2023年代建赛道继续扩容。

  根据CRIC监测，2023年全年累计中标代建项目达357个，2021年和2022年分别为140个和238个，超2022年50%。

  企业方面，绿城管理与中原建业作为代建行业两家龙头企业，率先拥抱平台化发展，探索商业模式升级之路；旭辉建管、蓝城集团、蓝绿双城、金科开发管理、腾云当代管理等多家代建企业集中展开“资源型”合作，合作对象包括房企、城投公司以及地方政府；上坤地产正式开辟共建管理新赛道，滨江集团重启代建航道。

  截至目前，已有超过60家房企加入赛道，并成立专门的平台公司，其中30余家企业设置了专有代建微信公众号、甚至还有了独立微信视频号，打造专属代建品牌，市场竞争越来激烈。

  2023年代建招投标项目持续增加，代建市场快速发展。根据招标信息监测，全年重点区域累计中标代建项目357个，显著高于2021年、2022年，相比2022年增加50%。

  从各区域分布来看，中标代建项目主要集中在长三角，其次是珠三角。2023年长三角代建项目数占比过半，达到52.9%；其次珠三角代建项目数占比20.2%，环渤海和中西部分别占14.0%、12.9%。

  按时间来看，2023年四季度共计新增中标代建项目72个，占全年项目数20.2%。10月仅有14个，全年单月最少，11、12月有所提速，整体活跃度不比前三季度。企业方面，绿城管理、金地管理、蓝城集团、华润置地等大型代建企业是项目拓展主力，中标项目多集中在浙江、广东等地。

  从代建项目业主来看，大多都是来自托底平台委托，项目数占比超过九成，仅少数来自民企或一些资本方委托。委托业务内容包括纯代建、代建代销、代建代运营、咨询等多种类别，代建代销业务占据主流市场，项目数占比超过四成（包括EPC代建代销）。此外，与EPC结合模式已经成为代建行业常见的模式之一 ，也标志代建业务延展和专业化程度在不断提升。

  从城市能级来看，三四线城市仍是代建需求的主要市场，代建项目数占比56.6%，一线城市和二线城市分别占比15.1%、28.3%。

  随着代建行业发展，为加速规模扩张、实现资源共享和优势互补，战略合作成为代建企业发展一大趋势。2023年，旭辉建管、蓝城集团、蓝绿双城、金科开发管理、腾云当代管理等多家代建企业集中展开“资源型”合作，合作对象包括房企、城投公司以及地方政府。

  2023年11月22日-23日，第十四届中国房地产科学发展论坛在杭州举办，论坛上，中国房地产业协会代建分会正式成立，将推动行业内部自律，嫁接更多产业资源，助力代建企业快速发展。

  绿城管理与中原建业作为代建行业两家龙头企业，率先拥抱平台化发展，探索商业模式升级之路。

  中原建业继2022年城市合伙人制度成功落地，又推出全新代建C平台，不断探索创新商业模式。2023年12月16日，中原建业代建C平台五大具化平台之一—供应链赋能平台正式上线，截至2023年12月底，供应链赋能平台已吸引步阳集团有限公司、廊坊立邦涂料有限公司、福建省冠林科技有限公司、上海良信电器股份有限公司、上海尤安建筑设计股份有限公司等共计百家优质供应商入库，目前各类供应商还在持续征集中。

  绿城管理接连发布首个代建行业B端服务指南“M登山模型”以及针对全国各重点城市以多元合作模式全面引进城市合伙人的“百川计划”。打造代建全生命周期、全方位服务的生态平台。截至2023年12月31日，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达3528万平方米，较上年同期增长约25.0%；新拓代建项目代建费约103.7亿元，较上年同期增长约20.5%。

  在代建热潮持续蔓延下，2023年赛道继续扩容，上坤地产正式开辟共建管理新赛道，滨江集团也宣布重启代建航道。此外，2023月7月28日，原世茂执行总裁吕翼成立深圳璀璨建设管理集团有限公司。

  目前已有超过60家房企加入赛道，并成立专门的平台公司，市场竞争越来激烈。与此同时，代建企业也越来越注重代建品牌的建设与推广，30余家企业设置了专有代建微信公众号、甚至还有了独立微信视频号，以提高品牌影响力和市场份额。

  2023年12月11日-12日，中央经济工作会议召开，会议强调加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。中央已多次提及“三大工程”建设，作为落实房地产发展新模式的重要抓手，未来也将是各地政府的工作重点。

  当前，多地已经提出相关目标和规划、制定实施方案，持续推动任务落地。据统计，截至2023年年底，已有16个城市公布城中村改造规模计划，预计涉及约87.4万户居民。

  “三大工程”建设的推进，势必将带动相关项目代建需求的增加，特别是保障房和城市更新将是政府代建的主要内容。

  与此同时，据不完全统计，2023年福建省、河北省、三亚市、厦门市、沧州市、漯河市、南阳市、深圳市宝安区等多地均出台或修订了代建管理制度，规定在一定投资金额以上的政府项目，均须采用招标等方式选择专业化的项目管理单位负责项目实施管理，以更好规范政府投资管理、提高投资效益。

  我们认为，随着代建制度的不断推广，地方政府投资项目代建将更加规范化，这也将有利于提高政府投资效益。

  代建已成为越来越多品牌房企的“必争之地”，无疑是当前行业及资本市场的焦点。

  从目前来看，2023年长三角代建项目数占比过半，其次是珠三角。代建业务延展和专业化程度在不断提升，随着代建赛道的继续扩容，入局者的不断加注，未来市场竞争也将越来激烈。