城市更新时代

  中国经历了近30年城市化高速发展之后，开始面临城市更新和产业升级的新要求。

  从纽约曼哈顿时代广场、伦敦金丝雀码头、香港天星轮渡码头，到上海新天地、北京首钢园，当一个个公共空间、老街区、工业园区重新焕发生机、绽放新颜时，启示这些时代印记正在迎来城市更新。

  “城市是社区力量和文化的最大集中点。城市文化的承载空间，在文化的诞生、传播和复兴中，都扮演着重要的角色。”美国城市规划理论学家刘易斯•芒福德在《城市文化》一书中写道。

  城市因此赋予了文化、历史与人文色彩象征，更让“更新”相对“新建”饱含社会、经济、政治与文化的意味。以至于美国总统特朗普在其竞选宣言中说道，“我们要重建我们的中心城区(Wewillrebuildourinnercity)。”

  城市更新(UrbanRenewal)概念，是指通过清除、维护、改建、重建等方式，对城市衰败区的房屋、基础设施和公共设施进行重新规划、设计、改造和土地再利用。城市更新是城市发展过程中必须要经历的、新陈代谢式的“革新”历程，能改变更新区域建筑物的质量，保留沿袭更新区域的文化历史，更为有效地为当地的居民，提供更为现代和高效的生活，以此促进现代城市的发展。

  英国、美国、法国等西方国家，早在第一次工业革命和二战之后先后开展了不同层次的城市更新。中国相对发展滞后，经历了30年城市化高速发展之后，当前也开始面临城市更新和产业升级的要求。

  城市更新时代到来

  中国城市化的进程，从1978年改革开放之初的11.92%增长到2017年的58.52%。城市发展伴随人口的迁入，出现向外围扩展的态势，中心老城区相继呈现老旧、衰败、服务能力不足的迹象。

  在2007年以前，中国的城市更新还未被正名，彼时多叫做“旧城改建”。2007年深圳编制《深圳市城市总体规划(2010-2020)》提出，“工作重点由增量空间建设向存量空间优化转变”，作为未来十年的工作模式两个根本性转变之一。由此，深圳开启了城市更新时代，以此通过城市更新规划逐步引导产业升级，而深圳作为中国最早迈进城市更新时代的城市，已将城市更新常态化和制度化。

  在此之后，2009年的《深圳市城市更新办法》、2015年的《上海市城市更新实施办法》和《广州市城市更新办法》，明确提出“城市更新”的概念以及具体项目实施规范。

  “上述办法均对城市更新的概念进行了相关的规定，其概念被界定为:可持续改善的建设活动，综合整治、功能改变或者拆除重建的活动，以及整治、改善、重建、活化、提升的活动等。”国际金融地产联盟(下称IFFRE)在《2018中英城市及存量改造白皮书》写道，城市更新的核心在于变革，变革的根源在于产业功能和城市功能的演进，经济需求的背后是人的需求驱动。

  在具体的城市更新类型上，根据现有不同的城市空间功能进行了划分，分别为旧城区、旧工业区和城中村;在更新的具体方式上，则主要根据不同区

  域的特点，采取综合整治、拆除重建和功能改变等多种更新方式。在改建项目上，主要分为历史街区保护、棚改旧改、基础设施更新、建筑功能转换、工业遗址再开发、创新共享升级、城市填充、生态更新等实践类别。

  房企契机

  IFFRE在上述报告中写道，各大城市对城市更新提出各自的原则和要求时，统一反映了城市更新作为政府引导或主导、规划统筹、市场运作、多方参与的价值导向。“保护历史文化传统、尊重城市多元文化、包容城市多样性，改善居住空间环境，完善基础设施体系，提高城市运营效率，鼓励科技研发创新，培育新的经济增长动力，推动可持续发展，增加城市时尚和活力。”

  2017年上海、北京先后发布《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》、《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，上述规划对新增土地建设均提出发展要求，其中严控增量、盘活疏解存量成为土地供应新的发展方向。因此，在土地供应放缓、地方政府鼓励盘活存量土地的背景下，当前的房地产开发开始步入存量时代。

  此外，一二线城市的快速发展，位于市中心的传统工业园区以及近十多年内相继建立起来数万个产业园区，在产业转型的契机下，这些工业园区也面临新的更新契机。一方面，高能耗、高污染位于市区的企业逐渐外迁，如首钢、宝钢，遗存工业基地留待更新和承接新的产业入驻;另一方面，伴随中国制造业、产业升级，特别是以深圳“工改M0”为标志的城市更新项目，以创新的方式吸引新的产业和人才，这要求原有的物理空间、产业配套、商业业态和基础设施面临新的提升。

  美国房地产咨询公司阿特金斯研究认为，大部分的更新项目由于位于市中心地区，公共空间的质量对房企品牌价值的提升和地产项目价值的增加起着重要作用。与建筑建设本身相比，改善公共区域的成本相对较低，而它所创造的价值却很高，一项对伦敦公共区域的研究表明，它可以将房产价值提高30%。

  一线城市在新增建设用地“紧缩”的态势下，房地产开发企业面临新的发展机遇。IFFRE在报告中写道，那些具备潜力的衰微、老旧城区、工业园区等存量用地，有待具有独到洞察力的房企，注入新的活力实现城市更新。这要求房企具有强有力的领导力、卓越的规划和开发能力、良好的决策，和政府保持恰当的沟通。

  对于房地产私募基金管理人而言，IFFRE报告认为，城市更新大潮的到来是一次生存模式的挑战，也是跳出枷锁的一次契机。其中，一线城市核心区位的成熟资产、商务区亟待改造升级的商业物业、新兴商务区废旧闲置物业，都具备改造升级的投资价值。