近日，青岛和南京“租房落户”政策受到了市场热议。

  一直以来，青岛和南京作为特大城市，在人才吸引力上虽不及一线城市，但在二线城市中一直位于前列。但在放宽落户条件大背景下，多个城市都在加速深化户籍政策改革，相继降低落户门槛。随着全国人口进入负增长通道，中心城市想要仍维持人口红利，都会加入到“人口争夺战”中来。

  此次发布“租房可落户”的消息一方面代表着“租售同权”政策的进一步落地，另一方面也在一定程度上可以看做是近年来的“抢人大战”的升级。

  近日，南京市公安局就《南京市积分落户实施办法(征求意见稿)》公开征求意见。征求意见稿与正在实施的落户办法相比，取消了“累计缴纳城镇职工社会保险不少于12个月”的限制，此外，租赁住房也纳入积分。

  据了解，在南京市已办理居住证并合法租赁住房的，连续租赁每满1年积6分，最高不超过30分。同时具备“房产情况”和“租赁住房情况”加分项指标的，只计两者高分项。

  征求意见稿与现有落户办法相比，一个明显的变化是加分指标方面增加了“租赁住房情况”。同时在现有的落户办法中对落户者的要求有所调整，删掉了“累计缴纳城镇职工社会保险不少于12个月”的内容，这意味着积分落户条件放宽。

  在这之前，青岛要比南京动作更快一步，11月7日就发布了租房可以落户的消息，据山东省青岛市人民政府发布的《关于进一步深化户籍制度改革的通知》来看，其中提到，在城镇租赁房屋居住并办理租赁合同备案和居住登记的人员，在房屋租赁期间可以申请本人及其近亲属在城镇近亲属家庭户或者租赁房屋所在地的城镇社区集体户落户。

  这也是青岛近3年来对落户政策的又一次大幅调整，与2021年版户籍政策相比，区域门槛、年龄门槛等基本取消了，租房就能在青岛落户，且没有租房周期限制。

  事实上，早在2020年苏州就已发布“租房落户”政策。当时的背景是2020年疫情之后各地支持复工复产、再次迎来了各类城市放开落户、取消落户限制政策出台的高峰期。

  正是在“抢人大战”进入“白热化”背景下，2020年12月22日，苏州市公布了《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，其中提到“落户租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户，破除隐形门槛”。这一政策在当时便已引起热议。

  据住房和城乡建设部日前发布的《2022年城市建设统计年鉴》显示，2022年共有5座城市实现“升级”，分别为武汉、东莞、杭州、合肥和苏州，全国城区总人口在500万人以上的城市达到19座。其中，苏州城区总人口达到500.08万，迈过500万人的门槛，成为特大城市。

  至此，长三角地区的超大特大城市数量达到了5座，分别为上海、杭州2座超大城市，以及南京、合肥、苏州3座特大城市，占全国超大特大城市总数量的1/4。

  由此可见，近年来苏州在“人口争夺战”中人口数量增长效果明显较好。

  此次青岛、南京的“租房落户”政策也是在全国人口进入负增长通道下，出于对人口红利的维持和保护，选择进一步降低落户门槛。

  不仅是青岛和南京，在放宽落户条件大背景下，郑州、南京、西安、杭州等多个热点城市都在加速深化户籍政策改革，相继降低落户门槛。

  受晚婚晚育、婚育理念转变的影响，我国人口出生率明显下降。2022年，我国人口出生规模首次跌破千万，总人口规模减少85万人，至此我国正式步入人口负增长国家之列。

  与此同时，受人口大规模流动的影响，部分头部城市常住人口规模仍在持续增加，这些人口的增长势必能带来城市住房需求总量的提升，也将成为稳定市场波动的需求“水库”。

  从2023年中国城市房地产市场投资前景研究前50城市来看，上海、北京、成都、杭州、深圳、广州、合肥、武汉、南京、西安、宁波、苏州、长沙、重庆、福州、厦门、佛山、青岛、济南、天津等50个城市多为区域经济发展重点城市，经济发展水平领先于全国大部分城市，一直以来就是流动人口的主要流入地。

  而随着经济发展模式逐渐以区域经济发展模式为主，这些城市对流动人口的吸引力也进一步增强。就2022年数据来看，这50个城市拥有全国34.4%的常住人口，集中了50.5%的GDP，较2020年略有提升。

  统计局数据显示，2022年中国城镇化率达65.22%，但近年来，这些“抢人大战”最为激烈的城市多为经济强市，得益于领先的经济水平，城镇化推进也比较早，按照城镇化发展进程预测，这些城市城镇化进程将趋于缓慢。

  因此，这些城市的住房刚性需求的增长主要依靠新增流动人口。

  在目前国内人口已经出现负增长的情况下，各大城市都面临一个人口增速下降的现实，预计未来几年，国内主要城市人口增长将持续下降，这些城市的住房需求规模或将继续下降。为保持人口增量，多地选择放宽了落户政策，开启“抢人大战”，就连一线城市也加入其中，相继下调落户门槛。

  需要注意的是，早在苏州提出“租房落户”之前，无锡、绍兴、济南、吉林、张家口、聊城等十余个城市就已出台过租房可落户的相关规定。

  而从此次青岛和南京相继发布“租房落户”可以看到，“租房落户”或成为放宽放开落户的重要抓手。

  这一方面是因为近年来各大城市落户门槛持续降低，不少城市已经接近“零门槛”，另外一方面则是因为近年来随着保租房市场的大力推进，未来势必将会出现相应的配套政策，进一步推动“租售同权”政策的落地。

  租房可落户，是租售同权在户籍领域的重要体现，同时也是租售同权的基础。

  我们认为，未来可能政策朝向“取消租房落户限制”、“租房落户年限”等方向宽松。但对一线城市及部分二线热点城市而言，“租房落户”仍较遥远。

  近年来“人才争夺战”不断升级，从城市综合实力的角度来看，过去不少城市通过人才政策，吸引大量优质人才，随着人才利好逐渐显现，人口增量带来大量的市场红利，以成都、西安、杭州为代表的强二线城市房地产市场也迎来了大量落户购房需求。

  我们认为，未来很长一段时间，人口变化是房地产行业面临最大挑战之一，深挖潜在增量更为关键。

  从政策本身来看，青岛和南京的落户新政对楼市利好程度有限，较难出现市场反转行情，加之租房即可落户成为趋势性内容，未来或将对市场带来一定的冲击。