导 读 

  3月土地市场低位成交，一二线城市优质地块活跃，企业新增货值下滑，央企加大高端地块投资。

  榜单解读

  前言：整体来看，3月份土地市场成交规模、热度均保持低位，但月末部分一二线城市持续成交核心区域的优质宅地，厦门、苏州、宁波新地王的诞生昭示着市场“点状高热”。

  企业端，3月新增货值百强门槛值14.5亿元，同比下降32%，新增土储总价、建面的百强门槛值分别为4.5亿元、15万平方米，同比均表现为下跌，但跌幅有所收窄，投资情绪有望企稳。

  一季度仅有三成销售百强有拿地，但拿地金额同比增长14%，依旧以过去三年拿地较多的央国企为主，华润、中国铁建拿地金额超过100亿。

  本月楼市宽松政策频出，对于高端、改善型地块有更明显的利好，国央企加码优质地块，未来高端市场将持续分化。

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  成交规模仍处低位，市场热度持续分化

  截至3月24日，全国300城经营性土地成交3080万平方米，同比下降12%，延续历史低位，土地成交总价795亿元，同比下降11%；一季度共成交建筑面积1.44亿平方米，同比上涨7%，主要由于2023年初发布预供地新规，同比基数较低。

  成交规模持续低位的同时，市场热度进一步分化：3月份平均溢价率为3.93%，而苏州、宁波、成都、上海土拍溢价率均超过9%。核心城市优质地块“地王”频现，苏州、厦门、宁波等地均有新单价地王产生，苏州一个月内两次刷新最高楼板价。但全国角度而言，底价成交的地块幅数占比仍高达七成以上，土地市场热度分化显著。

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  新增货值TOP10门槛同比升32%

  金额TOP100总量同比增5%

  2024年一季度新增土储货值百强门槛值为14.5亿元，同比降幅为32%，新增总价、建面百强门槛值分别为4.5亿元和14.9万平方米，同比降幅分别为32%和16%，虽然同比仍未转正，但降幅有所收窄，投资情绪有望企稳。

  值得一提的是，虽然百强门槛值同比下降，但在本月核心城市优质“地王”成交后，新增货值10强门槛值达到126.1亿元，同比上升32%，新增货值集中度持续走高，绿城中国、国贸地产也因为竞得苏州、厦门的新地王项目而位列新增货值前十。

  此外，华润置地、中国铁建和中建壹品位列新增货值TOP3席位，华润年内的新增货值已突破400亿元，与其他房企拉开较大差距。

  1-3月，新增货值、总价和建面百强的总额分别为5280亿元、2230亿元和3194万平方米，货值和金额总量同比分别上涨4%和6%，但建面总量同比下降2%，货值和金额的同比回升，主要得益于核心城市优质地块的出让。

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  一季度销售百强拿地金额同比增14%

  华润、滨江等投资额同比增五成

  就三月而言，CRIC监测的30家房企投资金额环比持平，同比下跌36%。由此可见，选择上企业仍旧谨慎，聚焦核心地段、聚焦优势城市。诸如单月拿地较多的如建发、国贸等以大本营城市为主。

  另外，一季度仅有三成销售百强有拿地，但拿地金额同比增长14%，投资高度集中。且整体投资格局并未发生转变，依旧是以过去三年拿地较多的央国企为主，华润、中国铁建拿地金额超过100亿，民企中仅有滨江、龙湖、伟星投资排名靠前。

  从销售百强拿地金额TOP10来看，维持强者恒强的格局。一方面多数企业拿地金额均较去年一季度上涨，其中，华润、滨江投资金额同比涨幅近五成，中建壹品、中国铁建等中建系也在一季度提前进行了投资铺排。另一方面，这些企业全口径拿地销售比远高于行业均值，投资积极性较高。

  值得注意的是，已拿地的百强房企中有超过七成一季度新增货值与全口径销售规模相匹配，甚至部分去国企一季度拿地货值远高于期一季度全口径销售，如象屿等，也从侧面说明了企业投资选择依旧以核心城市核心地块为主。

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  国央企加码优质地块

  未来高端市场持续分化

  本月重点城市新政频出，包括广州120平方米以上取消限购、香港全面“撤辣”、杭州全面取消二手房限购、深圳7090废止等。此类政策在一定上势必提振房企积极性，但对于土地市场的作用则较有针对性：高端、改善型地块将成为更受欢迎的“香饽饽”，而纯刚需地块则可能进一步遇冷。土地市场可能将出现进一步冷热分化的局面。

  从房企角度来看，目前有资金实力的国央企将持续加注核心优质土储，核心优质地块未来也将更加集中于头部房企的手中，未来市场格局（尤其是高端市场）将进一步高度集中，但此类房企积极纳储对整体土地市场的带动效果有限；对于大部分仍面临较大现金压力的房企来说，当前保交楼和恢复销售仍是最大难题，投资积极性仍较弱，需等待市场复苏企稳后方可转变投资态度。