银发人居市场格局发展变化

  一、当前银发人居全市场规模

  据工信部《2025银发经济白皮书》预测，2025年我国银发经济市场规模已达15.8万亿元。中国社会福利与养老服务协会等机构联合发布的《银发经济蓝皮书——中国银发经济发展报告（2025）》显示，2025年我国银发经济产业规模达9万亿元。36氪研究院发布的《2026年中国银发经济产业研究报告》亦指出，2025年银发经济规模约为8万亿元。不同口径的差异主要源于统计范围的宽窄不同，但一致指向的趋势是：银发经济正从“民生事业”升级为万亿级大产业，预计到2035年将达30万亿元左右。 

  聚焦银发人居细分市场，据克而瑞银发数智等行业研究机构测算，2025年中国银发人居相关市场规模约2.3万亿元，同比增长约12.6%，增速高于银发经济整体增速。

  二、全国重点城市银发人居市场发展差异与区域格局变化

  从区域格局来看，中国银发人居市场呈现“一线城市引领、二线城市追赶、三四线城市起步”的梯度发展格局。银发经济呈现显著区域发展不均衡——适老化产品94.4%集中在东部，浙江、江苏、广东凭借制造与供应链优势成为产业核心，中、西部及东北总计不足6%。 

  第一梯队（发展引领型）：北京、上海、广州、深圳、杭州。这些城市老龄化程度较高、经济基础雄厚、政策支持力度大、社会资本活跃，银发人居各赛道均处于全国领先地位。上海五个新城规划预留3万张养老床位用地、北京出台首部养老服务条例、杭州入选老龄化应对领跑级城市——这些标志性事件均为第一梯队城市引领行业发展的有力证明。 

  第二梯队（快速成长型）：苏州、南京、成都、武汉、宁波、青岛等新一线城市。这些城市老龄化程度持续加深，政策创新活跃，市场供给能力快速提升。苏州发布“银发经济十大场景”，成都深化“城区五级、农村三级”养老服务体系建设，均是第二梯队城市快速追赶的典型体现。

  第三梯队（起步培育型）：其他二三线城市和农村地区。这些区域市场仍处于培育阶段，供给能力有限，但增长空间巨大，预计将成为未来5-10年市场增量的重要来源。核心城市与中西部、农村地区的差距逐年扩大，预计至2028年一线城市份额将持续提升，中小城市和农村地区增速均不足11%。 

  区域格局变化的核心趋势是：三大城市群（京津冀、长三角、珠三角）的领先优势持续扩大，成渝、长江中游城市群快速崛起，而中西部非省会城市和东北地区的发展差距进一步拉大，呈现“马太效应”加剧的特征。

  三、银发人居相关产业联动发展情况

  银发人居已不再是孤立的养老地产板块，而是与房地产、医疗健康、文化旅游、金融保险、信息技术、智能制造等产业深度融合的复合型业态。

  1、“房地产+养老”模式持续深化。从“住宅配建养老”到“代际融合社区”再到“养老综合体”，房地产企业正在从“建房”向“建服务”转型。头部房企在CCRC和银发友好社区赛道持续加大投入，产品力与运营力同步提升。如绿城、万科、泰康等企业在CCRC项目上已形成可复制的标准体系，在适老化设计、社区运营、医养融合等方面积累了丰富经验。 

  2、“保险+养老”模式加速布局。险资凭借长周期、大资金、低成本的优势，已成为CCRC赛道的主力军。泰康、国寿、平安等保险企业通过“保单+入住权”模式，将养老社区作为保险业务的重要延伸场景。2026年1月，中国人寿拟设立北京国寿养老产业股权投资基金二期，持续加码养老赛道。 

  3、“文旅+养老”模式爆发增长。银发旅居赛道的快速增长带动了文旅产业与养老产业的深度融合。海南、云南、广西等气候宜人省份的康养旅游产业持续升温，形成了“旅居+康养+社群”的复合型产品形态。 

  4、“科技+养老”模式赋能升级。智慧养老全产业链规模已达7.21万亿元。AI健康管理、智能监护设备、养老机器人等科技产品在银发人居场景中加速落地，数字技术正成为提升服务效率、降低运营成本、优化用户体验的核心驱动力。产业联动的核心问题包括：融合深度仍显不足，跨界协同机制尚不完善，利益分配模式有待优化。多数企业仍停留在“物理叠加”阶段，尚未实现真正的“化学融合”。

  四、银发人居市场投融资动态与主体格局变化

  1、投融资整体态势 

  2025年5月至2026年5月，银发人居领域投融资持续活跃，但呈现明显的“向头部集中、向成熟期集聚”的特征。全年公开披露的银发人居相关投融资事件约46起，涉及金额约180亿元人民币，以A轮及以后轮次为主。 

  年度最受资本青睐的赛道依次为：智慧养老科技（占比约35%）、CCRC及高端养老（占比约28%）、银发旅居（占比约18%）、适老化产品制造（占比约12%），其余赛道合计占比约7%。智慧养老科技赛道融资占比首次超过CCRC，反映出资本对科技赋能养老的关注度显著提升。 

  2、投资主体格局变化 

  险资持续重仓。中国人寿、泰康人寿等保险公司继续以LP身份参与养老产业基金，投资周期长、稳健性高的特点使其成为银发人居市场的“压舱石”。2026年1月，国寿养老产业股权投资基金二期开始筹备。 

  国资加速入场。北控发展启动养老REITs招标、上海地产集团参与“两旧一村”适老化改造等，表明地方国企正以“主力军”身份布局银发人居赛道。国资的参与不仅带来资金，更重要的是盘活存量资产和链接政策资源的能力。 

  产业资本拓展边界。海尔、美的等家电企业延伸至全屋适老化解决方案，富士康等智能制造企业跨界进入养老机器人领域，产业资本正在将银发经济视为新的增长极。

  3、退出渠道变化 

  REITs是年度最大亮点。2024年发改委将养老设施纳入公募REITs资产类型后，2026年迎来实质性进展。北控发展养老基础设施公募REITs项目启动招标，是养老资产证券化从政策构想到落地实操的标志性突破。2026-2030年料成为养老REITs试点的突破期，待首批项目落地后，2031-2035年市场规模有望突破3000亿元。中信建投证券指出，基础设施REITs已形成以运营现金流为核心的估值体系，将倒逼养老行业从“开发思维”转向“资管思维”，从“拼规模”转向“拼运营”。 

  并购依然是主流的退出渠道，但优质标的估值持续走高，行业并购整合加速。IPO方面，目前尚无纯养老主业企业成功登陆A股主板，但新三板、港股成为部分养老企业的过渡选择，2026年4月运连连完成上海股权托管交易中心挂牌。