房贷利率政策是最近四年房地产领域较为活跃的政策，尤其体现为利率下调的操作。6月下旬，我国开启了新一轮经济提振计划，房贷利率下调政策也将成为一项重要的工具。本报告对全国重点城市房贷利率情况进行统计和分析，同时结合上半年首次降息的利好面，分析商业银行降房贷的操作及效应，以更好理解其对住房交易市场的提振作用。

  一、首套房利率

  我们统计了全国15个代表性城市6月份首套房商业贷款利率。根据简单算术平均计算，全国15个城市首套房贷利率均值为4.03%。考虑到目前很多城市首套房贷利率均突破了4%，所以可以认为，全国房贷利率总体处于4%的水平。

  具体看这15个城市的排序情况，其首套房贷利率呈现了较大差异。其中北上深广四个一线城市房贷利率最高，分别为4.85%、4.65%、4.60%和4.30%。而其他城市均低于4.1%的水平。统计显示，有9个城市房贷利率低于4%的水平，包括弱二线城市和很多三四线城市。这意味着有6成以上的城市执行了低利率政策，其和各地宽松的购房政策总基调是一致的。

  二、二套房利率

  我们统计了全国15个代表性城市的二套房商业贷款利率。根据简单算术平均计算，全国15个城市二套房贷利率均值为4.96%。若考虑到目前很多城市该利率维持在4.9%的水平，我们认为，全国二套房贷利率总体上为4.9%的水平。

  具体看这15个城市的排序情况，可以看出二套房贷利率有比较鲜明的特征。其中，北京和上海利率明显偏高，均为5.35%。而其他城市房贷利率均为4.9%，即均为“LPR+60个基点”的定价模式。我们认为，对比首套房贷利率，可以看出二套房贷利率的城市差异并不大。这说明，各地房贷利率宽松的重心在于首套房，即给予了相对宽松和自由的定价权限。

  三、政策结论

  1、房贷利率趋势

  此次6月20日，全国5年期及以上LPR再次下调，即在原有4.3%的基础上下调10个基点，预计后续各地银行房贷利率也会跟着下调10个基点。据此我们计算其对“100万贷款本金、30年期、等额本息”房贷的减负效应。1）首套房。目前全国房贷利率约为4%，其月供额为4774元。若下调10个基点，则房贷利率为3.9%，其月供额为4717元。据此计算，月供额将减少57元。2）二套房。目前全国房贷利率约为4.9%，其月供额为5307元。若下调10个基点，则房贷利率为4.8%，其月供额为5247元。据此计算，月供额将减少60元。

  2、政策效应

  房贷利率政策总体上会朝着进一步下调的方向演进，充分体现了降低贷款成本、激活合理住房消费需求的导向。1）6月16日国常会提及“一批政策措施”导向，明确扩大有效需求、提振实体经济等重要任务。鉴于房地产业和宏观经济的密切关系，房贷政策必然会有进一步松动的可能。因此，房贷利率下调也将成为6月下旬以及7月份各城市提振楼市的重要举措。若把2020年以来LPR持续下降及房贷利率下限突破等因素进行累加考虑，实际上最近四年月供负担减轻了近10%，这为住房消费提振创造了非常好的金融环境。2）当前首套房的房贷利率比二套房要低很多，即相差90个基点。所以从有效提振市场的角度出发，对首套房认定标准的降低将更具积极的意义。各类购房者若可以享受到首套房的贷款资格，则可以比较明显地降低贷款成本和购房成本，自然也将利好三季度购房市场的活跃。