中国内地REITs市场日渐成熟，对于香港市场将REITs发展成为亚洲集资中心这一目标则充满了挑战。
领展房地产投资信托基金(00823.HK)管理人─领展资产管理有限公司(下称领展)在今年3月抢下一份头啖汤，发行规模为40亿元的绿色可转换债券，年息率1.6%。
这一发行，从利率上看是亚洲房地产信托债券中最低，也是全球房地产行业及香港上市企业的首例。领展资产管理有限公司行政总裁王国龙说，可持续发展是领展业务模式重要一环。领展致力透过绿色措施提升旗下物业组合的长期价值。
从可持续发展理念实践与绿色金融实践来看，领展走在全球房地产投资管理机构之前。如果追溯过去14年的发展，领展已经代表香港REITs走在了全球前列。
2005年，香港特别行政区下属香港房屋委员会，将旗下的核心商业物业打包成立房地产投资信托基金(REITs)，由领展统一管理，并于2005年11月25日在香港成功上市。由此拉开了香港REITs市场发展的序幕。
截止到2019年3月，香港REITs市场市值以413亿美元排名亚洲市场第三，上市REITs一共11只，2005年上市至今，恒生REITs指数涨幅超过3倍，累计年化收益率9.35%，高于同期恒生指数的年化收益率6.37%。
香港REITs小步慢跑
美国于1960年颁布了《房地产投资信托法》(REITACT)，标志着REITs的诞生。
2003年7月30日香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》，为房地产投资信托基金的发展提供了法律基础。对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面做出了明确的规定。
香港REITs是以信托方式组成，主要投资于房地产项目的集体投资计划，根据守则规定，由独立于REITs的公司作为受托人和管理公司进行管理，建立
独立的第三方资产评估机制，严格的信息披露制度。经过香港证监会核准的REITs可在香港联交所挂牌。
从运作模式上来看，香港REITs制度设计，既借鉴了美国、澳大利亚、新加坡等国家的经验，又结合香港房地产业和金融市场的实际情况，通过修改投资、信托等领域的法律规定，形成了全面、严密的法律规范和高效、有序的实施机制。
美国房地产投资信托基金有权益型基金和抵押型基金。中国香港房地产投资信托基金：采用基金管理机构、托管机构高度独立的契约型模式，具有信托所有权与利益分离、信托财产独立的特点。而美国、日本等国的REITs大多采取公司型组织形式。
中国香港REITs在资金运作上对资产结构、投资标的持有年限及负债比率要求比美国、澳大利亚、日本、新加坡等国家严格。香港证监会在守则中要求，REITs只能投资可产生定期租金收入的房地产项目，如购物中心、办公楼、酒店及服务式公寓等；禁止投资空置土地、从事或参与物业开发活动；并要求税后90%收入以定期股息形式分派给持有人。
从资产结构看，守则要求房地产投资信托基金90%以上的资产须由可产生收入的房地产项目构成，最高不超过10%可以购入空置或者新增开发项目；而美国要求房地产投资信托基金75%以上的资产由房地产、现金或政府债券组成，日本规定房地产投资信托基金对房地产的投资在75%以上，新加坡和韩国对这一比例规定为70%以上，均低于中国香港的最低比例要求。
对于持有期限，要求房地产信托基金每项房地产项目持有期不少于2年，日本则规定，在一年之内不可出售所投资的房地产项目。而美国、澳大利亚、新加坡等国家对此未作要求。
在资产负债上，守则第七章第九款要求，香港房地产投资信托基金可以为投资进行借款，借款比例不得超过基金资产总值的45%，同时需要详尽披露限额和最高借款额。美国、日本在此方面并没有作出法律限制。
《房地产投资信托基金守则》自2003年颁布以来，先后作了五次修订，2010年建议修订，让REITs与上市公司的控制架构趋向一致；2014年放松了REITs监管，目的是增加REITs灵活性。允许REITs投资发展中物业或从事物业发展活动，以及允许REITs投资金融工具。
领展：亚洲最大REITs
领展作为全球首家在香港上市的REITs，自2005年上市以来，成长为亚洲规模最大、全球零售为主的最大的REITs，市值超过2000亿港元。旗下物业涵盖零售设施、停车场和办公室，业务分布香港、北京、上海、广州及深圳。
截止到2018年9月30日，领展旗下物业组合估值达2150亿港元，自2011年4月至2018年9月收购资产310亿港元，旗下管理126个香港物业和5处内地物业，面积达到1300万平方英尺。
领展零售及商业资产运营管理富有成效，投资策略由此前的资产管理、资产提升和资产收购拓展至资产出售、物业发展和物业重建转型。
领展首席执行官王国龙在去年的业绩发布会上表示，领展正在谋划收购香港和内地城市的一些物业。讲话不久，2018年11月26日领展斥资25.6亿元收购位于北京的商场京通罗斯福广场。
2019年2月，领展以66亿元收购深圳福田核心商区新怡景商业中心。
“在内地市场我们看到了机会。我们进入内地城市，首先聚焦一线城市，在北上广深布局了四个商场和一座办公楼。”领展(中国)首席投资官陈淑娴表示，长远来讲，领展会继续留守香港，内地城市的目标不会超过20%。
“几年下来领展在内地发展比较慢，主要是因为领展对项目选择比较挑。”陈淑娴所指的“挑”，是投资人一种敏感和谨慎。她表示，领展在项目
选择上，倾向于选择轨道站点布局的物业。如果不是地铁站点的项目，先天缺乏了一些可比因素。
面对电子商务的冲击，线上业务会否影响线下业务，电子商城会否取代购物中心，陈淑娴的回答是不会。线上线下如何结合，这成为商业地产运营者考虑的问题，领展开发了一款APP，通过各类型的活动吸引年轻人参与，组织创作人表演直播、马拉松以及潮流活动，让线下与线上结合，为商场主动引流。
领展因此将链接社区和服务社会作为其使命，这也是REITs服务社会的一种体现，将可持续发展作为企业的发展理念，是众多REITs所发展的目标。商业物业通过绿色环保、可持续改造，使其创造绿色价值。
因此，领展发行的绿色债券分别获穆迪和标普“A2”及“A”级评级。今年4月，领展完成了规模40亿港元的发行、5年期的绿色可转换债券，是全球房地产企业及香港上市企业首宗。
领展不俗的业绩表现，为投资者带来不错的收益，过去五年涨幅超过148%，近1年上涨39%。2014年11月，领展被纳入香港恒生指数，成为首只晋身蓝筹股的REITs。而早在多年以前，领展已被纳入MSCI指数、富时社会责任指数等世界级著名指数。
亚洲REITs中心的梦想与现实
领展的发行成功，吸引更多的REITs发行，同年内地首只REITs越秀房地产投资信托基金(00405.HK)在香港上市。
越秀的组合包括广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场，此后将广州国际金融中心、位于上海的越秀大厦、位于武汉的武汉物业以及位于杭州的维多利商务中心八项高素质物业注入其中。物业产权面积共约96.9万平方米，类型包括服装专业市场、甲级写字楼、多功能商务写字楼、零售商业、酒店、服务式公寓等。
此后，2005年12月，泓富产业信托在香港交易所上市。2006年5月、
12月，冠君产业信托、阳光房地产基金先后成立。2007年3月，富豪产业信托上市，成为香港第一只投资酒店业的房地产投资信托基金。2007年6月，香港第二只投资内地物业的房地产投资信托基金——睿富房地产基金上市。
2008年金融危机之后，香港REITs遭遇发行寒冬期，从2010年至今仅有四只基金上市，分别为置富产业信托、汇贤产业信托、春泉产业信托和开元产业信托。
香港金融发展局在2013年发布一份名为《发展香港成为房地产投资信托基金的集资中心》的报告。报告指出，从2003年香港开始酝酿推出REITs，但是十年间发展落后于其他金融市场。
“由于存在一些投资限制和收购障碍，以及缺乏激励，在亚洲区域市场，与新加坡市场的竞争则是处于弱势。”
报告指出，香港作为中国企业上市的窗口，REITs市场一直没有得到开发，香港REITs需要抓住机会成为上市首选地。但是内地房地产市场发展一日千里，并没有让香港REITs市场火起来，反而是房企直接IPO更多。有业内人士指出，作为依托存量物业上市，并将90%税后收入用来分红的机制，对还处于新增开发的中国房地产企业而言，融资吸引力变得没那么大，这也是香港REITs发展的当前处境，
“但是，中国房地产开发时代已经开始向存量时代转化，当房地产商需要持有物业时，REITs真正的发展就会到来。”该人士表示，内地资产在香港发行REITs显然具有先天优势。
与此同时，来自新加坡REITs的竞争也更为明显，2014年之后香港并无上市REITs发行，新加坡市场内地资产上市则更多。此外，中国内地REITs市场日渐成熟，对于香港市场将REITs发展成为亚洲集资中心这一目标则充满了挑战。
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