继10月之后，西安楼市又收获了一个亮眼的11月。

  克而瑞大数据显示，11月，西安楼市供应66.66平方米，环比下滑12%，同比下滑40%，成交87.9万平方米，环比上涨25%，同比下跌17%，成交均价18881元/平方米，环比下滑1%，同比下滑2%。企业层面，2024年1~11月，大西安房企商品房全口径销售金额TOP30累计成交金额1265.18亿元，较1~10月增加182.11亿元，环比10月增量（113.28亿元）呈扩大趋势。

  在2024年的最后一个月里，开发商积极推盘，供应增加，刚需楼盘优惠措施有所增多，平开销售量（指交易品种在开盘时的价格与前一交易日的收盘价基本持平的情况下的销售量）也有所回升，“西安楼市年底有望出现成交量‘翘尾’趋势。”中指研究院西安分院分析认为。

  开发商推盘抢收

  “我们项目预计会在12月28日入市，有三种户型，约99平方米、125平方米、143平方米，全部为第四代住宅，赠送大露台，价格还没有出来。”保利云谷和著的一位置业顾问接受采访时说。

  该项目从拿地到案名、产品信息流出，仅有不到2周的时间。11月6日，保利发展摘得沣东新城科创融合区约60亩优质地块；11月19日，项目的案名、产品信息就已经流出，根据沣东新城官网发布的《关于云谷和著小区规划建筑设计方案的公示》信息，保利云谷和著规划了6栋26层的高层、5栋17层的小高层，共计816户，配套机动车位893个，小区部分楼栋采用架空层设计。

  同样迅速的还有地建嘉信。11月18日，陕西地建嘉信摘得沣东新城约79.199亩开发用地。11月19日，仅仅时隔1天，项目案名便亮相，暂定为臻境小区。

  除此以外，临近年底，一大波纯新盘也正在涌向楼市，如在新房断供5年的主城区城西枣园板块，迎来两大纯新盘：金辉·望雲峯尚与中隆凌云天境；高新区也有高新玖號院、绿城·秋月苑即将入市，经开区则一口气迎来了白桦林晓、白桦林隐、白桦林书香苑、翰林府四大新盘。据不完全统计，西安12月约有25个纯新盘入市。

  新盘加速入市，西安楼市的供应也出现高位运行。据中原地产统计，11月最后一周共有13个项目进行加推，合计推售1588套房源，环比增长2%，推售均价17481元/平方米，供应放量态势持续，推售房源量连续4周超过千套。

  “开发商节奏不断加快，主要还是希望能够在市场好的时候冲刺业绩。另外，明年的市场情况也不好预测，能往前赶就往前赶。”一位房企营销人士说道。

  西安创典智库研究院院长陈俊杉认为，政策面上，11月“取消限价”的新政带动楼盘预售证申请热，房企赶早不赶晚心态持续上扬，12月房贷利率调整开始落地，供需两端加速向好。

  “市场行情上，房企迫于全年业绩压力，在房价上让利，另外房贷利率下降、放款加快等利好，加速了11月份楼盘入市；除此之外，西安1~10月重点城市商品房销售面积位列全国前三、金额位列全国前七，城市韧性仍然较大。”她说道。

  刚需楼盘占六成

  根据观察，在西安12月份即将入市的新盘中，小面积、刚需房越来越多。

  当下的西安市场改善性楼盘遍地开花，建筑面积140平方米以上的户型是市场供应主力，小户型产品供给逐渐消失殆尽。根据克而瑞《2024上半年西安房地产市场形势分析报告》，目前西安市场主流户型建筑面积在120平方米以上，占到了全市成交的65%，100平方米以下户型占比仅有15%，供应明显不足。

  不过，在12月份即将入市的新盘中，面积段出现了下移。如位于港务区的鼎城潮前面积段为100平方米~125平方米，过去几年，随着整个市场进入改善型户型，港务区奥体板块的大部分项目也将目光聚焦在约143平方米及以上面积段，小面积段的产品难找，“目前只有我们和龙翔还有143平方米以下的户型。”山东健康·同人乐府的一位置业顾问说道，鼎城潮前的出现正好填补了市场空白。

  类似的案例还有很多。随着限售、契税政策的调整，近期二手房市场活跃，但成交以90平方米以下刚需户型为主，而从12月预计新推新房项目来看，刚需占比达60%。因此新房与二手刚需房源客户分流，竞争将加剧。

  不过，在克而瑞西安机构执行总经理李晓兵看来，这种情况只是阶段性的，未来刚需购房群体还是以二手房为主，新房市场仍旧“卷改善”。

  陈俊杉也表达了类似的观点，“市场留给创新力较弱的产品的时间不多了，现在到明年3月将是这一类产品的主要关门期，‘以价换量’之下，核心区位的小面积户型，因通勤、入学、就医等生活需求仍会持续热销。”

  未来刚需户型是否会越来越多，还需要更多的时间与案例来观察，不过契税正成为户型变化的变量之一。

  11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部在《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》中提到：90平方米~140平方米税率由原来1.5%，降低到1%，降幅0.5%；140平方米~143平方米户型维持1.5%保持不变；大于等于143平方米户型税率全部降至1.5%。

  在契税政策的影响下，未来140平方米以下的户型产品是否会占比增大，值得关注。