2024年至今，上海楼市小动作不断。

  先是1月2日，金山打响了新年第一枪。宣布在金山买房的居民，可在购房5年内免费乘坐金山轨道交通。

  同日，上海公积金管理中心发出通知，调整二套改善房认定和降低公积金二套房首付比。

  1月13日，奉贤、青浦新城出台人才安居新政。只要社保满3年且无房，并与青浦、奉贤用人单位签约2年以上、工作满1年，便可在两个新城范围内（非两个行政区全域）购买1套住房。

  加上之前的金山和临港，目前上海已有4个区域放开单身限购。

  然而，从2024年至今的成交情况来看，效果不及预期。

  我们认为，当前上海房地产市场“房住不炒”已基本实现，为了更好支持刚性和改善性购房需求，建议进一步降低更多“新上海人”的购房门槛。

  2023年下半年至今，上海房地产政策调整频繁。

  首先是2023年9月7日上海临港新城发布了定向放松限购政策：在临港重点支持单位工作的人才，原来工作6个月才能买房，现在只需要3个月。

  随后是，10月24日，金山区发布人才安居新政，经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

  进入2024年，上海房地产调整政策变得密集起来。

  首先是1月2日，金山打响了新年第一枪。宣布在金山买房的居民，可在购房5年内免费乘坐金山轨道交通。

  同日，上海市公积金管理中心官微发布《关于调整上海市住房公积金个人住房贷款政策的通知》调整二套改善房认定和降低公积金二套房首付比。

  对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。

  该政策可以理解为2023年12月14日上海发布优化调整购房政策的配套政策，也在预料之中。

  此后，1月13日，上海奉贤出台人才安居新政，并发布人才购房细则。同日上海青浦区也制定出台了人才新城区域购房政策。

  具体来看，青浦区要求，按照区域发展和产业导向，凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，与青浦区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，并同时符合以下单位条件之一、个人条件之一的，可在青浦新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

  奉贤区要求按照奉贤新城区域发展和产业导向，与用工单位签订二年及以上劳动（聘用）合同且在本单位工作满一年、按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、在本市无住房的非沪籍人才，同时符合以下单位条件之一、个人条件之一，可购买奉贤新城住房1套，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

  需要注意的是，无论是青浦区还是奉贤区，要求都是在两个新城范围内购买1套住房，而并非两个行政区全域。这就意味着目前上海的限购调整仍是特定区域的边际放松。

  2024年至今，虽然上海政策调整频繁，但从市场成交来看，不及预期。

  CRIC数据显示，奉贤、青浦新城出台人才安居新政后的一周，2024年第3周（1月15日-1月21日）上海商品住宅成交面积6.8万平方米，同环比分别下降48.59%和26.31%。

  2024年至今，上海商品住宅成交面积已连续三连跌。

  时间拉长来看，上海商品住宅成交面积上一次出现明显提升为2023年第50周（12月11日-12月17日），当时上海于12月14日和北京同日发布优化调整购房政策公告，内容包括降首付、降利率、调整普通住房标准等。

  在其利好推动下，2023年12月全市商品住宅成交套数6664套，环比上涨约27.76%；成交面积77.17万平方米，环比上涨约29.46%。对比新政前后五周数据可以看出，新政后新房成交增加约0.97%，二手房环比增加3.58%。

  可以看到，在上海12.14新政出台后的短期内，对楼市成交略有提升，但是效果有限。

  这一现象在2023年9月上海跟进官宣首套房“认房不认贷”时也曾出现。

  据克而瑞上海区域调研统计，上海“认房不认贷”边际效应递减，政策效力最强时无论是来访量还是认购率都出现明显上涨，但热度仅持续约2周，2周后来访认购衰减半数，3周后便回落至新政前水位，部分盘已低于新政前。

  由此可见，目前上海的复苏动能在转弱，且内部也存在分化行情，调控确有进一步松绑的必要。

  目前来看，虽然上海政策调整频繁，但基本采用“小步快走”的微调模式，主要以特定区域的边际放松为主。

  从政策效果来看，目前几轮政策皆不及预期。其中“认房不认贷”和12.14新政出台后，短期内整体热度出现了一定的提升，但持续效果边际递减。

  我们认为，当前，上海房地产市场属于供求平衡，“房住不炒”基本实现。为支持刚性和改善性购房需求，可以进一步降低更多“新上海人”的购房门槛。

  其中，五大新城是上海落实分区的差异化调控的优选项。一方面，五大新城作为上海近年来的重点，目的在于盘活远郊区域、减轻中心城区负荷；另一方面，上海“2035规划”中，五大新城有明确的新增人口指标，适时放松限购从而导入人口也是必要措施。

  整体来看，目前政策宽松已进入加速落地阶段，去年出台的房地产新政对上海楼市回稳、信心修复有一定的推动作用，未来应继续支持开发企业主体进一步参与上海房地产投资开发，支持刚性和改善性购房需求。

  我们认为，上海政策仍有进一步优化空间，未来有望按照“因区施策”原则，优化限购政策，非核心区域或有进一步放宽的可能。