[中房研协]恒大预期销量大幅下降，房企应积极探索新的发展路径

  热点聚焦

  9月14日早，中国恒大在港交所发布公告，对8月31日后集团业务的发展情况以及财务状况进行了更新，预期9月销售持续大幅下降，导致销售回款持续恶化，进一步对现金流及流动性造成巨大压力。公告显示，如营运数据公告中所披露，本集团于2021年6月、7月及8月的物业合约销售金额分别为人民币716.3亿元，人民币437.8亿元，人民币380.8亿元，呈下降趋势。 

  热点评析

  政策调控和市场降温是房企业绩增速放缓的重要原因

  严厉的调控政策和楼市降温是房企业绩不及预期的重要原因。一方面，调控政策对企业投融资两端的监管不断加码，企业偿债压力加剧，利润空间被压缩；另一方面，在土地成本提高和销售限价的政策下，房企的销售业绩、资金回流均受到一定冲击，另有不少房企为保证自身销售规模，通过“以价换量”实现货值去化，增收不增利的局面进一步扩大。

  从行业的角度看，根据Wind数据，2021年上半年各行业的销售净利率在2.56%至33.99%之间浮动，房地产行业的销售净利率仅为6.96%，在24个行业中排名第15位，低于保险和运输等行业。根据上市房企披露的中期数据，上半年发布业绩的143家房企销售毛利率算术平均值为26.9%，较去年同期减少了4个百分点，这是毛利率近4年来首次跌破30%，其中，恒大毛利率下降11.2个百分点至12.9%。毛利率能更多地反应出市场层面的变化，这意味着房地产行业即将高周转、高利润的时代，其发展逻辑已经发生改变。

  从近期房地产市场的表现来看，因调控政策持续发酵，抑制了部分居民购房需求，房地产市场增长动能转弱。根据克而瑞数据显示，2021年6月以来，房地产市场热度明显回落，成交量逐月下行，7-8月份同比由增转跌，整体市场下行信号显著。

  行业利润持续下跌的趋势下，房企应积极探索新的发展路径

  近一年来，恒大不断爆出债务危机问题，且持续的负面新闻报道已严重影响潜在购房者信心，进一步对企业现金流及流动性造成巨大压力。作为龙头房企之一，恒大的流动性危机与其高杠杆，多元扩张有关，三道红线全部命中，为其他房地产企业敲响了警钟。

  在此背景下，房企应及时研判政策趋势，市场动向，谨慎选择城市布局，不断提高多元拿地及运作能力，提高产品质量和美誉度，通过参与城市更新、打造产业地产、提高投资性房地产比例等模式，在确保资金链安全的基础上，提高企业收益和抗风险能力。除此之外，房企还可以通过加快周转、发行绿色债券、加大科技提高精细化管理能力等方式提高盈利能力。