[克而瑞]银根紧缩下，TOP30房企集中供地投资解析

  在整体投资力度显著下滑的基础上，我们再来看不同房企的表现：

  以销售百强房企为样本，在集中供地带来的资金压力、融资持续收缩、市场下行等因素的共同作用下，超过六成的百强房企拿地金额同比下降，近三成房企同比降幅高达50%。其中世茂、阳光城等规模房企从8月份以来投资几乎停滞，而三盛、阳光大地等中小房企投资金额同比降幅超过70%。

  然而，仍有部分房企在2021年保持了相对积极、稳健的投资态势，投资金额同比不跌反涨，主要是国企、央企。例如万科、中海、招商、华润等拿地金额同比上涨，且位列2021年新增拿地价值前10，越秀、建发等在集中供地中表现也较为突出，拿地金额较2020年增长129和60%。

  上、下半年投资节奏迥异

  下半年投资力度收缩超六成

  全年投资力度下降，主要是由于下半年投资严重收缩所导致。

  不少房企上半年还持有较为积极的投资态度，在集中供地的热点城市积极拿地，下半年却纷纷收紧投资，不但投资金额大幅下降，土地市场整体热度也明显降温。

  以销售50强房企为例，上半年整体投资金额为1.9万亿，而下半年骤降至0.8万亿，下半年投资力度降幅高达60%，进入四季度接近一半的50强房企没有拿地。通过数据可以明显看出，全年投资力度的高峰在5-6月份，主要是在首轮集中供地的刺激下，房企投资积极性较高；而7月份开始，单月投资力骤降，第二、三轮集中供地也未能再度带动房企积极拿地。

  虽然整体投资走势“先扬后抑”，但房企投资策略不尽相同。

  大部分房企如万科、金茂、建发、大家等拿地高峰主要集中在上半年，聚焦在第一次集中供地，其上半年拿地金额较全年占比均超过60%，而中海、武汉城建、大华等相对聚焦在二、三轮集中供地，其中中海下半年拿地金额占全年比例接近六成。

  30强企业专注核心城市拿地

  招商、华润、龙湖等超六成投资于双集中供地

  据CRIC发布的《2021年中国房地产企业新增货值百强排行榜》来看，2021年百强房企新增货值集中度依然处于高位，强者恒强：销售30强房企的新增货值占据了百强新增货值近7成，也是未来市场发展的主导力量。

  而结合2021年土地投资中最热点的22个核心城市进行的“集中供地”，30强房企的表现同样不俗。

  2021年30强房企总投资金额中有41%用于22城集中供地，全国22城以外的其他城市合计吸金占比仅有59%，可见未来市场集中度从企业、城市两方面来看都将持续走高。

  而具体到各个企业来看，不同企业处于战略方向、资金压力、拿地策略的不同，在核心城市投资占比有较大的差异：

  融创、中国铁建全年投资额有超过70%用于双集中供地，纳储能级较高，对于企业的土储结构有着很好的优化作用；金地、招商、华润、龙湖等品牌房企也有超过60%的投资用于双集中供地，对于此类品质型房企来说，一二线城市的市场无疑更能够支撑企业发展。

  反之，除了没有拿地的荣盛以外，恒大、中南、碧桂园、中梁等用于双集中供地的投资比例不足20%，远低于30强房企总体40%的水平。虽然与这些企业主要布局三四线的战略有一定的关系，但鉴于目前大部分三四线城市面临购买力不足、库存过审、需求透支等情况，未来需要警惕销售风险。

  国企、央企是集中供地主力军

  民企中品质型房企更为稳健

  三轮集中供地结束后，保利、华润和中海以超过800亿的总价位列前三，其次招商、融创、龙湖、绿城在集中供地中的拿地金额也超过500亿。

  这其中保利、华润、龙湖和绿城在每一轮集中供地中都进入的投资金额10强的席位，投资力度保持得相对平稳，企业经营更为稳健；此外招商作为现金流实力雄厚的国资企业，也有两次进入投资金额10强。

  按企业类型来看，除了龙湖、绿城和滨江以外，其他7家均为国企、央企类型，还有武汉城建这样的地方政府公司，体现了第三轮土拍中核心城市的土地市场靠国企、央企和地方性城投公司“托底”的局面。

  民企中能够“屹立不倒”的龙湖、绿城、滨江都是口碑出众的品质型房企，相较于高周转、高杠杆的房企来说，品质型房企无疑更加稳健，穿越周期能力更强，此类房企也为其他民企发展路线提供了一定的参考意义。

  滨江、融信投资聚焦战略大本营

  保利、龙湖布局最广

  从30强房企在集中供地中落子的城市数量来看，不同的房企布局范围也有明显的差异，按照布局城市的数量主要可划分为三档：

  第一类房企拿地城市数量超过14个，在集中供地中布局了较多的核心城市，保利、龙湖、万科、华润、中海均在此列。要广泛布局核心城市，离不开企业的规模和现金流支撑，目前仅有10强房企能够有这样的实力。

  其次是拿地城市数量在7-13的企业，主要以招商、旭辉、绿城、金茂等已经基本实现了全国化布局的品质型房企为主。值得一提的是，碧桂园也在北京、上海、广州等8个核心城市有所斩获。

  最后是拿地城市数量在6个及以下的企业，位于此档的企业主要是以区域深耕型房企为主，包括新城、美的、中梁、龙光、滨江等。作为30强房企，在核心城市布局范围较小，则需要将区域深耕做到极致，否则长期业绩受单一区域市场影响较大，风险相对不可控。

  每个企业投资力度TOP3的城市也在一定程度上反应了企业目前投资的重心偏好，我们梳理了30强房企投资额TOP3的城市，不同房企的投资偏好、力度也有明显差异，发现投资力度较高（拿地价金额150亿以上）的30强房企共18个，主要可划分为3种类型：

  第一种是投资高度聚焦的类型，其中最为典型的有滨江、融信和龙光，此类房企的虽然投资总额不大，但是作为区域深耕型房企，他们在集中供地中的投资目标非常明确，主要目的在于增加最核心城市的土储。例如滨江在杭州拿地金额高达277.5亿元，其次宁波、南京分别为44.1亿和17.8亿，且滨江也只在这3个城市落子，投资高度聚焦。

  第二种是投资相对分散类型，例如万科、旭辉、金茂等，这三个房企在22城投资额均超过150亿，且投资布局的城市数量也较高，都在10个城市以上，因此也导致了投资较为分散，即使是投资金额TOP3的城市，投资额也未有超过100亿的。

  第三种是投资总额高且投资广泛的房企，此类企业即使投资相对分散，在TOP3城市的拿地金额依然较高，包括保利、中海、龙湖这样在集中供地中投资力度最大的房企。此类房企在投资额最高的3个城市拿地总金额均未达到集中供地拿地金额的50%，集中度远低于30强的平均值68%。总体来看，此类房企在资金总量有优势的情况下，投资广度、力度也都有明显优势。

  总体来看，2021年房地产行业的投资工作毫无疑问正在经历“寒冬”，除了部分10强龙头房企和少量深耕长三角的品牌房企以外，大部分企业都面临收紧投资、没钱拿地的窘境；而城市方面，“双集中”供地城市吸引了房企的大量注意力，其他城市的投资重要性则显得有所下降。

        短期内企业现金流困难和双集中供地政策不会出现明显的逆转，2022年企业投资仍将在谨慎的氛围下进行。或有部分城市、企业会出现“小亮点”，例如宁波刚刚结束的最后一轮集中供地市场热度明显有所回升，房企参拍积极性也较第二轮有所回温。未来房企投资，如果政府持续调整地价和限价，我们认为，2022年第二轮集中供地或是窗口期，建议关注今年集中供地中盈利空间较大的地块，同时也关注大量城投公司拿地后合作开发的诉求。