[克而瑞]行业透视 | “春运”迁徙规模基本恢复

马千里、邱娟 2022-02-21 15:05:54 来源:克而瑞

  2022年春节人口迁徙规模与疫情之前已经没有十分大的差距,个别城市局部疫情的出现对于楼市需求侧的影响已降至低位。

  2022年春节是疫情影响下的第三个春节,在国家精准防疫策略下,2022年春节流动人口规模较2021年大幅增加,全国总人口迁徙规模已经恢复至疫情前(2019年春节)的九成。但由于各地政策、流动人口数量本身存在较大差异,各地人口迁徙规模恢复水平各不相同。考虑到人口迁徙恢复情况一定程度上代表着该地的经济复苏水平,与其潜在的购房需求与能力呈现正相关,因此研究各城市春节人口迁徙尤为必要。

  2022年春节人口迁徙总量恢复至疫情前九成

  三四线略高于一二线

  随着疫情防控政策趋于常态化、精细化,2022年春节前后全国总体迁徙量已经恢复至2019年同期①的89%,较2021年同期有53%的巨大增幅。分能级来看,与2019年相比,三四线城市人口迁徙规模恢复情况(91%)好于一二线城市(86%)。

  究其原因,主要是受春节期间北京、上海、杭州、郑州等人口规模较大的一二线城市存在中高风险区域,春节期间人口迁徙规模缩量明显。尤其是正在举办冬奥会的北京,春节人口迁徙总量较2019年下降了58%,“就地过年”比重在一二线城市中居于首位。

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  成都跃居春节迁徙规模榜首

  深受疫情影响的京、杭排名明显下滑

  分城市来看,成都替代北京(2019、2020年榜首)和广州(2021年榜首),成为2022年春节期间人口迁徙总量榜首城市。原因当然是多方面的,一是由于成都人口规模巨大,并且近些年人口增量也十分突出,加之西南地区疫情相对比较稳定,返乡人口规模巨大也在意料之中,另一方面成都拥有丰富的自然、人文景观,出游人群规模也十分巨大,因此2022年春节成都人口迁徙规模跃居全国(更多政策,请查阅中房网 www.fangchan.com)第一。长沙、南昌也与成都类似,迁徙规模排序较疫情前均明显提升,分别提升至了7和9个位次。

  而被成都取代的北京,春节期间人口迁徙规模较2019年下降了10个位次,降至11位;杭州也下降了3个位次,居于第13位。值得注意的是,两城在春节期间均处于疫情影响期,“就地过年”人群比重明显高于其他城市,因而2022年总人口迁徙规模明显下滑。值得注意的是,距离北京较近的天津、石家庄春节期间人口迁徙规模较疫情前也大幅收窄,排序分别下降了10和7个位次。

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  中西部省会城市人口流动增幅显著

  长沙、成都人口增幅最为突出

  如果我们把2019年春节人口迁徙当作基年,将2022年春节期间各城市人口迁徙量与2019年农历同期相比,就可以粗略的估计出各城市人口迁徙恢复情况。通过测算,37个一二线城市2022年人口流动恢复率约为86%。细分来看,可以把这些城市分为三类:

  第一类,人口迁徙规模恢复水平较佳、同比2019年上升的城市。这类城市包含银川、西宁、长沙、南昌、兰州、成都、呼和浩特、合肥、济南、贵阳、南宁、拉萨等,其2022年春节人口迁徙规模均超过2019年,就区域来看,这些城市多位于中西部区域,并且多为“后疫情时代”的热点旅游城市,受益于旅游产业的加速发展,人口迁徙规模大幅增加,2021年大部分城市GDP均保持较高的增速。值得注意的是,就人口迁徙规模增量来看,人口规模均超千万的长沙和成都增幅最为突出,增量在37个一二线城市中稳居前两位。

  第二类,春节未受疫情影响或较小、但人口流动规模略低于疫情之前的城市。这类城市包含海口、广州、乌鲁木齐、武汉、厦门、长春、青岛、沈阳等城市,这类城市春节人口流动规模较疫情之前略有下降。其中最值得一提的是广州,作为2021年春节人口迁徙规模榜首城市,虽然今年春节受到疫情的侵扰,暂居人口迁徙规模榜第二位,但其与成都的差距微乎其微,其春节期间人口迁徙总规模已经恢复至2019年的95%,结合相关经济数据来看,广州2021年GDP达到2.82万亿元,同比增长8.1%,排名全国第四,从GDP增量来看,广州以0.32万亿的增量位居全国第三(超过深圳),增速与上海持平,落后于北京(8.5%),也高于深圳,显示出足够的韧性和潜力。

  第三类,春节受疫情影响、人口迁徙规模远不及2019年的城市。这类城市大都集中在东部区域,譬如北京、天津、哈尔滨、杭州、大连、宁波、郑州、上海等城市,人口迁徙规模不及2019年八成。主要原因在于春节期间这些城市或周边邻近城市疫情比较严重,存在中高风险地区,许多人选择就地过年,因此春节期间人口迁徙规模同比2019年大幅下降,典型如北京和哈尔滨,同比降幅均超50%。

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 疫情对迁徙影响逐渐消弭

  人口集聚力突出的京、杭需求韧性更佳

  综上,与2019年农历同期相比,2022年春节前后人口迁徙规模已经恢复九成,当然,由于部分一二线城市受到疫情的影响,一二线城市恢复率不及三四线城市。如果不考虑今年春节期突发疫情的特殊状况,春节期间人口迁徙规模大概率能够恢复疫情前的95%。

  除了那些因为旅游因素使得迁徙规模大幅增加的中西部城市外,其余那些人口迁徙情况恢复比较好的城市2021年楼市表现均比较亮眼,成都、济南、广州、武汉、厦门、苏州和福州等城市的商品住宅成交规模同比2020年均明显上涨。典型如今年春节人口迁徙规模榜首城市成都,2021年其商品住宅成交规模高达1653万平方米,同比2020年涨幅高达21%。由此可见,这些流动人口逐渐常态化的城市经济韧性也相对较好,房地产市场支撑性也比较强,因而成交规模能够延续较高位。

  再来看那些春节期间受疫情影响较大的城市,典型如北京、上海、杭州、西安等城市,尽管春节人口迁徙规模明显缩量,但其2021年商品住宅市场表现依然较为突出,典型如杭州,2021年商品住宅成交面积高达2192万平方米,同比2020年涨幅高达45%。这也与杭州常住人口的大量增加有关,七普数据显示,2020年杭州常州人口规模高达1194万人,较六普人口规模增加了324万人,并且劳动力比重高达70.12%,在长三角41城中居于首位,即使放眼全国,也只低于广东省下辖的深圳、广州、珠海、佛山、东莞和中山等少数城市,杭州的人口红利依然较为明显。不仅如此,考虑到杭州的劳动力教育水平相对较高,其人口红利的溢出效益会更强,购房需求转化率也会大大提升,总的来看楼市长期发展无虞。

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  总体来看,随着疫情防控的常态化、精细化,2022年春节人口迁徙规模与疫情之前已经没有十分大的差距,个别城市局部疫情的出现对于楼市需求侧的影响已降至低位。影响楼市成交最主要的因素还是城市的人口集聚力,经济水平较高的京、沪、杭等城市依然是楼市最佳潜力城市。

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