西安楼市“以旧换新”落地调查: 二手房难以出售成最大堵点

市场石青玲 2024-08-26 10:51:24 来源:中国房地产网

  继6月推出第一批“以旧换新”项目名单后,西安市房地产行业协会(以下简称“西安市房协”)近日又公布了第二批“以旧换新”名单:共有103个项目、20家房地产经纪机构、7家商业银行加入到该活动中。

  对于政策带来的效果,西安市房协相关人士称,多个参与的项目咨询量都迎来了高潮;西安市碑林区某项目营销负责人也反馈,自活动开始后,咨询参与“以旧换新”的电话和来访客激增近3成。

  不同于其他城市的国企下场收购模式,西安的“以旧换新”主要由项目、购房者、经纪公司三者自行商量达成交易。“由经纪公司牵头,三方签订一个以旧换新协议,由购房者先向房企缴纳一定比例的诚意金锁定房源,旧房卖出后可直接签约;若未在规定时间内卖出,则无条件退换诚意金给购房者。”一位参与了住房“以旧换新”的房企人士表示。

  “增加了一个推广渠道”

  “我们项目已经有七八套通过‘以旧换新’完成了交易。”西安市兴庆御苑一位置业顾问表示。

  兴庆御苑是西安第一批参加“以旧换新”的项目。作为该项目的开发商,陕西白云房地产开发有限公司董事长助理薛艳斌在接受采访时表示:“获悉倡议后,公司便报名参加了这一活动。在全面取消住房限购等政策的基础上,‘以旧换新’活动能给有改善需求的客户提供更大优惠和便利,更好地激发房地产市场活力。”

  兴庆御苑是西安曹家巷棚户区改造项目,首次取价是在2022年1月,同年2月项目进行了登记,以平销收官。根据约定,项目本应于2023年8月交房,不过后续由于资金问题延期至今年6月交付,目前小区部分未售房源已是现房状态,这也是项目优势。

  但项目劣势也很明显,作为一个棚户区改造小区,兴庆御苑容积率高达7.9,梯户比较高;且由于开发时间较长,产品设计相对不具备优势,产品面积跨度大,既有约60平方米的一室,也有276平方米的大户型。

  据上述置业顾问透露,除了案场常规优惠之外,参与“以旧换新”活动的客户可额外享受1个点优惠。

  相较于兴庆御苑,其他项目则没有这么幸运。一位参与了二批次“以旧换新”的项目负责人表示:“对我们来说相当于增加了一个推广渠道。从效果上来看,目前咨询的比较多,但成交的还没有”。另外一家参与了首批次“以旧换新”的房企表示,到目前为止,公司旗下的项目还没有完成成交案例。

  谈及对“以旧换新”活动的看法时,一位没有参与的项目人士表示:“落地效果有限,只有去化有困难的项目才会参与。”

  此外,据多家经纪机构反馈,目前也尚未有成交案例。 

  难卖的二手房

  在参与企业看来,“以旧换新”活动的难点在于二手房“难卖”。

  “此前公司旗下某项目曾与一位购房者签订了‘以旧换新’协议,且额外为该业主提供了1个点优惠,最终因购房者手上的二手房未能在规定期限内卖出,最后又将诚意金退还给了购房者。”参与的一位企业人士表示。

  “之前是带看20~30组能成交1套,现在带看19组能成交,带看效率提升了。”一位房产经纪机构人士表示,这主要是“以价换量”的结果。

  相关研究机构数据显示,西安二手房成交量已出现3连降,进入7月二手房交易数据出现上升趋势。数据显示,7月份,西安二手房网签备案面积98万平方米,环比上涨约13%;住宅部分网签备案了9268套,环比上涨约15%,同比增长31%。但二手房价格环比仍在下降0.78%,跌幅较上月有所增加。

  李女士是西安二手经纪机构顺邦地产的一位置业顾问,已在门店工作5年,在刚刚过去的7月份她成交了3套房源,拿到了一笔不菲的佣金。她说:“虽然成交量上来了,但价格还在往下降”。

  因为房价不断在下降,买卖双方也陷入了拉锯战中。

  2020年,因价格倒挂,王女士成为某网红小区“万人摇”中的一员,她也很幸运地摇中了,最终选择了一套196平方米、总价450万元左右的房子。2022年交房后,小区二手房价格一路上涨。后因工作调动,王菲打算买掉这套房子,去年她的挂牌价是680万元带车位,最近中介给她的报价是600万元以下,而她的心理预期是620万元左右。“暂时租出去吧,后期如果还在降就不打算卖了。”王女士表示。

  “能够快速成交的房子,都是价格降到位了的。”上述企业人士表示。