核心观点

  【2022年表现优于行业平均，华东、华北是业绩贡献主力】2022年，华润置地实现签约销售金额3013.3亿元，同比降低4.6%。在市场下行、企业增速放缓的行业背景下，2022年华润置地虽然未能达成保持业绩增长的预期，但其全年的销售表现和同比增速还是明显优于规模房企整体水平，年末全口径和权益口径的销售金额排名分别提升至行业第四和第五位。

  【一二线城市投资占比逾9成，总土地储备充裕】2022年，华润置地新获取项目71个，新增土地投资总地价1442.3亿元、新增土地总计容建筑面积1095万平方米。新增投资中，一二线城市投资权益地价占比92%、总可售货值占比90%。截至2022年末，华润置地总土地储备建筑面积达6478万平方米，土地储备充裕、布局结构相对优质，可满足未来3-4年的发展需求。

  【利润规模、盈利指标同比回落，但仍处于行业领先水平】2022年，华润置地实现营业收入2070.6亿元，同比降低2.4%；净利润323.7亿元、归母净利润280.9亿元，分别同比降低13.4%和13.3%。净利率15.6%、归母净利率13.6%，同比也分别降低了2个和1.7个百分点。在行业整体利润空间承压、地产开发企业盈利能力持续下行的行业背景下，华润置地虽然近年来的各项盈利指标也表现出一定的回落，但仍处于行业比较领先的水平。

  【融资成本维持行业低位，保持投资级信用评级】截至2022年末，华润置地持有现金974.7亿元，较2021年末减少112.8亿元；现金短债比1.59，较上年同期降低0.4；净负债率提升8.4个百分点至38.8%；剔除预收款后的资产负债率微降1.4个百分点至59%。“三道红线”保持绿档达标，财务水平稳健。截至2022年末，华润置地加权平均融资成本仅上升4个基点至3.75%，维持在行业较低水平，平均债务期限拉长至5.4年。

  【稳步推进“3+1”业务，万象生活规模效益双增长】2022年，华润置地积极推动“3+1”业务的深化融合和协同发展，经常性收入绝对值及收益占比持续提升。经营性不动产、轻资产管理等多元化业务协同主业，为长期跨周期发展打下坚实基础。其中，经营性不动产业务方面，还原减租影响，租金收入193亿元，按年增长10.5%。轻资产管理业务上，万象生活全年实现营业额120.2亿元，同比增长35.4%；核心净利润22.3亿元，按年增长30.7%，实现规模效益双增长。

       01销售

  2022年表现优于行业平均

  华东、华北是业绩贡献主力

  2022年，华润置地实现签约销售金额3013.3亿元，签约销售面积1425万平方米，分别同比降低4.6%和18.8%；权益签约销售金额2088.1亿元，销售权益比例约为69.3%。在市场下行、企业增速放缓的行业背景下，2022年华润置地虽然未能达成保持业绩增长的预期，但其全年的销售表现和同比增速还是明显优于规模房企整体水平，年末全口径和权益口径的销售金额排名分别提升至行业第四和第五位。2023年，华润置地总可售货源达5384亿元，略高于2022年，且其中89%位于一二线高能级城市，计划下半年新推供货更为集中。

  从销售区域结构来看，2022年华润置地华东大区的销售贡献度明显提升，销售金额同比增长30.7%至962.7亿元，销售金额和销售面积占比较2021年分别提升8.6和6.7个百分点至31.9%和24.8%。华北大区也依旧是华润置地销售业绩贡献的主力，销售金额和销售面积占比分别达到22.7%和17.3%。而深圳大区2022年的销售金额则大幅降低49.7%至317.3亿元，销售金额占比也下降9.4个百分点至10.5%。分城市能级来看，2022年华润置地一二线城市的签约销售占比提升至87%，其中前十城市签约占比同比提升11个百分点至61%，销售业绩贡献更为集中。

  02投资

  一二线城市投资占比逾9成

  总土地储备充裕

  2022年，华润置地新获取项目71个，其中多元化拿地项目数量占比37%；新增土地投资总地价1442.3亿元、权益地价1102亿元，权益比76%；新增土地总计容建筑面积1095万平方米，权益面积789万平方米。并在深圳、合肥、南京、东莞、厦门、三亚等地获取6个商业综合体项目。新增投资中，一二线城市投资权益地价占比92%、总可售货值占比90%，其中一线城市项目占比较2021年有明显提升。

  截至2022年末，华润置地总土地储备建筑面积达6478万平方米，权益土地储备建筑面积4584万平方米，权益比约70.8%。其中，开发物业土地储备面积5491万平方米，权益面积3902万平方米，一二线城市面积占比71%；投资物业土地储备面积987万平方米，权益面积682万平方米，一二线城市面积占比78%。土地储备充裕、布局结构相对优质，可满足未来3-4年的发展需求。

  03盈利

  利润规模、盈利指标同比回落

  但仍处于行业领先水平

  2022年，华润置地实现营业收入2070.6亿元、毛利润542.9亿元，分别同比降低2.4%和5.1%。净利润323.7亿元、归母净利润280.9亿元，分别同比降低13.4%和13.3%。其中，开发业务结算收入1761.6亿元，同比下降4.2%。从盈利指标来看，2022年华润置地毛利率为26.2%，同比降低0.7个百分点；净利率15.6%、归母净利率13.6%，同比也分别降低了2个和1.7个百分点。综合来看，在行业整体利润空间承压、地产开发企业盈利能力持续下行的行业背景下，华润置地虽然近年来的各项盈利指标也表现出一定的回落，但仍处于行业比较领先的水平。

  04负债

  融资成本维持行业低位

  保持投资级信用评级

  截至2022年末，华润置地持有现金974.7亿元，较2021年末减少112.8亿元；现金短债比1.59，较上年同期降低0.4；长短期债务比2.54，同比提升0.25；净负债率提升8.4个百分点至38.8%；剔除预收款后的资产负债率微降1.4个百分点至59%。“三道红线”保持绿档达标，财务水平稳健。

  2022年，华润置地以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式，合计融资391亿元，其中发行公司债和中票310亿元（3年期平均成本2.83%，5年期3.26%）。另依托沈阳铁西万象汇、北京华润大厦及石家庄万象城，成功发行三单商业地产抵押贷款支持证券（CMBS），总计81亿元，平均融资成本3.44%，其中石家庄万象城为行业首单10年期CMBS，规模30亿元。截至2022年末，华润置地加权平均融资成本仅上升4个基点至3.75%，维持在行业较低水平，平均债务期限拉长至5.4年。标普、穆迪及惠誉维持华润置地Baa1/BBB+投资级信用评级及稳定展望。

  05多元化

  稳步推进“3+1”业务

  万象生活规模效益双增长

  2022年，华润置地积极推动“3+1”业务的深化融合和协同发展，即开发销售业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务加上生态圈要素型业务。经常性收入绝对值及收益占比持续提升，凸显跨周期发展实力。

  其中，经营性不动产业务方面，2022年华润置地秉持长期主义，与租户共克时艰，减免符合条件的租户租金共计约25.2亿元。还原减租影响，租金收入193亿元，按年增长10.5%，收益占比提升1个百分点9.2%，其中，购物中心租金收入占比升至82%，写字楼及酒店业务营业额分别占比11%及7%。截至2022年末，华润置地经营性不动产公允值2379亿元，年内优质项目获取带动购物中心占比提升至79%，写字楼占比14%。

  轻资产管理业务上，万象生活于上市两周年之际晋升恒生指数成份股，市场影响力与美誉度持续增强。全年实现营业额120.2亿元，同比增长35.4%；核心净利润22.3亿元，按年增长30.7%。截至2022年末，商管业务在营购物中心数量增至86个，面积达920万平方米；写字楼物业在管项目145个，在管面积1050万平米；物管在管面积增长87.3%至2.9亿平方米，其中第三方在管面积提升至57.6%；年内新增第三方面积同比大幅增长297.4%，其中收并购面积贡献占比达75.9%，全渠道市场化发展能力凸显。

  整体来看，华润置地经营性不动产、轻资产管理等多元化业务协同主业，为长期跨周期发展打下坚实基础。一方面，华润置地经营性不动产业务在母公司的资源带动下，有着较强的规模与先发优势；另一方面，华润万象生活2022年实现规模效益双增长，有利于带动未来整体业绩提升。