOW、SLA和KPI的设置上,通过对服务过程、服务结果等相关文件及指标考核的设置,保证客户对服务结果的满意。

其中SOW ( Statement of Work )是对项目所要提供的产品或服务的叙述性的描述,SOW是契约性的服务责任矩阵文件,对设施管理的供应商工作界面进行划分,即客户的要求和为实现这个要求必须开展的相应工作,也是服务质量监控的重要依据。这与物业管理中工作说明说并无本质差别。

  SLA是指提供设施管理服务供应商与客户之间,就服务的品质、水准、性能等方面所达成的双方共同认可的协议或契约。SLA是基于RFP(需求建议书,Request For Proposal)中的要求实施响应,并进行相应SLA的编制。SLA涵盖服务者提供的服务范围、用户与服务提供者达成共识的服务等级、服务过程中的必要步骤、经过量化的各种等级指标、服务提供方可供备选的服务方案以及没有达成承诺SLA等级所对应的处罚条款等。

  KPI(Key Performance Indicator),是通过对流程的输入端、输出端的关键参数进行设置、取样、计算、分析,衡量流程绩效的一种目标式量化管理指标,是绩效管理的基础和工具。KPI的设置是为了确保在不同的服务环节,不同服务对象都能达到满意的状态。

  FM 业务中考核关注重点

4

  存量竞争时代,大量空置的办公楼需要物业服务企业具有较强的保值增值能力。对于办公楼的使用者来说,需要物业提供高端优质的服务;对于持有者而言,则希望能够实现资产的保值和增值,物业服务将承载更多的运营价值。现阶段大部分办公物业服务企业提供的内容以基础物业服务为主,资产管理的服务内容要远大于物业管理,资产管理是物业管理的升级模式,从基础的物业管理走向资产管理是行业趋势所在。越来越多的办公物业服务企业也正在加码资产管理服务。

  相信随着越来越多物企从管理思维转向运营思维,物业管理和资产管理将不断融合,资物管一体化将持续发展,为业主资产的增值保值保驾护航。

4

4

  城市服务扩容,

  城市管家模式下物企更受青睐

  走出“墙外”,探索城市服务,从传统物企向城市服务商转型是众多企业发展的方向之一。传统城市服务业务主要局限于环卫,近年来政府财政压力加大,城乡社区环境卫生支出出现下滑,传统城市服务业务下滑。但随着政府简政放权的推进,城乡社区管理事务有望不断释放出来,城市服务市场容量增加。从各省市社区支出及城服招标量来看,高能级省市财政预算、市场化程度均相对较高。

4

4

4

  从城市服务业务的结构来看,在传统城市服务业务(环卫)上,物业服务企业相对环卫企业而言相对劣势。

  从单独披露城市服务收入的几家头部物企来看,2022年头部物企城市服务的平均毛利率为17.0%,与环卫企业相比,企业城市服务毛利率依然存在一定差距,2022年新安洁、福龙马、盈峰环境、侨银股份、玉禾田几家头部环卫企业平均毛利率为21.9%,较头部企业城市服务毛利率高出4.9个百分点。

4

  但从城市服务新业务(城乡社区事务管理)来看,物企存在发展机遇。以深圳为例,深圳市已开标的31个“城市管家”项目,中标企业中77%为物业企业,23%为环卫企业。在新业务的拓展上,物业企业相对环卫企业而言具备明显优势。

4

4

  2022年是机遇与挑战并存的一年,物业服务企业加速融入基层治理、推动“物业+”多元增值服务、加快数字化转型。面对资本退潮、股价下跌、盈利下降,物业服务企业加大回购提升资本市场信心、优化服务标准提升服务品质,物业服务企业多措并举、积极应对,物业管理行业迈向新的发展周期。

4

  在新形势下,独立性、存量、城市/社区治理成为了重要的特征和方向。而基础能力、升维能力、精细运营是物业服务企业在新形势下不断可持续发展的关键,只有不断提升专业能力,才能真正走上高质量发展之路。