以下内容节选自
易居专题研究 之
《七普人口与房地产市场发展》
一
研究背景和目的
5月11日，国家统计局发布《第七次全国人口普查主要数据情况》，此次七普人口数据受到全国的关注。此后，全国各省市均发布了第七次人口普查的数据情况。人口普查的主要目的是全面查清我国人口数量、结构、分布等方面情况，为完善我国人口发展战略和政策体系、制定经济社会发展规划、推动高质量发展提供准确统计信息支持。
从房地产行业看，要判断城市或区域的房地产价值，人口往往是不可忽视的重要指标之一。因此，本报告结合五普、六普和七普全国各类城市的常住人口数据，从常住人口总量、常住人口增量以及常住人口增速三个方面对于这些城市的人口变化和发展规律进行研究，并与部分城市的房价变化情况进行结合分析，从而探讨人口变化和房地产市场的关系，供行业各界参考。
二
城市选择范围
本报告城市范围主要涵盖全国31个省、自治区、直辖市发布的第七次人口普查公报中的地级市，除去非地级市的地级区划（如州、盟等）、少数七普常住人口少于100万以下的地级市以及青海省除西宁外的其他城市（因在统计整理数据时暂未公布），共计277个地级市纳入统计范围。
三
七普全国城市人口总量排名
对纳入统计范围的地级市按照常住人口总量进行排名，可以发现如下特点：
排名前4城常住人口超过2000万。分别为重庆、上海、北京和成都，其中前3名均为直辖市。重庆以3205.4万人居首，主要是重庆本身就是一个中等省份的规模，总面积远超后面3城。
超过1000万常住人口的城市有19个，比六普增加了2城。除了超过2000万的4城外，还有广州、深圳、天津、西安、苏州、郑州、武汉、杭州、保定、石家庄、临沂、东莞、青岛、长沙、哈尔滨。其中广州和深圳均为一线城市，中部的郑州超越了武汉，首次登上中部人口“第一城”之位，与其近年来规划建设郑东新区和城市扩张有关。
排名前十城市主要为国家中心城市和新一线城市。这些城市普遍具备经济发展基础好、就业空间大、薪资福利高、公共设施完善等特质，所以能够对人口、人才形成较大吸引力。
四
七普全国城市人口增量排名
根据城市的七普相比六普人口增量排名，并结合六普相比五普人口增量研究，从而深入探析这些城市的人口增量变化特征。
1、全国城市人口增量前50排名
3城人口增量超500万。深圳、广州、成都七普人口增量居前3名，人口增量分别是720.2万人、597.6万人、581.9万人。英国人口统计学家拉文斯坦1889年在其发表的《人口迁移规律》论文中提出：人口迁移的动机是以经济为主，纵观国内人口流入的目的地，同样得以验证。深圳和广州近10年来人口增量居于全国前列，作为粤港澳大湾区的核心城市，拥有独特的区位优势、一流的高新技术产业和较强韧劲的产业结构；同时，近年来宽松的营商环境和积极的人才政策也释放出明显的“虹吸效应”，正成为炙手可热的人口流入地。不同于以上两个沿海城市，成都虽处于西部地区，区位并不占优势，但依旧成为七普人口流入的第三大目的地，主要得益于成渝双城经济圈和中欧班列的繁荣发展，同时舒适的居住和生活环境也成为吸引人口流入的因素之一。
前20名城市涵盖一二线城市。其中除了沿海的直辖市、省会城市及部分重要地级市外，中部、西部的省会城市也在列。这些城市作为所在区域的重要增长极，在各区域的发展中扮演着举足轻重的角色，不断吸引周边城市的人口集聚。
京沪等城市因经济、政策因素导致人口流入放缓。在排名前50的城市中，大部分城市近20年保持人口持续增长，而北京、上海、天津、苏州、南京等少数城市在近10年人口增量明显减少。其中北京、上海受行政管控因素较多，虽然在人口总量上处于前三名，但由于人口快速增长带来的交通拥堵、生态环境恶劣和住房紧张等“大城市病”，相继提出人口控制和疏解的政策，因此两城人口近年来增长较慢。天津则受自身经济结构调整以及东北经济下滑的辐射影响，近10年经济增速呈现逐年下降的态势，直至近两年经济增速才有所回升，也是导致天津流入人口放缓的主要原因。
部分城市人口增量较六普大幅上升。在排名前50的城市中，有些城市七普人口增量较六普人口增量大幅提升，如重庆、南宁、临沂、阜阳等。其中重庆作为全国重要的制造业基地，汽车、手机、笔记本电脑等产业集群的优势日益显现，同时，自2010年被住建部明确为国家中心城市以来，重庆受益于新型城镇化发展战略，人口向中心城市、城市群集聚，市辖区内常住人口持续增加。南宁作为广西首府城市，经济社会发展的活力不断增强，在虹吸效应下，广西流动人口向南宁和北部湾城市群集聚趋势凸显、集聚度加大。临沂作为山东面积最大的地区中心城市，经济总量多年位居全省上游，是国家重要的物流周转中心和商贸批发中心，有“南义乌、北临沂”之称，货物流资金流也带来了人才流。阜阳主要是过去十年经济社会快速发展，同时，连续十多年开展“接您回家”等活动，扎实做好“引进老乡回家乡”大文章，吸引了一大批阜阳人回乡创业就业。
将七普人口增量排名前50的城市与六普比较可以发现，空间分布呈现出由集聚于沿海地区转变为深入中西部地区“遍地开花”。从宏观层面看，六普颜色较深的城市大多分布在沿海地区，七普颜色较深的城市转移至宽阔的中西部地区，人口增量排在前10名的城市空间变化最为显著。六普中前10名城市中有7个在沿海地区，分别是上海、苏州、深圳、天津、广州、佛山、杭州（以上城市在空间分布上较为集中）；而七普期间，前10名城市中属于沿海地区的个数减少至3个，分别是深圳、广州、佛山，其他几个城市的排名让位于成都、西安、郑州、重庆、长沙、武汉（以上城市在空间分布上较为分散）等中西部地区城市。
人口增量较多的城市逐渐向低纬度地区转移。对比六普、七普的人口增量分布图可知，六普中有不少颜色较深的色块分布在纬度较高的地区；七普中大多颜色较深的色块明显下移，分布在低纬度地区。以黄河流域（北纬32°-42°） 为界，六普排名前20的城市中有3个（北京、天津、哈尔滨）位于黄河以北；而七普排名前20的城市仅有1个（北京）在黄河以北，且更多的黄河以北的城市排名集中在30名之后，即七普图中黄河流域以北的城市颜色明显浅于六普。此外，图b)中呈现以下特征：更多颜色较深的城市分布在北纬30°（长江流域）附近，可见近10年来长江经济带对人口的吸引能力显著。
2、全国城市人口增量后50排名
3城人口流出超过100万人。绥化、四平、齐齐哈尔3城的七普人口流出量居前三名，人口流出量分别是166.0万人、157.2万人和129.9万人。以上三个城市均位于东北，造成人口流出的主要原因在于经济发展过分依赖能源、重工业，产业转型滞后，缺乏创新活力，叠加相对较恶劣的气候条件（冬季寒冷），逐渐失去竞争优势，让位于后起之秀。
后20名的城市主要涵盖东北区域、中西部地区部分三四线城市。一是东北三省的人口流出情况较为严峻。在后20个城市中，有接近半数的城市均属于东北区域，且单个城市人口流出数量较大，主要与东北多为煤炭、采掘业等资源枯竭型城市有关。二是中西部地区的部分三四线城市成为人口流出地。湖北、湖南、四川、河南四省共有9个城市成为人口流出大市，在9个城市中孝感、益阳毗邻其省会城市，人口流出明显；同样，南充、内江、巴中地处成都和重庆之间，近10年的人口流出量均超过50万人，可见中西部地区省会城市、中心城市对周边城市的人口吸引较为显著。
更多城市因发展活力欠缺以及城市群人口聚集效应引发人口流出。在排名后50的城市中，近半数城市20年来人口持续减少，这些城市面临发展困境，若不引起重视，极大可能将进入人口与产业停滞不前的恶性循环。哈尔滨作为1000万以上人口的唯一东北城市，人口呈现由六普的流入到七普的流出态势，七普期间人口流出量处于全国前列。此前哈尔滨作为我国东北地区重要的中心城市以及东北最重要的老工业基地之一，人口导入明显。近年来，由于东北的产业结构比较单一，以基础工业部门尤其是能源原材料为主，很多基础工业出现发展停滞甚至衰退，这对东北的经济形势影响很大。因此，七普期间哈尔滨人口流出非常明显，且人口外流的主要是青壮年，尤其是很多大学生毕业后选择去经济发展势头较强的城市就业。
五
七普全国城市人口增速排名
根据城市的七普相比六普人口增速进行排名，并结合六普相比五普人口增速比较，再结合部分城市二手房价增速进行分析，从而进一步探析城市人口变化与房地产市场的关系。
1、全国城市人口增速前50排名
5城增速超过50%。分别为深圳、珠海、拉萨、西安和三亚。其中位于前3名的城市为深圳、珠海和拉萨，分别是69.5%、56.3%和55.1%。与深圳人口增量处于首位一致，在七普人口增速排名中，深圳依旧居首。与六普相比，增速提高21.7个百分点，其吸引力仍比较突出。珠海作为大湾区西岸的龙头城市，在七普人口增速中仅次于深圳，因其设立横琴自贸区以打造大湾区现代产业新高地以及适宜的城市环境，正不断吸引人才的集聚。拉萨的七普人口增速较高主要在于人口基数较小。
广东和浙江2省的人口吸引能力较强。在七普增速前50名的城市中，广东、浙江、江苏分别有7个（深圳、珠海、广州、中山、佛山、惠州、东莞）、6个（杭州、金华、宁波、嘉兴、丽水、湖州）和4个（苏州、无锡、南京、常州）城市上榜。广东的人口增速在前50名的城市多于浙江和江苏，且上榜城市排名大多比其他两省靠前，可见粤港澳大湾区的建设给该区域的城市提供充足的人才储备。
各省内部存在较明显的区域差异。在广东省内，人口增速较快的城市均分布在深圳、广州及邻近周边城市，其他城市则表现不太理想；除佛山和惠州的七普增速弱于六普增速外，其他城市的人口增速近20年持续上升，为粤港澳大湾区的建设提供坚实的人才基础。在浙江省内主要存在三种人口增长特征，一是六普、七普的人口增速持续上升，如杭州、金华和湖州。杭州主要是与“强省会”的战略加持、产业结构的调整以及人才政策有关；金华作为普通地级市，主要还是归功于义乌的人口增加。二是七普人口增速略低于六普，如宁波、嘉兴。三是由人口流出转变为人口流入，如丽水。另外，在江苏省内存在明显的苏南和苏北差异，七普人口增速较多的城市均属于苏南城市，苏北城市无一上榜。值得注意的是上榜城市的人口增速均有所放缓，尤其是苏州，两次的普查增速相差29.5个百分点，主要由于苏州下辖县级市产业结构的调整导致人口流入减少。在前10年，常熟、张家港等县级市多以劳动密集型的服装业为发展产业，且多以“小作坊”形式存在，吸引较多劳动力流入，繁荣的发展造就了全国百强县，为城市的快速扩张打下坚实基础。而后10年由于各生产要素成本增长显著，原先的产业不足以支撑城市的可持续发展；在大数据时代下，发展模式朝着资本驱动、创新驱动转变，劳动力的边际效率提高，因此七普期间人口流入增速明显下降。
将七普人口增速排名前50的城市与六普比较，可以发现：空间上，排名前50名的城市由集聚于东南沿海和西部地区转变为分散于沿长江、黄河及沿海地区。六普颜色较深的城市主要集中在广东及长三角，北部地区也有少许分布；七普颜色较深的城市则沿着长江、黄河流域及沿海地区分布。六普期间，广东和长三角的人口增速较快，广东的10个城市上榜（深圳、惠州、佛山、中山、河源、广州、东莞、珠海、汕尾、清远）、浙江共6个城市（宁波、杭州、嘉兴、温州、金华、绍兴）、江苏共4个城市（苏州、南京、无锡、常州）；西部地区虽有城市上榜，但人口增速不敌东南沿海地区。七普期间，除广东和长三角区域的核心城市及周边城市进入榜单外，更多沿长江、黄河两大流域的城市进入视野，如西安、郑州、银川、长沙、成都、贵州、昆明等。从两次人口普查增速还可以看出，流动人口由东部部分回流至中西部，中西部地区的几大中心城市崛起，且中西部单核城市对人口吸附能力增加。
2、全国城市人口增速后50排名
七普中有2城的人口流出速度超过30%。四平和绥化人口的流出速度位于全国前列，分别是-46.41%和-30.65%。以上城市均位于东北地区，七普降幅相比六普变化显著。
后20名的城市接近8成来自东北区域。东北各省的人口降幅最为明显，在后20名城市中，有15个城市来自东北地区，人口降幅均高于10%以上；其中4成的城市人口降幅高达20%及以上，除四平、绥化外，还有齐齐哈尔、白城、黑河、本溪、通化和松原等城市。此外，中部和西部的个别三四线城市（武威、巴中、内江）人口降幅也较突出，人口降幅介于15%-20%之间。
后50名的城市多因资源耗竭、产业结构不稳定等因素导致人口流出。因过分依赖重工业和能源的城市主要有双鸭山、吉林、鸡西、松原等城市；因缺乏制造业支撑、产业较为低端的城市有巴中、武威、乌兰察布、内江等城市。
3、全国70城七普和六普房价涨幅比较
由于新房价格目前受到限价等政策制约，不能较好地反映真实的市场价格，因此我们重点对国家统计局的二手房价格指标进行分析。鉴于二手房销售价格调查为非全面调查，采用重点调查和典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据，特别是在2010年之前，越小的城市填报质量可能较差，因此会出现一些小城市数据较为异常的情况。通过国家统计局公布的六普和七普后5年的70城二手房价格涨幅比较，可以发现以下特征：
北上广深等一线城市七普后5年房价涨幅依旧位居前列。虽然北京、上海近年来对城市人口进行管控，人口增速也明显回落。但这些城市本身人口基数大，经济实力突出，因此房地产市场发展也具有良好基础，房价也并未受到人口增速放缓的影响。深圳则作为全国主要的人口导入城市，在七普人口增速处于全国首位的效应推动下，房价整体涨幅也处于前三。而且由于深圳2015年房价涨幅较大，在计算2016年后5年涨幅时这一要素无法计入，因此深圳七普期间的整体房价涨幅还应更高。可以看出，人口的大量导入对当地房地产市场的影响是比较明显的。
合肥、无锡、杭州等长三角城市七普后5年房价涨幅排名靠前。从这些城市七普人口增速看，也同样进入了前50排名。人口的增速排名虽然不如房价增速排名那么突出，但也能反映出人口导入对于房地产市场的推动作用。当然，每个城市的区域规划、经济发展、人口及房地产政策等也都是影响房地产市场的重要因素。如合肥二手房价经历了2016年和2020年下半年两波快速上涨，2016年主要是业主抬价以及炒房团的加入，2020年下半年受“风投城市”概念影响，合肥以政务、高新、滨湖等聚集的西南区域，由于聚集了各类高新产业，但这些热点区域的供应却很少，导致新房供应严重不足，房价开始快速上涨。无锡二手房价增速排名靠前，主要是近年来无锡城市竞争力、吸引力持续增强，新增人口逐年增多，居民购房需求不断增加，房价上涨预期增强。杭州则是近年来人才引进力度较大，再加上自身产业及经济基础较好，二手房价涨幅也处于前列。
部分东北及中西部城市七普后5年房价涨幅排名靠后。牡丹江、锦州、常德、岳阳、南充等城市七普后5年房价涨幅下滑明显，排名也处于靠后位置。从七普人口增速排名看，这些城市同样也进入后50排名。这些城市多为东北及中西部的四线城市，近年来人口均呈现持续流出态势，再加上受到各自经济、产业、城市发展的制约因素，也导致房价涨幅较低，增长空间有限。
七普后5年房价涨幅较六普后5年房价涨幅上升超过20%的城市有8个。这些城市分别为合肥、广州、深圳、扬州、徐州、呼和浩特、上海、宁波。从七普人口增速与六普人口增速比较看，这些城市中，七普人口增速较为明显的是广州和深圳，增速均在20%左右；合肥和呼和浩特则小幅增长，但七普人口增速绝对值也均超过20%；而上海和宁波均呈现增速回落态势，其中宁波虽然小幅回落，但增速绝对值仍在20%以上。从这里也可以看出，人口增长虽然能对房地产市场起推动作用，但并不是决定性因素。
七普后5年房价涨幅较六普后5年房价涨幅下降超过30%的城市有9个。这些城市分别为襄阳、温州、乌鲁木齐、兰州、牡丹江、岳阳、湛江、三亚、遵义。从七普人口增速与六普人口增速比较看，这些城市中，乌鲁木齐、温州、牡丹江、湛江、岳阳均呈现人口增速大幅回落态势，其中牡丹江人口流失最为明显，与其房价增速走势相关性较大。而兰州和三亚人口增速均呈现一定程度上升，这就与其房价增速走势有所背离，主要还是与这两个城市各自情况有关。兰州主要是经济发展较为缓慢，再加上2020年受疫情影响导致观望客群基数增大，二手房市场价格涨幅放缓。三亚一方面是2010年国际旅游岛建设规划发布后，房价大涨导致六普后5年房价涨幅异动明显，另一方面，2018年限购限售后，对房地产市场冲击较大，二手房市场价格涨幅整体也明显放缓。
六
总 结
通过对全国城市的七普以及历史人口普查数据进行比较分析，可以发现近20年来我国城市常住人口的时空发展特征。同时，将城市人口变化与房地产价格变化进行结合分析，也能为我们进一步认识人口与房地产市场的关系提供重要参考。
1、从人口总量看，重庆、上海、北京和成都常住人口超过2000万。七普超过1000万以上人口的城市达到19个，较六普增加了2城。排名前十城市主要为国家中心城市和新一线城市，这些城市普遍具备经济发展基础好、就业空间大、薪资福利高、公共设施完善等特质，较大的人口总量规模，也为房地产市场发展提供了基础。
2、从人口增量看，深圳、广州、成都三城七普人口增量居前三名，均超500万。增量排名前20的城市主要是一二线城市，作为所在区域的重要增长极，在各区域的发展中扮演着举足轻重的角色，不断吸引周边城市的人口集聚。同时，人口增量前列城市中有部分城市还呈现两种人口变化特征：一是七普较六普人口增量大幅减少，如北京、上海、天津等主要受到行政管控或经济下滑影响。二是七普较六普人口增量大幅上升，如重庆、南宁、临沂、阜阳等，主要与这些城市的城市地位上升、经济发展较好、对周边城市的虹吸效应突出有关。人口增量排名靠后城市多数位于东北地区，还有部分三四线城市位于中西部地区，主要是中西部地区核心城市对周边城市的人口吸引显著。而东部城市由于产业协同、交通互联等条件相对较好，城市间融合度较高，核心城市的虹吸效应不明显。
3、从人口增速看，深圳、珠海、拉萨、西安和三亚5城增速超过50%。增速排名前50名的城市中，广东和浙江两省的人口吸引能力强劲。从各省内部看，存在明显的区域差异，广东人口增速较快的城市均分布在深圳、广州及邻近周边城市；浙江省内存在人口持续流入、后10年人口增速弱于前10年及人口流出转变为人口流入3种人口增长特征；另外，江苏省内存在显著的苏南、苏北差异，两次普查中人口增速较多的城市均位于苏南城市，苏北城市无一上榜。人口增速排名靠后城市中，除了东北城市人口降幅明显外，一些中、西部的个别三四线城市人口降幅也较突出。总体而言，人口增速排名靠后城市主要受到资源耗竭、产业落后及结构不稳定等因素影响。
4、从人口增速与房价涨幅的相关性看，整体相关度较强。长期看，人口对城市房地产市场很重要，在房地产市场的成交量和价格中，价格涨幅与人口增速有一定正相关。一类是房价涨幅较大、人口增速也较快的城市，如合肥、无锡和杭州七普后5年房价涨幅排名靠前，这些城市七普人口增速也基本在20%以上。另一类是房价涨幅较小、人口增速也较慢的城市，如牡丹江、锦州、常德、岳阳、南充等城市七普后5年房价涨幅下滑明显，排名也处于靠后位置。从七普人口增速排名看，这些城市同样也进入后50排名，均呈现负增长态势。同时，由于房价数据量周期偏短，使部分城市数据产生异动，且在5年中期的房价变化中，人口增速不能算核心因素，因此也存在部分城市的房价涨幅与人口增速相关度不高的情况。如深圳七普人口增速处于全国首位，达到69.5%，七普后5年房价涨幅则处于全国第三，主要是由于2015年房价涨幅较大，在计算2016年后5年涨幅时这一要素无法计入，造成整体涨幅不如预期。三亚则是七普人口增速有一定程度上升，但七普后5年房价涨幅出现较大回落，主要是一方面2010年国际旅游岛建设规划发布后，房价大涨导致六普后5年房价涨幅异动明显，另一方面，2018年限购限售后，对房地产市场冲击较大，二手房市场价格涨幅整体也明显放缓。
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