三道红线保持绿档，2026年前已无境外债到期，供应链ABS、商票均已清零。

  ◎  作者 / 房玲、易天宇

  核心观点

  【合约销售额下滑14%至1735亿，短期市场仍需时间修复】2023年龙湖集团实现全口径销售金额1734.9亿元，同比下滑14%；其中实现归属股东权益的合同销售金额1148亿元。从2024年供货安排来看，龙湖2024年存量项目的供货大概2400亿元左右，其中期初存量货值有1400亿元，2024年新增的供货在1000亿元左右。但值得注意的是，2024年前两月，龙湖集团实现总合同销售额127.6亿元，合同销售面积为90.6万平方米；分别同比下滑55%及48%，未来龙湖销售或有继续承压的风险。

  【以销定支投资保持谨慎，拿地集中一二线主力城市】2023年龙湖新增土地31块，新增土储总建筑面积368万平方米，新增土储总价为348亿元，分别同比下降18%和23%；总货值超过了770亿元，平均溢价率8%。从拿地的城市能级分布来看，2023年龙湖于一二线城市新增土储建面占比高达98%，其中西安、成都、济南拿地较多。龙湖表示未来会以销定支，把握好投资节奏；严守投资刻度，优中选优。同时会高度聚焦在一二线的高能级城市，密切的关注政策和市场的变化。

  【营收规模下滑28%至1807亿，经营性业务形成持续贡献】2023年龙湖实现营业收入1807亿元，同比下滑28%；营业收入的大幅下滑主要是由于物业销售业务营收下滑所致。利润率水平来看，毛利率为16.9%，主要受开发业务拖累，全年开发业务毛利率11.0%。管理层预计，2022年之后新获取的项目毛利率都在20%以上，相信地产开发业务的毛利率会逐步修复。此外，运营业务及服务业务毛利率均有提升，分别为75.9%及31.0%，同比提升了0.3及2个百分点。龙湖表示经营性业务在整个行业下行过程中为龙湖穿越周期提供了底气。

  【非受限现金短债比1.36，未来深耕经营性物业贷】2023年龙湖持有在手现金604亿元，其中预售监管资金为227.6亿元；总有息负债为1926亿元，相比2022年末下降了7%。2023年现金短债比2.25倍，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.36倍。此外，净负债率55.9%，剔除预收后的资产负债率为60.4%，三道红线指标仍旧保持绿档。龙湖管理层透露，到2026年底前，龙湖已无境外到期公开债券，此外供应链ABS、商票等也均已清零。截止2023年末，龙湖集团的平均借贷成本为4.24%，平均贷款年限为7.85年。

  【经营性业务利润占比超60%，2024年购物中心数量将超百座】2023年，龙湖集团运营业务不含税租金收入为129.4亿元，同比增长8.9%。此外服务业务及其他不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。龙湖2024年还将新开14座商场，2024年开业的商业项目将超过100个。对于运营和服务业务，龙湖表示2023年已实现经营性利润占比过半，超60%；未来若经营性收入的贡献能够过半，意味着龙湖真正完成了业务转型。

  01 销售

  合约销售额下滑14%至1735亿
短期市场仍需时间修复

  2023年龙湖集团实现全口径销售金额1734.9亿元，同比下滑14%；全口径销售面积1079.6万平方米，同比下滑17%。其中实现归属股东权益的合同销售金额1148亿元，权益占比66%。

  在此前的年度业绩会上，龙湖曾表示2023年将谋求全年65%以上的去化率，2023全年计划提供超3200亿的可售货源。但从全年销售1735亿的结果来看，预测龙湖全年销售去化仅54%左右。龙湖集团表示，“短期市场仍存在压力，主要是受市场信心未完全恢复所影响。”

  从2024年龙湖的供货安排来看，龙湖2024年存量项目的供货大概会有2400亿元左右，其中期初存量货值有1400亿元，2024年新增的供货大概在1000亿元左右。但值得注意的是，2024年前两月，龙湖集团实现总合同销售额127.6亿元，合同销售面积为90.6万平方米，分别同比下滑55%及48%，未来销售或继续承压。

  从销售金额的区域分布来看，龙湖的销售贡献主要来自中西部、长三角及环渤海三个区域，分别占比37%、29%及22%，其中中西部占比相比2022年全年增加了9个百分点，而长三角区域占比同比则下降了9个百分点。从城市能级来看，一二线城市销售占比达86%，相比2022全年变化不大。

  从城市贡献来看，2023年龙湖于成都、西安、北京及合肥的销售金额均超过了100亿，其中成都合约销售达到了198亿元，同比增加了53%。2023年龙湖超过半数的城市销售出现下滑，其中如杭州同比下降了79%，合肥也同比下滑了27%，南京和济南也下滑较快。此外也有部分城市合约销售上涨，如西安及天津分别同比上升了70%及65%。

  02 投资

  以销定支、投资保持谨慎
拿地集中一二线主力城市

  自2022年起，龙湖集团在土地投资上保持相对谨慎，2023年龙湖新增土地31块，新增土储总建筑面积为368万平方米，同比下降18%；新增土储总价为348亿元，同比下降23%；总货值超过了770亿元，平均溢价率控制在8%。值得注意的是，下半年龙湖集团新增土储总价仅103亿元，仅为上半年新增土储总价的一半不到。

  从拿地的城市能级分布来看，2023年龙湖于一二线城市新增土储建面占比高达98%。从区域分布来看，中西部区域的新增土储占比达53%，长三角的新增土储占比达26%。具体城市来看，西安、成都、济南拿地均超30万，其中西安拿地建面达84万平米，于各城市中名列第一。

  龙湖表示未来“会以销定支，把握好投资节奏；严守投资刻度，优中选优”。同时，“在投资城市选择方面，会高度聚焦在一二线的高能级城市，密切的关注政策和市场的变化。”

  截至2023年末，龙湖集团的土地储备合计4539万平方米，较2022年末减少了22%，权益面积为3236万平方米；总土储货值约5303亿，其中包括已售未竣工货值1329亿，未售未竣工货值近4000亿。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的33.1%、25.3%、16.7%、13.8%及11.1%。虽然土储出现减少，但根据龙湖2023年销售面积来看，仍约可保障未来3年的发展。

  03 盈利

  营收规模下滑28%至1807亿
经营性业务形成持续贡献

  2023年龙湖实现营业收入1807亿元，同比下滑28%；毛利润306亿元，同比下滑42%；归母净利润同比下滑47%至129亿元。营业收入的大幅下滑主要是由于物业销售业务营收下滑所致。2023年龙湖物业销售营收为1559亿元，同比下滑31%；其中杭州、重庆两地的营业收入分别同比下滑19%及51%。

  2023年末，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为1734亿元，面积约为1260万平方米；分别较2022年末下降了24%及15%，龙湖未来营收规模或有继续下降的可能。

  从利润率水平来看，2023年龙湖的毛利率为16.9%，同比下滑4.25个百分点；主要是受开发业务拖累，全年开发业务毛利率为11.0%，同比下降了6.9个百分点。龙湖表示，自2023年以后，随着土地市场降温，龙湖新获取的土地价格已经回落。管理层预计，2022年之后新获取的项目毛利率都在20%以上，相信地产开发业务的毛利率会逐步修复。

  此外，运营业务及服务业务毛利率均有提升，分别为75.9%及31.0%，同比提升了0.3及2个百分点。龙湖表示：“经营性业务对集团的收入及利润形成了持续的贡献，在整个行业下行过程中为龙湖穿越周期提供了底气。”

  2023年龙湖的净利率为9.48%，同比下降3.62个百分点。净利率下滑幅度比毛利率小，主要是由于期内其他收益达8.19亿，其中回购优先票据及债券的收益达8.90亿元。此外期内应占合营企业业绩14.19亿元，同比增长42%，合营企业贡献主要来自龙湖拥有49.9%权益的苏州东方铁塔等项目。还需注意的是，受市场影响，期内龙湖对物业存货减值拨备约10个亿。2023年龙湖归母净利率为7.11%，同比下降2.61个百分点。

  04 偿债

  非受限现金短债比1.36
未来深耕经营性物业贷

  在偿债能力方面，2023年龙湖持有在手现金604亿元，其中预售监管资金为227.6亿元；总有息负债为1926亿元，相比2022年末下降了7%，其中短期有息负债268亿元。

  2023年龙湖现金短债比为2.25倍，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.36倍；长短债比6.18。此外，净负债率为55.9%，同比略有下降；剔除预收后的资产负债率为60.4%，三道红线指标仍旧保持绿档。值得注意的是，虽然龙湖持有非限制现金约376亿元，完全能够覆盖短期有息负债268亿，但还有关联方应付款项，以及建安成本及土地投资支出，仍将考验龙湖短期内的运营回款能力。

  2024年年初，龙湖已成功完成了1月份境内到期债券的兑付工作，总金额27亿元；同时也提前偿付2月和3月份境内到期债券的兑付资金30亿元。2024年3月8日，龙湖还提前完成兑付46.1亿元的CMBS。截至业绩会当日，龙湖2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达103亿元，2024年内到期债务余额147亿元，其中境内债券60亿元，分别将在5月、7月、8月及12月到期。此外，龙湖还将在2024年内逐步提前偿付或回购2025年到期的国内债券和部分银团。据龙湖管理层透露，到2026年底前，龙湖已无境外到期公开债券，此外供应链ABS、商票等也均已清零。

  在表外债务方面，截止2023年末，龙湖集团表外项目的现金余额约为130亿元，负债余额约100亿元，表外项目为净现金的安全状态。

  对于未来的融资计划，龙湖表示，其一将继续深耕经营性物业贷，业绩会中龙湖表示当前的经营性物业贷款达474亿元，融资成本低于4%。其二，公开市场方面，龙湖将继续在中债增进的支持下发行债券。其三，在海外融资端，龙湖将逐步进行压降，且100%进行掉期处理。截止2023年末，龙湖集团的平均借贷成本为4.24%，相比2022年的4.1%略有提升，平均贷款年限为7.85年，也进一步拉长。

  05 多元化

  经营性业务利润占比超60%
2024年购物中心数量将超百座

  目前龙湖集团聚焦开发、运营、服务三大业务板块，已形成地产开发、商业运营、长租公寓、物业管理、智慧营造等多航道业务协同发展。 

  2023年，龙湖集团运营业务不含税租金收入为129.4亿元，同比增长8.9%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、19.7%和2.9%。截至2023年末，龙湖集团已开业商场建筑面积为797万平方米（含车位总建筑面积为1028万平方米），整体出租率为96.2%。对于商业投资的未来规划，龙湖表示，2024年还将新开14座商场，其中8座重资产、6座轻资产， 2024年龙湖开业的商业项目将超过100个。面对商场数量的增长，龙湖一方面对于新开业的项目，明确进行产品的分级，根据每个项目的定档定级，一店一策进行差异化打造。其二，龙湖从2023年开始对存量项目进行改造，提升存量项目业绩。冠寓方面，已开业12.3万间，整体出租率为95.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为96.4%。 

  此外2023年，龙湖集团服务业务及其他不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。截至2023年末，龙湖物业在管面积3.6亿平方米。在代建领域，龙湖龙智造自2022年品牌发布以来，已累计获取代建类项目90个，总建筑面积超1600万平方米。2023年，龙湖龙智造实现营业收入19.7亿元。

  对于运营和服务业务，龙湖表示2023年已实现经营性利润占比过半，超60%；若未来经营性收入的贡献能够过半，龙湖才是真正完成了业务转型。