中房网讯 11月23日，深圳上演了一场“史诗级”的土拍盛宴。
当日，深圳共8宗居住用地集中出让，分别位于宝安西乡、沙井、光明、龙华大浪以及坪山，总建筑总面积224万平方米，起拍总价合计294.42亿元。最终，经过3个小时、超400次举牌，8家房企及联合体击败对手，成为当日赢家，成交额合计约339.81亿元。
深圳居住土地供应向来稀缺，过去几年，深圳全年的宅地供应量均仅在10宗上下。一次性出让8宗宅地，据称是21年来深圳土地供应最多的一次，因此也让房企参与热情高涨。
28家房企激战
据了解，当日出让的8宗地块中，有7宗土地采用“双竞双限”的方式竞拍，即限地价、限普通商品房销售均价；竞地价、竞无偿移交政府只租不售的人才房面积。
尽管条件严苛，本次土拍仍吸引了28家房企参与竞拍，其中不乏万科、融创、保利、中海、金茂、金地、华润、招商等头部房企的身影。
竞争最为激烈的是宝安西乡尖岗山地块。该宗地25轮直接拍到最高限价，再激战143轮竞配建面积，厮杀前后持续近1个小时，最终万科以59.98亿+6.6万平方米人才房面积拿下。
位于宝安沙井的地块，是当天唯一一宗起拍价就超百亿的巨无霸地块。结合游乐设施+酒店的规划，此前就有市场传闻称这宗地属于定向出让，用于冰雪文旅综合体项目。最终，该地块显示“一人竞买”，由深圳融华置地（融创和华发的联合体）以底价127.1亿元竞得，成交楼面价1.4万/平方米，这意味着融创文旅将首次进入深圳。。
同样“一人竞买“的还有龙华大浪地块，由于限定主体资格，最终由深圳市地铁集团有限公司以底价66.53亿元拿下，土地面积110523.25平方米（含教育设施用地17023.02平方米），成交楼面价3.1万/平方米。
当天上午的最后一场，佳兆业与新城的联合体以最高限价28亿元摘得坪山地块，外加只租不售的人才住房配建面积5000平方米，成交楼面价2.37万元/平方米。
下午场则是光明板块的4宗居住性用地出让，开拍不到一个小时，竞拍便已结束。四宗宅地全部以上限价成交，溢价率为45%，总成交价达58.2亿元。最终，安徽安联高速公路有限公司、金茂闽粤港企业管理（天津）有限公司、电建与中信城开各有斩获。
整体来看，8宗宅地单日揽金339.81亿元，是去年深圳“6.24史诗级土拍”成交额的1.5倍。此外，除了土拍金额远超去年，下午场光明片区所拍卖的四块地全都受“7090政策”限制，限价也在5万/平方米左右，低于深圳二手住宅均价6万+元/平方米，具有明显向刚需客倾斜的特点，这也是深圳以往土拍较少出现的现象。
供地节奏明显加快
11月23日的土拍只是近期深圳土地市场的一个缩影。
截至11月23日，今年深圳已成功出让28宗宅地，成交总地价约758亿，总建面约479万平方米。
数据显示，2019年深圳成交住宅用地数量为12宗，总占地面积约16万平方米，2018年成交住宅用地数量则更少，仅有10宗。根据机构数据显示，仅今年上半年，深圳成交的住宅用地数量已超过去年全年。深圳前三季度供地规模较去年同期大幅增长150%。
从供地节奏来看，自进入四季度，深圳供地节奏明显加快。克而瑞数据显示，仅10月，深圳就挂牌超10宗土地，环比9月增长544%，增幅位于一二线城市的首位。
这背后是深圳房价持续上行的现实。乐有家研究中心数据显示，十年间深圳房价总涨幅178%，领先国内诸多城市。今年“7·15”出台之前，深圳房价在疫情稍缓的四月迅速复苏并快速上涨，一度领跑全国。
这种房价的非理性上涨局面对应的正是供地面积与住房需求的失衡、供地结构不合理等系列问题。
根据深圳市土地交易中心数据显示，2006-2019年间，深圳累计住宅供应730578套，年均5.2万套，放在长时间周期中，年住宅供应呈曲线下行之势；与之对应的是，常住人口从2006年的846.43万人，增加到2019年的1343.88万人，累计增加接近500万人，呈整体上行之势。
同时，土地供应结构性失衡，工业、商业类用地供应多、住房用地供应少的局面十余年间并未得到扭转。美联物业根据官方公开出让的土地数据统计显示，过去14年里，深圳居住、商业、工业三类用地结构的分别占比分别是：17%、10%和53%。其中，直系房价的居住用地占全市总建设用地面积远低于国家相关标准中25%-40%的下限。
因此，住房“盘子小”的深圳必须通过多管齐下的方式缓解住房供应端紧张的问题。
5月初，深圳发布的《2020年度建设用地供应计划》显示，年内计划供应1200公顷建设用地，与2019年计划供应量持平，其中居住用地为293.2公顷。这一居住用地的供应比例较去年计划的150公顷增加了近一倍，年内计划供应面积较2019年实际供应面积增加了50%。
今年，深圳针对盘活存量用地的城市更新和棚改也在以更大的力度推进。仅2020年上半年，深圳城市更新计划立项52项，规模330.6公顷，分别同比上升79.3%、146.7%。
此前于10月份发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》中，涉及到农用地转为建设用地的审批权限由广东省进一步下放至深圳，这也被外界认为裨益深圳土地管理能力提升，能部分缓解深圳土地资源供应紧张的问题。
能否缓解一二手倒挂局面？
宅地供应不足的另一面，是导致深圳一直以来都是二手房主导的市场，一二手房价倒挂现象严重。
克而瑞研究中心数据显示，深圳新房供应异常紧缺，2017年-2019年二手房年均成交面积相当于新房年均成交面积的1.5倍。
今年深圳楼市全面转暖之后，二手房市场更具弹性，前7月二手房成交面积相当于同期新房成交面积的2倍。
从价格来看，2020年深圳二手房一直处于稳定增长的过程中，6、7两月成交均价一路抬升，最高涨至69516元/平方米，随后，受调控政策影响，8、9两月持续走低，最低跌至57687元/平方米，进入10月再次恢复到6月同等水平。
但一手房方面均价受政策影响更为明显，2020年6月在疫后恢复阶段曾出现过一个小高峰，随后受政策影响跌入全年最低谷，为50011元/平方米，随后再缓慢恢复。
从一二手房均价对比案来看，2020年4月起，深圳二手房均价一直高于一手房均价，一二手房倒挂情况严重，这也在一定程度上造成了今年深圳市场过热的现象。
丁祖昱评楼市文章指出，深圳第四季度的供应井喷在一定程度上可以缓解深圳长期以来新房市场供需不平衡的问题，从而起到一定稳定市场的作用。在深圳土地“扩权”之后，能够更好的体现“因城施策”思想，供地速度增势十分突出。值得注意的是，土地供应增加与“房住不炒”并不相悖，并非意味着新一轮的上涨周期到来，在相对充裕的供应下，其实更配合近期的“三道红线”以及需求侧调控升级，有利于土地价格保持平稳。
与此同时，除了提高供应量平衡市场供求关系之外，在房价方面，尤其是中高端市场因限价问题导致的一二手房倒挂问题，也需要根据各地实际情况进行一定的调整和改善，否则依然还是难以避免因一二手房价差导致的投机炒作现象。
来源：中房网综合整理
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