龙光集团销售疲软、净利连续亏损,债务重组仍在洽商中

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-04-12 10:13:58 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-04-12
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  23年销售额190.5亿元,净利亏损88.6亿元,截至3月26日超过77.8%债权人已签署支持境外债务重组协议。

  ◎  作者 / 沈晓玲、汪慧

  核心观点【合约销售额同比降56.8%,降幅显著高于百强水平】2023年,龙光集团实现合约销售额190.5亿元、合约建筑面积(不含车位)133.9万平方米,分别同比下降56.8%、51.4%,降幅显著高于行业百强整体水平。市场下行叠加企业自身深陷债务泥潭,近两年龙光集团的销售去化持续表现疲软,修复购房者信心和预期道阻且长。

  【土储规模连续下降,大湾区占比近五成】报告期内,龙光集团并未透过公开市场招拍挂的方式获取新项目。截至2023年末,企业中短期可供开发土地储备总建筑面积约为2561.5平方米,较2022年末下降10.5%。其中大湾区占比48.1%,西南区域占比24.3%,长三角区域占比7.8%。近年,龙光集团除了依赖消化存量土地维持经营,还出售了部分项目换取现金流,土储规模持续下降,优质项目被消耗,若后期投资仍无法重启,资源的变现能力将难以保障。

  【存货减值计提60.3亿元,净利持续亏损】2023年全年龙光集团合计完成项目交付99个批次、超过5.3万套,实现收入471.7亿元,同比增加13.3%。毛利润亏损45.1亿元,其中存货减值准备达到60.3亿元,计入销售成本,若剔除该部分,毛利润为15.2亿元,毛利率为3.2%。净利润和归母净利润分别亏损88.6亿元、89.3亿元。整体盈利面临较大的困境,目前市场仍处于低位调整,叠加企业债务重组尚未成功,投资停滞,中长期预期均不乐观。

  【境外债务重组仍在洽商中,财务脆弱性进一步加剧】截至报告期末,龙光总有息负债1093.1亿元,较2022年末增加9.7%;其中短期债务656.1亿元,占比59.1%;持有现金131.7亿元,较2022年末减少6.6%,现金短债比为0.2、净负债293.7%、扣除预收账款后的资产负债率85.3%,踩中“三条红线”,流动性以及债务状况继续恶化。目前,龙光集团还在与境外债务重组的各类债权人进行建设性洽商,截至3月26日,超过77.8%的现有票据未偿还本金总额的持有人已签署债权人支持协议。总体来看,重组进程并不顺利,后续也未有定论,经营面临较大不确定性和脆弱性。

  01 销售

  合约销售额同比降56.8%
降幅显著高于百强水平

  2023年,龙光集团实现合约销售额190.5亿元、合约建筑面积(不含车位)133.9万平方米,分别同比下降56.8%、51.4%,降幅显著高于行业百强整体水平。大湾区、长三角及西南区域三大主力市场均表现不佳,大湾区贡献合约销售额68.6亿元,同比下降57.3%;长三角地区贡献合约销售额44.1亿元,同比下降67.2%;西南区域合约销售额32.2亿元,同比下降54.1%。整体来看,市场下行叠加企业自身深陷债务压力,近两年龙光集团的销售去化持续表现疲软。

3

 02 投资

  土储规模连续下降
大湾区占比近五成

  报告期内,龙光集团并未透过公开市场招拍挂的方式获取新项目。截至2023年末,企业中短期可供开发土地储备总建筑面积约为2561.5平方米,较2022年末下降10.5%,其中大湾区占比48.1%,西南区域占比24.3%,长三角区域占比7.8%。整体来看,龙光集团具备一定量的土地资源积累,近年由于资金压力,投资停滞,除了依赖消化存量土地维持经营,企业还出售了部分项目换取现金流,土地储备规模连续下降,优质项目被消耗,若后期投资仍无法重启,资源的变现能力将难以保障。

3

  03 盈利

  存货减值计提60.3亿元
净利持续亏损

  2023年全年龙光集团合计完成项目交付99个批次、超过5.3万套,实现收入471.7亿元,同比增加13.3%。毛利润亏损45.1亿元,其中存货减值准备达到60.3亿元,计入销售成本,若剔除该部分,毛利润为15.2亿元,毛利率为3.2%。净利润和归母净利润分别亏损88.6亿元、89.3亿元。整体盈利面临较大的困境,目前市场仍处于低位调整,叠加企业债务重组尚未成功,投资停滞,中长期来看预期均不乐观。

3

  04 负债

  境外债务重组仍在洽商中
财务脆弱性进一步加剧

  截至报告期末,龙光总有息负债1093.1亿元,较2022年末增加9.7%;其中短期债务656.1亿元,占比59.1%;持有现金131.7亿元,较2022年末减少6.6%,现金短债比为0.2,远低于安全线1倍;净负债293.7%,较2022年末大幅提升128.7个百分点;扣除预收账款后的资产负债率85.3%,较2022年末上升8.7个百分点,踩中“三条红线”,流动性以及债务状况继续承压。目前,龙光集团还在与境外债务重组的各类债权人进行建设性洽商,截至3月26日,超过77.8%的现有票据未偿还本金总额的持有人已签署债权人支持协议。总体来看,龙光集团自2022年8月发布公告暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息,正式官宣美元债违约,并开启境外债整体重组的谈判,至今已历时超过一年半的时间,重组进程并不顺利,后续也未有定论,经营面临较大不确定性和脆弱性。

3

3