“挤爆”售楼部、卖房到深夜、投资客“杀回”楼市再次上演。

  尽管广州连续两个月遭遇雷雨天气，但在“5·28”楼市新政的刺激和多个楼盘持续打折促销带动下，广州一手房市场迎来了复苏。

  “自5月17日多部门出台政策‘组合拳’后，广州典型楼盘人气开始回升，来访量和认购数据连续4周上涨，并在5月28日后的一周达到高峰。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，虽然近两周略有下降，但总体保持在相对高位，较新政前有显著改善。

  中指研究院数据亦显示，从6月1日到6月25日，广州一手房成交5469套，是今年以来表现最佳的月份。与去年同期相比，成交量增长14.3%，日均成交量较5月增长31.5%。

  “看房团”重返广州

  作为政策较为宽松的一线城市，在取消房贷利率下限、首付比例降至15%，以及限购进一步松绑等利好政策推动下，广州楼市再度吸引了“投资客”的关注。

  6月22日至6月23日，位于广州市黄埔区的保利招商华发中央公馆迎来了来自江浙沪的100多人看房团，售楼部现场座无虚席，部分购房者甚至需在门外排队等候入场。

  据中央公馆项目相关负责人介绍，项目户型使用率超过100%，价格比周边二手次新房还要便宜，被认为是广州黄埔区性价比较高的楼盘之一。自5月开售以来成交火爆，成为黄埔区五六月份新房成交套数、面积、金额“三冠王”。此次团购活动提供的优惠价格为4.1万元/平方米起，总价330万元起，最终共成交了27套。

  在过去的2020年到2021年，广州黄埔区曾迎来多个外地看房团，推动该区楼价领涨全广州。然而，随着黄埔区取消人才购房政策，外地投资客的大门彻底关闭，近两年来市场呈逐渐下行趋势。

  “外地看房团的再次出现从侧面反映了当前确实是‘抄底广州楼市’的机会，一方面是限购、限贷、限售政策的宽松，另一方面广州楼市经过调整后，购房者开始感觉迎来了入市机会。”肖文晓表示。

  合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云认为，个别全新项目以低于周边二手房价的价格开售，因此吸引了一些投资客入市，但当前环境下投资需求仍属个别现象。

  仅5%“网红盘”成交火爆

  中房君了解到，在这波市场行情中，不少“网红盘”去化表现理想，尤其是位于广州海珠区和天河区的改善型楼盘表现最为突出。

  广州市海珠区的中海大境项目相关负责人透露，项目在6月初加推全新7栋，期间经常卖房到深夜，销售金额达7.2亿元。与新政前相比，来访量和成交量均增长超过1倍，特别是自6月份以来，平均来访量在三四十组，周末则超过100组。

  广州天河区的中国铁建招商西派天河序项目负责人也表示，项目在6月份成交了30套单位，销售金额3.5亿元，“新政实施后，老客户的回访活跃度明显增加，占总来访量的30%；新客户的增长幅度较新政前高出25%。”

  不过，市场行情也是冷热不一。中房君走访其他一些项目后发现，“出圈”的热销楼盘只是个例，市场并未形成整体热销态势。“广州现有近400个在售楼盘，真正成交火爆且价格稳定的楼盘仅占约5%，供大于求的情况下‘以价换量’仍是市场主流。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示。

  “降低首付和利率对刚需楼盘有一定促进作用，老客户的交易转化率有所提升，但整体市场要达到火爆程度仍有一段距离。”广州市增城区某刚需楼盘相关负责人表示，随着“端午假期”客源的基本消化，近两周我们项目的成交量已出现显著放缓迹象。

  为了激活市场，广州各楼盘优惠幅度未见减少，特别是库存量较大的增城区和南沙区，价格底线仍在不断刷新，让利促销和加大合作渠道力度已经成为常态。以增城区为例，100万元以下的新房越来越多，如石滩板块的敏捷绿湖首府总价为61万元起，永宁板块的珠江时光荟67万元起。

  “目前各大开发商都在努力冲刺年中业绩，许多外围区域项目的价格已回到2016~2017年水平，市区项目大部分价格也调整至2020年房价明显上涨前的水平，楼价已接近底部。”冯佩云表示。

  根据国家统计局数据显示，5月广州一手房价格环比下降1.4%，延续了12个月的下跌趋势，同比下降8.3%。

  积极促销

  房企积极促销，但从需求端来看，购房者依然面临诸多困境。

  黄韬表示，对购房者而言“卖房难”仍然是主要问题，市场尚未形成完整的“以旧换新”闭环。许多购房者认为，新房价格下降幅度不足以弥补旧房折价，选择暂缓置换计划。此外，由于对未来收入预期下调，一些购房者也不敢轻易入市。

  “从2023年初开始，我一直希望通过‘卖一买一’置换新房，起初放盘有2~3批买家咨询，但由于对市场不了解错过了成交时机；后来房产中介机构也不再积极推广，一年来看着旧房逐渐贬值，如今只能选择观望。”有置换需求的购房者林女士表示。

  多个改善型楼盘相关负责人表示，目前观望的客户大部分手头上的房产位于旧小区，放盘量大，成交周期长，主要担心旧房售出时间长，价格与预期差距较大。此外，他们也担忧未来可能会有新政策出台，或者利率会进一步降低。

  为此，开发商也在积极寻找突破点，推出了“以旧换新”业务，为业主提供个性化的销售策略，包括补贴佣金、1对1的房源分析、市场反馈、价指导等服务，以加快房源去化速度。

  据保利相关负责人透露，保利的置换业务在新政刺激下业绩显著提升，5月1日~6月15日，“以旧换新”服务已促进保利新房成交152套，销售金额6.8亿元，帮助保利业主卖出旧房48套。

  万科花地湾也推出了“主城焕新计划”，不仅由专业置换团队提供全程服务，还为客户提供官方贴息超抵政策，统筹花地湾片区周边的万科房源，为置换客户提供从租房到入住的“一站式过渡”服务。

  此外，市场上不断推出刺激成交的招数。如许多楼盘推出“无忧购”活动，承诺在一定期限内旧房卖不出可无条件退房。同时，一些银行针对特定项目推出“先息后本”还款业务，也对成交起到了促进作用。

  关于后市展望，黄韬认为广州楼价已经触及底部，预计未来将在当前价格区间内震荡，上下波动约5%~10%，急速大幅上涨或下跌的可能性较低。他表示，7月和8月是传统楼市淡季，市场将逐渐回归平静，2024下半年的主要目标是稳定房价。

  肖文晓则预计，广州楼市政策放开的边际改善效果将持续显现，带动成交量回升，并且市场表现将优于上半年。他认为，房价跌幅有望逐渐收窄并逐步企稳。