困局中的房地产私募基金：进化与转型
龙炼 绿庭投资董事长
近年来，国家监管层面开始加大对金融行业的管控，陆续出台资管新规、委贷新规等多项规定。由于传统的房地产私募基金绝大多数仍然是以债作为主要投资方式，无论通过明股实债、委托贷款、信托贷款、收益权转让等各种直接或间接的借贷方式，在新的监管环境下，各种路径基本都受到了制约，房地产私募基金发展也进入了困境。
对于未来发展而言，私募地产基金正好借此机会回归本源，顺应宏观环境的变化，加强自身的主动管理能力，从监管套利投资转型为项目价值投资。
第一，存量时代机会正在显现。过去二十年是房地产 “住宅开发”领域的大发展时期，目前已经逐步进入了存量时代。其中更多机会在于具有稳定现金流的持有经营型物业，通过内容的植入、业态的提升来重塑整个物业的价值。
第二，房地产基金从“监管套利”回归项目本源。地产私募基金管理人应该加强对地产项目价值辨别、管理能力，具备真正意义上的项目主动管理能力，包括但不限于市场调研、成本控制、项目规划等诸多方面，使得金融和地产达到有效的平衡，这样才能使得与传统金融机构达成更加有效的互补。
第三，培养投资人的长期投资理念至关重要。过去的“急功近利”投资理念，很大程度上制约了房地产基金的转型，培养投资人进行长期投资的投资理念顺应了房地产行业乃至中国经济发展的长期趋势，但不得不承认培养之路道阻且长。
房地产私募基金在困局中的转型成长仍面临许多挑战与机会，在风险相对可控的基础上进行更多的发展尝试，同时不断完善私募基金监管体系，避免“一刀切”的粗放式监管政策，从而使房地产私募基金更好地服务于房地产行业。
2019是满载机遇的一年
Stuart Mercier博枫亚洲区房地产主管
随着人工智能（AI）的崛起，共享经济和科技的持续升级将对全球房地产市场产生重大影响。在此背景下，博枫认为，不论是对中国的开发商、物业主或运营商，2019 年都是至关重要的转型之年。中国的经济将不断由更高质量、消费主导的增长而驱动，房地产行业的商业模式亦会随之演变。
从资产层面来看，领先的运营商将越发紧随国际趋势来探索人工智能（AI）、共享经济、消费者主导的技术将如何影响未来房地产的使用。基于我们的全球经验，我们清楚地看到部署新技术能改善消费者体验，并大幅提升运营和利润绩效。共享经济可以被挖掘出新用途，并赋予表现欠佳的资产新的可能性（例如停车场），在创造新收入来源的同时也给予客户更好的体验。
在蓬勃发展的数字经济下，纵观整个房地产行业，物流地产业已是数字经济蓬勃发展的领军领域。现在的客户相比以往任何时候，都希望寻求更优质的产品、更快的解决方案。对博枫而言，我们仍将满足城市中产阶层消费者的需求视为发展重点，这一群体日益挑剔且对客户服务的要求越来越高。我们认为无论在中国还是全球，现代物流设施都是满足这一需求的关键。
中国政府出台的具有针对性的改革和税收举措，切实鼓励并推动着向更高质量、以消费为主导的经济转型，这一系列的改革将对中国的整体经济发展带来裨益。
就宏观层面而言，我们相信2019 年会是中国房地产行业的转型之年。在我们看来，开发商会进一步整合业务，因为集团企业更专注于核心优势，并力求夯实资产负债表。因此，市场的制度化、机构化导向会得以加强，进而会吸引更多长期、有耐心的资本进入市场。
我们始终坚信，不断扩大的中产阶层将在中国市场提供长期的增长机会。即使全球经济在短期内面临挑战，作为长期投资者的我们，亦将一如既往地寻求拓展我们中国的业务规模及范围的机会，并与我们的机构合作伙伴共同成长。
房地产私募基金加速行业优胜劣汰
周昕宇 旭辉晨曦副总裁
随着金融监管力度的加强，私募基金备案登记越来越严，私募基金牌照也愈加难办理，行业面临发展难题。旭辉晨曦副总裁周昕宇认为所谓“备案难”其实是私募基金管理人质量正在发生结构性提升，是行业“扶优限劣”思想逐步深化的表现。
周昕宇表示，2019 年私募基金应当做合规经营、做符合政策导向的真实融资，保证基础资产真实有效、合理估值，并向投资者做好风险提示，做到“卖者尽责” 和“买者自负”，定能行稳致远。其实， 旭辉晨曦在 1 月份已经完成 4 只产品的备案登记。
但房地产私募基金并非是简单的融资工具。”周昕宇表示，除了为房企、项目输血外，房地产私募基金应当是一种权益型资本，未来房地产私募基金与杠杆稳健、效益良好的房企合作会更紧密，让资产流动到更有能力、杠杆更加平衡的主体手里，形成下一个周期的王者。
面对复杂多变的市场环境，2019 年旭辉晨曦将始终坚持四维评判，即选择好的交易对手、好的城市、好的业态、好的项目财务指标，目前较为关注核心城市不动产的投资机会，同时高度关注长租公寓，2018 年已参与投资阳光城以及旭辉领寓的长租公寓 REITs 项目。
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