销售、拿地力度均优于百强平均；少数股东权益蚕食利润，归母净利不足1亿元；“三条红线”未达监管要求。

  ◎  作者 /沈晓玲、羊代红

  核心观点

  【业绩降幅优于同规模企业，回款率98%保持较高水准】2022年中交地产实现销售金额459亿元，销售面积196万平方米，分别同比下降18%和14%，销售金额同比较TOP50强房企的约-39%的下滑幅度小，业绩降幅表现优于同规模企业。中交地产积极推动销售回款，2022年实现销售回款451亿元，回款率98%，保持较高水准。从中交房地产集团（剔除绿城中国）来看，即包含中交地产及其他非上市部分，根据CRIC《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据，2022年集团实现整体销售额649.5亿元，排名由44名上升到第28名，一举进入30强，行业排名实现较大的提升。

  【拿地销售金额比达0.51优于百强，超9成位于二线城市】2022年新增土储总建面128.6万平方米，新增土储总价234.4亿元，分别同比下降65.4%和39.6%。拿地总量远低于2021年，不过拿地销售金额比达到0.51，高于百强平均的0.18。从拿地方式看，中交投资拿地方式较为多元，新增的11个项目中，有4个项目通过股权收购，3个项目增资获得，较为多元化的拿地方式可以助力企业获取优质土地。区域分布方面，珠三角拿地金额占比达到59.4%，同比上涨47.6个百分点，长三角拿地占比28.1%，同比上升18.6个百分点，投拓区域偏东南方向移动。拿地能级上以二线为主，占比达到90.9%。

  【营收同比增超1.6倍，归母净利不足1亿】2022年中交地产实现营业收入384.7亿元，同比增长164.5%，合约负债为277.84亿元，覆盖2022年的营收规模倍数为0.72，合约负债未能覆盖营业收入，企业应加快项目竣工速度保证营业收入的增长稳定。实现整体毛利润约51.67亿元，同比上升55.1%，毛利率约为13.4%，同比大幅下降9.5个百分点。同时，仅实现归母净利润0.34亿元，同比大幅下滑85.6%，归母净利率仅有0.1%，未来企业仍需加大项目权益占比，提升股东盈利水平。

  【获母公司近200亿元借款支持，“三条红线”处于红档】截止至2022年末，中交地产共持有现金104.8亿元，较2021年底下降15.3%，包含银行贷款、信托融资、债券融资的总体债务合计421亿元，其中，短债总额186.2亿元，现金短债降至0.56，短期偿债压力较大；净负债率高达166.6%，剔除预收账款资产负债率82.61%，均不满足“三道红线”要求，仍处于红档。与其他房企不同的是，面对当前偿债压力，2021年12月到2022年底，合计获得母公司中交房地产195亿元借款额度，截至2022年底实际借款余额达178亿元。加上其他借款总计融资余额达240.07亿元。若加上股东和其他借款部分，中交地产的净负债率则由166.6%增长到达到293%，整体的财务杠杆进一步拉高，存在较大的偿债压力。

  01 销售

  业绩降幅优于同规模企业
回款率98%保持较高水准

  销售业绩降幅优于同规模企业，销售回款率98%。2022年中交地产实现销售金额459亿元，销售面积196万平方米，分别同比下降18%和14%，销售金额同比较TOP50强房企的约-39%的下滑幅度小，业绩降幅表现优于同规模企业。销售权益达到64.7%，同比下降6.4个百分点。地产积极推动销售回款，2022年实现销售回款451亿元，回款率98%，保持较高水准。此外，代建业务在 2022 年度签约销售面积 8.77 万平方米，签约销售金额 13.63 亿元，分别同比上升293%和33%。

  从中交房地产集团（剔除绿城中国）来看，即包含中交地产及其他非上市部分，根据CRIC《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据，2022年集团实现整体销售额649.5亿元，排名由44名上升到第28名，一举进入30强，行业排名实现较大提升。

  02 投资

  拿地销售金额比达0.51优于百强
超9成位于二线城市

  拿地态度较为积极，拿地销售金额比0.51。2022年中交地产共新增11个项目，新增土储总建面128.6万平方米，新增土储总价234.4亿元，分别同比下降65.4%和39.6%，拿地金额权益为46.7%，而2021年权益达到81%，权益相对较低。从拿地强度来看，整体的拿地总量远低于2021年，不过拿地销售金额比达到0.51，权益拿地销售金额比也达到了0.37，高于百强平均的0.18。

  中交投资拿地方式较为多元。新增的11个项目中，4个项目是通过股权收购拿地， 3个项目通过增资获得，另有4宗地来自招拍挂，保证较为多元化的拿地方式可以助力企业获取优质土地。在当前市场下行的情况下，中交地产发挥央企优势，保持一定的投资强度。

  区域分布方面，珠三角占比近6成，着重布局二线城市。从企业公布的拿地明细来看，2022年中交地产在环渤海区域没有拿地，而珠三角拿地金额占比达到59.4%，同比上涨47.6个百分点，长三角和中西部的拿地占比分别为28.1%和12.5%，分别同比上升18.6个百分点和下降27.3个百分点，投拓区域偏东南方向移动。具体来看，珠三角的投资主要是在厦门拿了2块地，总价139.2亿元，权益地价59.72亿元，而长三角主要聚焦合肥、台州和常熟。整体的拿地能级上以二线为主，占比达到90.9%，使得新增土储楼板价走高，拿地均价为18219元/平方米，同比上升75%，若剔除厦门项目的影响，拿地均价为10085元/平方米，相比当前23435元/平米的售价，拿地成本仍相对较低。

  土地储备充足，超七成位于二线城市，土储质量较高。截止2022年末，中交地产共拥有总土储建面2248万平方米，较2021年末下降30%。整体来看，中交总土储权益比例相对稳定，2022年权益比为59%。总土储中，在建及待建的累计土地储备建筑面积为1648万平方米，同比下降8%，按照企业当下的开发节奏预估，可以满足企业未来5年以上的发展所需。在建及待建总土储的分布方面，71.1%位于二线城市，中西部占比达到48.1%，值得注意的是，中交地产的三四线主要布局经济发展潜力较强的沿海城市，长三角和珠三角的三四线城市占比达到13.2%，中西部土储98%位于二线城市，土地储备质量相对较高。

  03 营收

  营收同比增超1.6倍
归母净利不足1亿

  营收同比增长164.5%，归母净利润不足五千万。2022年中交地产实现营业收入384.7亿元，同比增长164.5%，其中地产销售收入382.9亿元，同比增长165.1%，占营收比例进一步提升至99.5%，房产租赁收入0.49亿元，为企业贡献0.13%营收。特别值得注意的是，合约负债为277.84亿元，覆盖2022年的营收规模倍数为0.72，合约负债未能覆盖营业收入，企业应加快项目竣工速度保证营业收入的增长稳定。

  物业开发毛利率降至13.4%，归母净利率仅0.1%。2022年中交地产实现整体毛利润约51.67亿元，同比上升55.1%，整体毛利率约为13.4%，同比大幅下降9.5个百分点。共实现净利润10.22亿元，整体净利润率2.7%。但仅实现归母净利润0.34亿元，同比大幅下滑85.6%，归母净利率仅有0.1%。从所有者权益来看，中交地产的归属于母公司的所有者权益占比从2019年的 44%水平进一步下降至20%左右，到2022年占比仅为18%。同时相应地，归母净利占比持续下降，到2022年占比仅有3%，未来企业仍需加大项目的权益占比，提升股东盈利水平。

  04 偿债

  获母公司近200亿元借款支持
“三条红线”处于红档

  现金短债比0.56，长短债比1.27。截止至2022年末，中交地产共持有现金104.8亿元，较2021年底下降15.3%，包含银行贷款、信托融资、债券融资的总体债务合计421亿元，同比下降16.1%。其中，短债总额186.2亿元，同比增长6.1%，现金短债降至0.56，难以满足“三道红线”要求，短期偿债压力较大。截止至2022年末，企业长短债比为1.27，较2021年底也有明显下降。杠杆率水平方面，截止至2022年末，中交地产净负债率高达166.6%，剔除预收账款资产负债率82.61%，但仍不满足“三道红线”要求，企业债务水平仍处于红档。

  与其他房企不同的是，面对当前偿债压力，2021年12月到2022年底，合计获得母公司中交房地产195亿元借款额度，截至2022年底实际借款余额达178亿元。加上其他借款总计融资余额达240.07亿元。不过值得注意的是，母公司的借款有利也有弊，关联方相关借款不计入常规杠杆率指标中，若加上这部分的借款，中交地产的净负债率则由166.6%增长到达到293%，企业整体的财务杠杆进一步拉高，存在较大的偿债压力。