首个零认购盘浮现 上海顶豪别墅遇困

市场徐凡淋 2023-11-20 10:23:48 来源:中国房地产网

  经济出现变局以后,上海曾经热门的别墅区,曾经需要高积分才能买到的豪宅,光环在消退,有的别墅产品不仅辉煌不再,还颇显冷清。

  浦东新区顶  级豪宅绿宝园四期,近日就成为了上海今年首个零认购楼盘。绿宝园四期在开盘前发布公告,38套别墅,在认购登记期间因无意向认购客户登记认购,经上海市浦东新区建设和交通委员会同意,不再采取随机摇号排序方式确定选购房屋顺序开盘销售,并向上海市东方公证处申请撤回《绿宝园四期》开盘摇号排序活动现场监督公正。

  绿宝园并非孤例。上海闵行旗忠别墅区的联仲都悦汇开盘,现场只有稀稀落落的购房人群,半小时即宣告选房结束,下午4点,整个售楼处除了工作人员,已无购房客人,开盘结束,60套房源认购30套,认购率50%。

  闵行旗忠、松江佘山、浦东东郊曾并称上海三大国际别墅区的板块,如今的旗忠与浦东的别墅销售却遭遇门庭冷落。

  对此情况,上海中原地产资深市场分析师卢文曦分析表示,别墅属于小众产品,同样的产品定价,人们会更倾向于购买市中心大平层,在目前市场环境下,购房者交易意愿不强,别墅产品去化有一定压力,但产品的因素是更大的原因。

  顶豪不“香”

  地处浦东新区沪南路2888弄的绿宝园,曾在2005年至2007年连续3年入选中国房地产联合会“中国十大超级豪宅”榜,媲美上海知名豪宅汤臣一品以及玫瑰园。

  早在10年前,绿宝园的别墅产品售价已超2000万元,月租金最高达8万元。近两年的加推,每期均能掀起一波市场热度。2020年,开盘即清盘。2022年推出的40套洋房,入围积分高达92.1分。

  今年第七批次新推房源中,绿宝园四期推出38套独栋别墅房源,面积700~818平方米,备案均价12.33万元/平方米,套总价在6600万元~1.27亿元,虽然只有38套房源,整盘货值超34亿元,相当于一个刚需楼盘600套体量的总价。

  据现场一名销售经理介绍,整个绿宝园项目1996年拿的土地,四期绿宝园·翡梵早在2005年就已建成,此前一直只租不卖,租客多为在华外籍人士,月租金4万~8万元。满租时有多达40多个国家的租客,住户清一色为外企高管,如今租约到期后开发商收回房屋,翻新后当作新房售卖。

  上述销售经理表示,现在出售的38套房源,每套占地面积1亩至1.5亩,外立面将全部翻新为法式风格独栋别墅,里面恢复成毛坯房,只有地上两层,没有地下层,将于2025年3月交付。

  公开资料显示,绿宝园开发商上海汇宝房地产发展有限公司,是外企尼特罗发展有限公司全资子公司,于1994年在浦东康桥开发区注册,上海绿宝园是其在中国投资开发的第一个项目,这个诞生已有20多年的项目,外立面由黄金麻干挂石材打造,配备涉外别墅级草坪活动广场,下沉式露天泳池,喷泉广场,不论社区内部还景观园林,即使放在现在,依然是顶  尖品质。

  即使有着高品质及高认购率的过往辉煌,也难掩绿宝园四期目前的销售暗淡。上海网上房地产数据显示,截至10月31日,绿宝园四期38套房源,仅售出1套,还有37套未售,可售住宅面积27282平方米。

  对于绿宝园四期的销售遇冷,有房企人士表示,与四期套均面积过大,总价过高,加上2005年就已建成,项目概念较“老”,定位与定价不符有关。绿宝园所处地段并非“传统老牌别墅区”,周边1公里范围内旧厂房、汽配城、家居建材市场等,难免不让人质疑绿宝园高额的顶豪售价。

  项目周边住户称,绿宝园1.5公里内城市界面杂乱且偏僻,周边环境跟“繁华”二字相差甚远,属浦东新区外环外板块,这样的价格可以在上海市中心买顶  级豪宅,或在佘山购置超级别墅,绿宝园四期别墅产品显然竞争力不足。

  绿宝园案场销售经理也表示,周边没有配套,也没有对口学校,附近有几所外国语学校,但都需要业主自己找。

  镜鉴咨询创始人张宏伟表示,上海总价3000万~4000万元的高层公寓豪宅,拥有江景资源或新天地优质地段较受欢迎,也是目前市场主力需求。绿宝园的价位属于顶豪标准,但周边生活配套不够完善,交通也不方便,在投资价值与居住价值方面,不如公寓类豪宅的竞争力。

  同策研究院研究总监宋红卫也认为,豪宅市场成交活跃度高的项目集中在总价3000万元以下房源。5000万元以上的项目成交量本就较低,绿宝园6000万~1.27亿元的总价,成交量低属正常。

  “目前实体经济压力较大,企业的中高层也面临现金流紧张的情况。原来打算置换豪宅的企业主,现在也因企业经营问题,没有条件改善。”宋红卫表示,未来3年将是上海豪宅的井喷年,将有大量中高端项目入市,包括将要入市的新天地翠湖天地项目,很多豪宅购买群体在等这些优质项目入市。

 市场需要活跃

  今年以来,上海豪宅市场爆冷,绿宝园四期只是其中之一。位于闵行旗忠板块的联仲都悦汇9月推出262~306平方米联列别墅共60套,备案均价73500元/平方米,套总价在1900万~2200万元,认购结束也仅约30组客户认购。

  “周边没有商场,要么点外卖,要么去几公里以外的地方购物。”联仲都悦汇现场一名销售人员表示,项目为住宅纯联排别墅,交房时间为2025年6月,附近别墅区的人长期以来都没地方购物,只能开车走很远购物。

  走在联仲都悦汇项目里,周边是大片空无人烟的草地,宁静而空旷,不时有些虫鸟的声音,很难想象这里是上海大都市区,上述销售经理表示,项目自带商业目前在建设中,周边没有地铁轨交,也无产业,规划落地真正发展可能还需要5~10年时间。

  联仲·都悦汇地处闵行马桥旗忠别墅区,也是上海老牌富人区,曾与松江佘山、浦东东郊齐称为沪上三大国际别墅区。上海仅存少量的容积率0.18以下超低密度居住用地中,大多数在马桥旗忠别墅区。

  公开资料显示,联仲都悦汇项目由联美与仲盛集团合作开发,仲盛集团为上海首批民营房地产开发商之一,由“上海地产大王”叶立培创立,长期以来深耕闵行古北板块,包括名都城、名都古北、翡翠名都,西郊花园别墅等。

  联美集团创立于1997年,是一家以实业为基础的大型集团性企业,涉足能源,地产,科创等多个领域,集团拥有多家下属上市公司。除了联仲都悦汇外,联美集团在上海还开发过联美品悦,虹桥悦澜。

  联仲都悦汇,2014年拿地,总建筑面积约33万平方米,分成四个地块开发。2019年6月首次推出73套建筑面积约183~263平方米叠加别墅,套总价1200万~1400万元。

  今年推出三期共60套联排别墅,均价73500元/平方米,套总价约2000万元,认购率50%。

  对于该项目的遇冷,张宏伟认为,联仲都悦汇属经济改善型别墅产品,有过别墅购房经验的人,同等价位可能更愿意花2000万~3000万元去买中心城区的大平层产品,居住体验舒适性更高。

  张宏伟分析表示,上海10月较9月市场有所回落,二手房成交量约14500套,一方面中秋和国庆假期没有网签量,另一方面上海接下来可能还会有其他政策出台,无论刚需改善楼盘,还是高端改善楼盘,均有必要让市场活跃起来。