在第七次人口普查中，广东省以1.26亿人口成为31个省市中人口总量最多的省份。与此同时，2020年，广东省GDP突破11万亿大关，连续32年位居全国首位，是中国当之无愧的人口和经济第一大省。
作为改革开放的排头兵，经济和人口中保持领先的广东省，在房地产市场发展中，有着举足轻重的地位。
从房企投资的角度而言，人口总量和经济体量是广东省的核心竞争力，劳动力人口比重高达68.8%也使广东成为最“年轻”的省份，尤其部分城市人口被严重“低估”，潜在购房需求仍然较大。但商品住宅成交数据与其并未成正向关系，这意味着广东部分城市房地产市场需求端仍面临需求转化的难题。
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半数城市人口被低估
在“长期看人口”的房地产市场，人口数据和房地产需求之间有着很强的关联性。广东省在人口总量的指标上有很大的优势。
“七普”数据显示广东全省人口达1.26亿人，是全国人口第一大省，较2010年（第六次全国人口普查数据，下同）总人口增量超2000万人，增幅高达21%。而同期全国平均人口涨幅只有5.38%，人口增量及增速在全国31个省、自治区、直辖市中均首屈一指。
不仅如此，广东省人口总量占全国总人口比重不断增加，过去十年由7.79%增至8.93%，增加了1.14个百分点，是全国唯一一个增幅超过1个百分点的省份，远超第二位的浙江0.63个百分点，人口集中度在全国明显提升。
值得注意的是，对比2019年常住人口数据，广东省下辖的21个城市中，半数城市常住人口规模被低估。
其中深圳、广州两个一线城市，2019年常住人口总量被低估均超300万，尤其是深圳，被低估了412万之多。此外，东莞、佛山、惠州、中山被低估了超百万人。
之所以导致人口被低估，主要是由于流动人口的持续增加导致的，除中山流动人口规模较10年增加不足百万（87万）之外，其余三城常住流动人口规模均超百万，分别占其同期常住人口增量的六成及以上。
实际上，流动人口规模的增加带来了巨大的居住需求，尤其是深圳、广州这类产业经济发达，购买力比较强的城市，“刚需池”将大幅增加。
02
劳动力人口占比全国最高
在人口总量优势的基础上，广东省凭借“两高一低”（即青少年幼儿多、劳动力人口多、老年人口少）的年龄结构在31个地区表现尤为突出。具体而言，15-59岁劳动力占比高达68.8%，在31个地区中居于首位，较全国平均水平高出5.45个百分点，人口红利效应依然突出。
全国大部分发达省份面临老龄化加剧的困境时，广东省却能逆势成为31个省市地区“最年轻”的发达省份。2020年，广东60岁以上人口占比仅有12.35%，仅高于西藏、新疆和青海三个少数民族人口集聚地区。
年轻人口大量流入是造成上述情况的主因。要知道，在生育率普遍下滑的当下，只有能够吸引年轻外来人口落户、定居，城市的年龄结构才会越发健康。而地区产业和经济发展实力则是深层次的内因。以制造业发达的东莞为例，强大的制造业尤其是劳动密集型产业吸引了大量的外来年轻人口，其劳动人口比重高达81.4%，比北京、上海高出10多个百分点，居于全国首位，人口结构优势十分突出。
03
人均购房面积仅位列全国第15
虽然从人口总规模、人口年龄结构来看，广东省表现均名列前茅，但是商品住宅成交相关数据表现并不佳。国家统计局数据显示，2020年广东省商品住宅销售面积为12931万平方米，而GDP仅次于广东的江苏，在人口总量仅为其2/3的情况下，创造了13856万平方米的商品住宅销售面积。
从人均购房面积来看，广东省2020年人均购房面积仅有1.03平方米，在全国31个地区中排在第15位。与江浙等经济发达、房价较高的同类地区相比，难以望其项背，而广西、贵州、江西、四川、宁夏等中西部地区甚至已赶超广东，这意味着广东省整体购房需求十分乏力。
之所以出现上述现象，还要从广东的产业结构中寻找答案：劳动密集型产业快速发展，集聚了大量中低学历流动人口。高企的房价与低收入水平难以匹配，因此抑制这部分人群留在广东的意愿，他们的居住需求往往通过租房来实现。
数据显示，广东拥有大学（指大专及以上）学历人口比重仅有15.7%，远低于北京和上海，也不及同为外来人口大量聚集的浙江，仅与全国平均水平基本持平。典型如外来人口比重较高的佛山、中山、东莞、惠州等城市，这类城市虽然劳动力人口比重较高，但是大学生比重大都低于全国平均水平（佛山略高），人口教育水平普遍偏低。
以常住人口达到1047万人的东莞为例，这座广东省第三个超过千万的城市，劳动人口比重高达81.41%，居于全国首位，从这个角度来看，潜在的购房需求较大。
但产业结构导致该城市主要以收入不高的产业工人为主，大学生比例只有13%，而初中生人口占比最高为42%。这样的人口结构导致潜在购房需求很大，但实际转化率走低的情况。佛山和惠州等城市面临着同样的问题，这也是导致广东省整体需求转化不佳的重要原因。
值得注意的是，深圳人口虽然学历水平稍高，收入水平也保持高位，但受高房价、限购等因素的影响，人均购房面积并不高，只有0.44平方米，这一指标表现还不及上海，一定程度上也拖了广东省的后腿。
广东省基于良好的创新氛围、发达的制造业、相对较高的收入、宽松的落户政策，人口吸引力在全国表现突出。尤其是广州、深圳、东莞等城市，常住人口规模均被大幅修正，人口集聚能力十分突出，人口红利效应十分突出，这均为购房需求蓄水池提供了充裕的源泉。
但是无论是商品住宅成交总规模，还是人均购房面积来看，广东省表现与其庞大的人口规模优势、人口结构优势并不相符。受购买力较低的影响，长期居留意愿并不强烈，购房需求转化率不高。
大量外来人口的涌入，仍将大幅推高广东省的住房需求总量。这一部分需求将转化为租赁需求，在加强租赁住房建设力度的背景之下，人口指标大幅修正的广州、深圳和佛山等城市租赁住房建设方面或迎来更多的发展机遇。
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