万科地产:聚焦一二线投资,经营服务业稳定增长

企业监测分析克而瑞研究中心 2023-09-06 09:21:03 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-09-06
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

 业绩稳步修复,32个城市销售金额排名前三;经营性现金流连续14年为正,下半年无境外债到期。

  ◎  作者 / 房玲、汪慧

  核心观点

  【业绩稳步修复,32个城市销售金额排名前三】2023年上半年,实现销售金额2039.4亿元,同比下降5.3%,销售面积1297.0万平方米,同比增长0.5%。在32个城市销售金额排名前三,其中在15个城市位列第一、在12个城市排名第二、在5个城市排名第三。整体来说,销售业绩稳步修复,下半年面对市场冷淡,还需把握推盘节奏和质量,保证全年业绩的实现。

  【1-8月新增32个项目,集中在一二线城市】万科坚持高质量投资,1-8月累计获取新项目32个,主要位于上海、杭州、南京、合肥、广州等一二线城市,总规划计容建筑面积449.0万平方米,总地价718.6亿元。其中16个项目于报告期内获取,计容建筑面积约257万平方米。截至报告期末,项目储备总计容建筑面积约10773.6万平方米,平均权益占比63.7%。

  【归母净利润下降19.4%,盈利能力继续承压】报告期内,万科累计实现营业收入2008.9亿元,同比下降2.9%;其中房地产开发业务结算收入1708.4亿元,同比下降4.5%,已售未结合同金额为4884.4亿元。营收和利润规模增长承压,毛利润379.0亿元,同比下降10.5%,净利润151.7亿元、归母净利润98.7亿元,分别同比下降16.3%、19.4%。利润率指标仍面临下行,整体税前毛利率18.9%,同比下降1.6个百分点,开发业务的结算毛利率为20.3%。净利率7.6%、归母净利率4.9%,分别较2022年同期下降1.2个百分点和1个百分点。

  【经营性现金流连续14年为正,下半年无境外债到期】截至报告期末,有息负债合计3213.6亿元,其中一年内到期的有息负债457.0亿元,占比为14.2%,较年初下降6.3个百分点。货币资金1221.8亿元,现金短债比为2.7,经营活动产生的现金流量净额18.6亿元,连续14年为正。此外,净负债率49.5%,处于行业低位,剔除预收账款的资产负债率为66.9%,“三条红线”保持“绿档”,且下半年无境外债到期。整体债务结构持续优化,稳健性较高。

  【经营服务业保持增长,全口径收入267.3亿元】在开发、经营、服务并重战略下,报告期内经营服务业务继续保持增长态势,全口径收入267.3亿元,同比增长11.9%。其中,万物云实现营业收入161.1亿元(含向万科集团提供服务的收入),同比增长12.2%,蝶城数量从年初的584个增长到601个。物流业务(含非并表项目)实现经营收入19.5亿元,同比增长17.0%;租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入16.4亿元,同比增长10.6%。商业业务(含非并表项目)营业收入43.0亿元,同比增长7.3%。

  01 销售

  业绩稳步修复
32个城市销售金额排名前三

  2023年上半年,万科实现销售金额2039.4亿元,同比下降5.3%,销售面积1297.0万平方米,同比增长0.5%。在32个城市销售金额排名前三,其中在15个城市位列第一、在12个城市排名第二、在5个城市排名第三,销售金额排名TOP3的城市数量较2022年中期41个显著较少,城市比较优势有所削弱。整体来说,销售业绩稳步修复,下半年面对市场冷淡,还需把握推盘节奏和质量,保证全年业绩的实现。

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  从销售结构来看,各区域保持相对稳定的贡献,上海区域、南方区域合计业绩占比过半,达58.5%。上海区域业绩贡献最高,实现销售金额705.1亿元,占比34.2%,稍低于2022年同期36.3%;其次南方区域贡献销售金额490.4亿元,占比24.0%;北京区域贡献也较高,实现销售金额273.1亿元,占比13.4%;此外,华中区域、西南区域、西北区域、东北区域销售金额贡献占比分别为9.4%、6.9%、6.1%、4.8%。

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  02 投资

  1-8月新增32个项目
集中在一二线城市

  今年以来,市场仍面临诸多不确定性,万科保持稳定的投资节奏,1-8月累计获取新项目32个,主要位于上海、杭州、南京、合肥、广州等一二线城市,总规划计容建筑面积449.0万平方米,总地价718.6亿元,权益比例约占60%。其中16个项目于报告期内获取,总计容建筑面积约257万平方米,权益建筑面积为147.7万平方米。截至报告期末,项目储备总计容建筑面积约10773.6万平方米,其中在建项目计容建筑面积约7310.7万平方米、规划中项目计容建筑面积约3462.9万平方米,总权益计容建筑面积约6861.1万平方米,权益占比63.7%。此外,还有一批旧城改造项目,按当前规划条件,项目总计容建筑面积约382.7万平方米。

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  03 利润

  归母净利润下降19.4%
盈利能力继续承压

  报告期内,万科累计实现营业收入2008.9亿元,同比下降2.9%;其中房地产开发业务结算收入1708.4亿元,同比下降4.5%;期末已售未结合同金额为4884.4亿元,可保障未来收入确认。

  盈利空间也继续受到挤压,利润率指标仍面临下行。上半年毛利润379.0亿元,同比下降10.5%,净利润151.7亿元、归母净利润98.7亿元,分别同比下降16.3%、19.4%。整体税前毛利率18.9%,同比下降1.6个百分点;其中开发业务的结算毛利率为20.3%,同比下降1.6pct。净利率7.6%、归母净利率4.9%,分别较2022年同期下降1.2个百分点和1个百分点。毛利率水平下降是当前行业面临的共同问题,近两年市场超预期下行,随着这部分的销售资源逐步转入竣工交付,这些压力会体现在企业今明两年结算业绩上,结算毛利阶段性还会有一定程度的下滑。

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  04 负责

  经营性现金流连续14年为正
下半年无境外债到期

  报告期内,万科继续保持行业领先的信用评级,标普、惠誉维持“BBB+”的信用评级、穆迪维持本集团“Baa1”的信用评级,评级展望均为“稳定”。并持续通过各类融资工具优化债务结构,降低融资成本,境内新增融资的综合成本3.73%,加权平均债务期限5.0年。

  截至报告期末,有息负债合计3213.6亿元,其中一年内到期的有息负债457.0亿元,占比为14.2%,较年初下降6.3个百分点。货币资金1221.8亿元,现金短债比为2.7,经营活动产生的现金流量净额18.6亿元,连续14年为正。此外,净负债率49.5%,处于行业低位,剔除预收账款的资产负债率为66.9%,较2022年末进一步降低,“三条红线”保持“绿档”,且下半年无境外债到期。整体债务结构持续优化,稳健性较高。

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  05 多元化

  经营服务业保持增长
全口径收入267.3亿元

  在开发、经营、服务并重战略下,报告期内经营服务业务继续保持增长态势,全口径收入267.3亿元,同比增长11.9%。

  万物云实现营业收入161.1亿元(含向万科集团提供服务的收入),同比增长12.2%。其中,社区空间居住消费服务收入91.1亿元,占比56.5%;商企和城市空间综合服务收入56.8亿元,占比35.3%;AIoT及BPaaS解决方案服务收入13.2亿元,占比8.2%。值得注意的是,蝶城数量从年初的584个增长到601个。

  物流业务(含非并表项目)实现经营收入19.5亿元,同比增长17.0%,其中,高标库营业收入11.4亿元,同比增长9.1%;冷链营业收入(不含供应链业务收入)8.1亿元,同比增长30.3%。万纬物流新开4个冷链园区,可租赁建筑面积21.6万平方米。截至报告期末,累计开业项目可租赁建筑面积985.2万平方米,其中高标库可租赁建筑面积843.7万平方米,稳定期出租率为85%,冷链可租赁建筑面积141.5万平方米,稳定期使用率为79%。

  租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入16.4亿元,同比增长10.6%。上半年泊寓在上海、广州、武汉、厦门等城市新获取房源0.98万间,净新增开业0.73万间。截至6月底,泊寓在全国34个城市共运营管理租赁住房22.47万间,累计开业17.39万间,开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等27个城市排名前三,出租率为95.9%。

  商业业务(含非并表项目)营业收入43.0亿元,同比增长7.3%。其中,印力管理的商业项目营业收入27.4亿元,整体出租率94.7%,同比提高2.0个百分点。

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统一社会信用代码:91440300192181490G

经营状况:存续注册资本:1099521(万元)

风险情况:自身风险 0 变更提醒 273 关联风险 231

统一社会信用代码:91310112630419770R

经营状况:存续注册资本:1000000(万元)

风险情况:自身风险 0 变更提醒 163 关联风险 53