2024年存量房贷利率下降研究

  2024年1月，关于“2024年存量房贷利率再降10个基点”的消息受到市场关注。本报告对2024年存量房贷利率下降的逻辑、减负效应和策略等做分析，以更好理解和把握此类工作的意义。对于此类购房政策的进一步消化吸收，将有助于促进房地产市场的健康发展。

  一、存量房贷下降的逻辑

  2023年曾经有一轮规模大、影响深的降存量房贷事件。2023年8月31日，央行和金监局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。政策规定，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。在各大银行的共同努力下，数据显示，2023年存量房贷利率每年减少借款人利息支出1600亿元至1700亿元。

  我们认为，房贷利率=LPR+基点。2023年降存量房贷利率，主要是通过降低基点进行的。而此次“2024年存量房贷利率再降10个基点”，则是针对LPR进行的。回顾历史，2023年6月份全国出现过一次5年期及以上LPR的下调，即从4.30%下调至4.20%，下调幅度为10个基点。若把时间轴拉长，自5年期LPR改革以来，全国共有7次下调，累计下调幅度65个基点。LPR的下调，通过房贷定价公式，将实实在在地降低实际的房贷利率和房贷成本。

  二、房贷下降的减负效应

  房贷利率下降具有积极的减负效应。我们从两点做考虑，即考虑“2023年→2024年”的变化、“2019年→2024年”的变化。我们考虑了“100万贷款本金、30年期等额本息还款方式、房贷利率假定为当年的LPR”的案例，相关减负效应测算如下：

  1）从月供额的角度看，若只考虑2023年的LPR变化，那么2024年月供额将减少59元；若把2019年以来的所有变化考虑进来，则月供额累计减少387元。

  2）从还款总额的角度看，若只考虑2023年的LPR变化，那么还款总额将减少2万元；若把2019年以来的所有变化考虑进来，则还款总额将减少14万元。

  三、政策意义和策略

  存量房贷利率下降具有积极的意义。第一、从居民消费端来看，其对于降低月供额、总还款额等都有积极的减负效应，实实在在降低居民家庭的月供还贷压力。若结合此前银行主动下调基点等操作，其减负效应要比此次报告测算的更明显，有力支持了各地稳消费的工作。第二、从金融风险防范的角度来看，其将有助于化解存量房贷背后的金融风险问题。存量房贷的还款压力下，在最近两年产生了提前还房贷、经营贷置换房贷等现象，对商业银行房贷经营业务造成冲击。而存量房贷利率下调，将有助于稳定还贷行为，确保房贷业务积极有序推进。另外需要说明的是，个人房贷利率“重定价日”有两个选项，一个是每年的1月1日，一个是每年的房贷放款日。相关购房者或借款人适当关注即可。