商品房“限价”正逐步退出历史舞台

市场 2024-08-07 08:51:00 来源:丁祖昱评楼市

  2024年7月的最后一天,郑州住房保障和房地产管理局宣布取消商品住房销售价格指导,此后开发企业可自主定价销售商品房。

  在郑州之前,2023年至今已有多个城市取消或放松“限价”,其中不乏部分热点城市,如成都、合肥。

  作为房地产调控“四限(限购、限贷、限售、限价)政策”之一的“限价”,关注度一直都没有“限购”、“限贷”等高。

  这主要还是由于,“限购”、“限贷”等直接与购房者切实相关,而“限价”更多的还是与企业直接相关,无论是“土地限价”还是“商品房限价”,对购房者来说最终的体现更多还是在销售价格上。

  限价的作用,在市场上升期可以有效抑制房价的上涨,在市场下行期则可有效防止房价的过快下跌。

  在如今多地取消或放松限价的趋势下,未来新房价格也将逐步回归市场化,这一方面能够给予开发商更高的定价自由,更好的提高去化和回款,另外一方面也鼓励市场“优质优价”提升优质项目的盈利空间与预期。

  我们认为,从当前政策走向来看,“去库存”和“好房子”或是一段时间内的核心主题。

  2024年7月31日,郑州住房保障和房地产管理局发布《关于取消商品住房销售价格指导的通知》,经市政府研究,住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导,开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预(销)售许可(备案)手续。

  据不完全统计,2024年至今至少已有11个城市取消或放松限价,如沈阳、宁德、阳江、大理、珠海、芜湖、淮南等。

  “限价”与“限购”、“限贷”、“限售”政策一直以来都是地方调控房地产市场非常有力的手段,尤其是在以往房地产市场较热时期,能够有效抑制市场过热上涨。

  而在市场下行期,“限价”也能有效遏制房价过快下跌,如2021年湖南、江苏、河北等地就有部分房企因降价而被约谈。

  2021年8月9日湖南岳阳住建局发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》,明确新建商品住房销售价格备案后,商品住房销售实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格85%。

  该通知在当时被称为“限跌令”,此后有多个城市跟进。

  从“限涨”到“限跌”,反应的是房地产市场从过热到承压,2024年至今,房地产政策持续宽松,多个城市接连松绑限制性政策,至少有22城放松限购,62省市放松限贷,7城放松限售,我们认为,未来限价政策也将逐步退出历史舞台。

  不仅仅是今年,2023年时就已有不少城市对“限价”进行松绑,其中不乏部分热点城市,但从结果来看,“限价”松绑后市场冷热不一,出现进一步分化。

  1、成都:改善项目明显利好

  2023年9月26日成都出台楼市调控政策,主要内容为缩小限购区域、增加限购套数、取消限价、放宽限售等,这是成都继9月初正式宣布“认房不认贷”后,政策利好再次释放。

  受多项政策利好,叠加房企营销力度加强,2023年中秋国庆双节期间,成都售楼部和中介门店客户访问量持续增加,15家重点企业(华润、保利、中粮、中海、龙湖、人居、电建等)每个售楼部平均每日到访量32组,10月6日达到38组,日均增长7.9%。

  据克而瑞四川区域问卷调研(132个楼盘样本),国庆假期期间,成都有53%的项目来访量有上涨,47%的项目认购量有上涨。

  具体到项目成交来看,新政后成都商品住宅成交量出现明显上涨,涨幅约为22.67%。

  热销项目主要集中在一圈层,其中天府新区销量大涨项目占比20%,高新区大涨项目占比12.5%,据克而瑞四川区域调研,主要受政策利好推动,144平方米以上不限购产品流速明显提高。

  2、合肥:小幅回调后加速降温

  合肥放松限价时间与成都接近,2023年9月15日,合肥发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》,全面取消限购、限售,并放松限价、限贷,购房不再审核购房资格,住房取得不动产权证后可上市交易,鼓励优质优价,取消商品住房楼层差价率限制,执行认房不认贷。土地端,年初合肥取消了毛坯限价,11月又取消了地价限制,重回“价格者得”的竞拍模式。

  在政策多重利好推动下2023年,合肥新房市场行情总体坚挺,成交量小幅回调,均价继续走高。全年合肥市九区商品住宅成交面积达到437万平方米,同比仅微跌6%。成交均价不降反增,同比增长7%,至2.2万元/平方米以上。

  但进入2024年,合肥新房市场加速降温。截至2024年7月,合肥商品住宅成交面积约126万平方米,累计同比下降57%,明显高于二三线重点城市平均37%的降幅。

  事实上,不仅仅是商品房市场,土拍市场也在逐步取消“限价”。

  2023年9月底,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,内容包含:建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

  随后,陆续有集中供地城市新挂牌地块取消地价上限,截至目前,集中供地22城中已有19城恢复“价高者得”。

  土地市场与商品房市场向来被喻为“面粉和面包”的关系,在土地市场取消“限价”恢复“价高者得”的背景下,商品房“限价”也将逐渐不复存在。

  从当前取消地价上限的城市来看,点状高热、分化加剧的现象在取消地价上限后的首场土拍中出现。如杭州,取消限价后首场土拍9宗地最高溢价率达38%,另有4宗地底价成交。成都同样如此,取消限价首场土拍的7宗地最高溢价率达到30%,但仍有4宗地底价成交。

  这也进一步佐证了取消“限价”之后的市场分化加剧。

  究其缘由,主要还是因为之前的“限价”在一定程度也是一种“价格锚点”,“限价”取消之后,价格回归市场,既有向上空间,也有向下空间,风险需房企自行承担,这就对房企成本管控能力和市场研判能力提出了更高的要求。

  我们认为,作为市场较热时候出台的限制性政策,已经不适用如今的市场环境,当前我国房地产市场供求关系发生重大变化,未来大多尚未取消限制的城市将逐步跟进,北京上海等核心一线城市也有一定的松绑空间。

  未来房地产行业将进一步完善“保障+市场”体系建设,市场层面,引导鼓励高品质住宅产品开发,鼓励优质优价,保障层面,以需定购推进收购存量住房用作保障性住房政策。双管齐下,共同推动房地产市场平稳健康发展。