中房网讯2024年12月16日至18日，由中国房地产业协会主办的“第十五届中国房地产科学发展论坛”在北京举行。本次论坛以“主动变革 转型发展”为主题，旨在促进房地产市场止跌回稳，引导行业企业转型升级。

  中国房地产业协会会长陈宜明出席论坛并致辞，国家信息中心原首席经济师祝宝良，长江证券首席经济学家、“孙冶方经济科学奖”得主伍戈，住房和城乡建设部原总经济师、中国房地产业协会第八届理事会会长冯俊，中国房地产业协会副会长、克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱，中国建筑标准设计研究院有限公司董事长、全国工程勘察设计大师李存东，中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪，人文财经观察家、中国商业文明研究中心联席主任秦朔等各领域的专家进行了演讲分享。

  论坛全程“干货”满满，以下为您带来主论坛各位重磅嘉宾的精彩观点：

  中国房地产业协会会长 陈宜明

  陈宜明：为房地产行业转型发展贡献积极力量

  中国房地产业协会会长陈宜明表示，当前房地产行业正处于转型发展阶段，困难比过去多，复杂程度也更大。从去年7月24日中央政治局会议到今年的多次政治局会议，以及日前召开的中央经济工作会议，党中央、国务院就房地产行业做出了多项重要判断和重大举措，提出了明确要求。这就更需要我们全面深入研讨，把思想认识和行动统一到中央的决策和部署上来。只有这样，行业发展方向才能更明确，行动才能更坚决。

  今年9月26日政治局会议提出房地产要止跌回稳，随后在住建部的指导下，中国房协和各省市房协联手组织开展了“百城千企商品房促销活动”和“方便看房活动”，并取得了明显成效。陈宜明透露，按照刚结束的中央经济工作会议“稳住楼市”的要求，中国房协将倡议在元旦春节期间继续组织多种形式的房地产促销活动，并就如何建设好房子满足人民群众对优质住房新期望进行深入研讨。

  陈宜明指出，措施总比问题多，全行业要携手团结奋斗，为中央提出的消化存量、优化增量、促进房地产行业健康发展做出应有贡献。

  国家信息中心原首席经济师 祝宝良

  祝宝良：明年经济增长可能达到5%左右

  国家信息中心原首席经济师祝宝良表示，从中央经济工作会议对当前中国经济形势的判断来看，今年以来我国经济运行总体平稳、稳中有进，经济发展存在的问题包括：内需主要是消费需求不足；房地产市场仍处于深度调整阶段；地方政府债务问题是我国近年来面临的一个重要挑战，部分地方面临较大偿债压力；企业经营困难，信心不强，产业内卷式竞争激烈；世界经济复杂性、严峻性、不确定性上升，外部环境变化带来的不利影响加深。

  中央经济工作会议上提出了明年工作的指导思想和主要目标，并明确了工作思路，包括实施更加积极有为的宏观调控政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击等。

  祝宝良指出，本次中央经济工作会议在政策措施上有很多新提法和新亮点，市场上最为关心的就是实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策。通过政策组合拳，惠民生、扩消费、稳出口，以及公共服务投资、城市更新和老旧城区改造，资本市场的稳定，加强财政、货币、就业、产业、区域、贸易、环保、监管等和改革开放举措的协调配合，增强政策合力，应该是明年主导中国经济的主要动力。祝宝良预计，2024年全年经济增长4.9%左右，2025年消费会有所加快，出口或有所减缓，投资仍受到房地产市场制约，制造业投资增速将有所减慢，房地产投资继续回落，会稍微收缩一点，2025年经济增长可能在4.5%到5%之间。

  长江证券首席经济学家、“孙冶方经济科学奖”得主伍戈

  伍戈：促进房地产止跌回稳，可以有更广阔的思路

  长江证券首席经济学家、“孙冶方经济科学奖”得主伍戈表示，要实现房地产市场的止跌回稳，目前不仅要靠产业政策，还需要宏观政策的合力。

  在伍戈看来，中央近期多次提及房地产市场的稳定，未来我们还可以更加重视，不仅作为防风险的对象，还要作为满足人们对高品质住宅等美好生活向往的领域。如果能把其作为充实内需的有机组成部分，那么未来可以有更广阔的思路。

  伍戈表示，宏观经济若稳健回升，房地产就能真正企稳回升。应对当前的挑战，海内外有许多经验值得借鉴，包括货币、财政和结构性的改革等。

  住房和城乡建设部原总经济师、中国房地产业协会第八届理事会会长 冯俊

  冯俊：在消费结构的演进中，居住消费比重必然会占据首位

  住房和城乡建设部原总经济师、中国房地产业协会第八届理事会会长冯俊表示，在未来的经济增长中，扩大内需是重点，内需的重点是消费。住房是扩大消费的重要部分，不仅呈现非工业品特点，同时消耗大量工业品，也是大部分服务消费的空间载体。在消费结构的演进中，居住消费比重必然会占据首位。住房兼具生存型消费和发展型消费功能，是社会经济发展的基础性消费。随着居住消费比重的上升，我们应该提供什么样的住房，是需要深入思考的命题。

  冯俊认为，高品质住房和好房子、优质住房，都是同一个理念。推进高品质住房建设，是房地产市场供求关系发生重大变化后的必然要求。供求关系发生重大变化包括以数量表现出的供应和需求变化，也包括需求结构、居住健康保障、数字技术发展、老龄化、居住生活的需求特征、工作和购物方式、以及交易习惯等方面的重大改变。

  在冯俊看来，高品质住房应该由七个方面的要素组成，包括价格可负担、地段、环境、公共服务、维护、邻里关系、物理特征。其中，在物理特征方面，高品质住房不仅仅是没有结构安全缺陷和没有通病，高品质追求的是内涵，一定是优，而不是“包装”，高品质不是高品相。高品质住房需要落实的是“适用、经济、绿色、美观”八字建筑方针。

  中国房地产业协会副会长、克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长 丁祖昱

  丁祖昱：2025年上半年房地产行业止跌基本完成

  中国房地产业协会副会长、克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱表示，12月召开的重要会议继续强调稳住楼市，其中也继续提到止跌回稳。从近期数据来看，房价和成交量都处于止跌回稳过程中。

  而且，谈到近期的市场感受时，丁祖昱坦言：“10月份之前找我的说有事情拜托，都是拜托退房的。但最近终于有人开始托我买房，不仅上海，在海南、南京、杭州，都开始帮忙买房了，这是一个非常好的信号”。

  丁祖昱预计，房地产行业2025年上半年止跌基本完成，止跌完成需要从信心恢复变成投资恢复。回稳过程可能比较长，或许需要几年时间。当然会有一些城市率先回稳。丁祖昱预测，包括杭州、上海、天津、成都、深圳、西安、合肥、苏州、北京和广州在内的10个城市，可能率先实现回稳。在其看来，前五个城市在指标方面更有支撑一些。

  中国建筑标准设计研究院有限公司董事长、全国工程勘察设计大师 李存东

  李存东：四维一体系统推进好房子建设

  中国建筑标准设计研究院有限公司董事长、全国工程勘察设计大师李存东表示，下力气建设好房子，归根到底要让人民群众住上好房子，而且好房子的内涵和外延非常广泛，涵盖了方方面面，不同面积、不同价位的房子，都要做成好房子，是全覆盖的概念。

  李存东强调，好房子建设不是单纯的依靠开发商或设计企业，要形成一个大的体系，系统化地推进，包括住建系统、地方政府、开发企业、设计单位、产业链企业以及百姓居住者，都要积极参与进来，这样才能形成好房子的整体推动。

  李存东指出，系统推进好房子建设，要在标准、样板、科技和体系方面四个维度做好应用和探索，从安全、舒适、绿色、智慧层面推进，以科技创新赋能中国建造，设计与建设具有长久优良品质的资产，满足人们对美好生活的向往。

  中信证券研究部基础设施和现代服务产业首席分析师 陈聪

  陈聪：未来房地产行业周转会更慢，更加需要精耕细作

  中信证券研究部基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪表示，今后房地产行业的竞争格局会逐渐稳定下来。预计企业会更加重视产品，更加精耕细作，这既回应了监管层对好房子的呼吁，同时也是企业转型升级必然的要求。

  陈聪指出，历史上一些房企持续压缩从拿地到开盘的时间，是值得商榷的。周转过快，从拿地到销售的时间过短，企业就可能没有时间精细化打磨产品，不够了解当地老百姓的需要，没有时间推敲非标的、独一 无二的土地资源，而只是在标准化的产品库里头套一个产品，然后又试图通过高佣金推动的营销活动来促进去化。长期来看，这种高周转的传统模式，不是未来时代所需要的。行业周转会变得更慢，精耕细作和加大建安投入可能更加普遍，而资金成本下降，允许产品溢价存在，也更便利于企业花时间打造好的产品。

  人文财经观察家、中国商业文明研究中心联席主任 秦朔

  秦朔：房地产的问题是过去发展太快了

  人文财经观察家、中国商业文明研究中心联席主任秦朔表示，房地产走到今天，某种意义上是整个行业过去高速发展模式的必然结果。当然在这个过程中还有金融化、城市化等多方面原因，把其推到资产负债表过度过快扩张的阶段。

  在秦朔看来，过去太好了，超前的好，过去包括大部分房地产商，就是很典型的根深蒂固的资产负债表思维，借钱越多，都投到拿地上，跟着中国地产的主升浪上去，成为“最大的赢家”，原因在于胆子大。至于怎么做好产品，基本上出问题的企业都是有套路、有体系、有执行力的，更主要的模式是资产负债表，然后突然发现我们的代价很高，整个行业都要调整，需要转型搞高质量发展，这样一个大的变化，在某种意义上说用危机形容是不过分的，结果就“砸”在了房地产头上。

  秦朔认为，房地产过去几十年那样的高速发展，突然面临现在这么重大的调整，业内需要放弃短期内结束的想法。如果2021年是房地产的顶点，以日本和美国房地产泡沫的经验，最快也要四五年时间复苏，就到了2026年左右了，甚至需要八到十年再迎来春天也是可能的。然后又会进入一个新常态，但也无法回到过去的发展模式。企业仍需要完成转型、调整，依靠自身力量来更好地匹配新的市场需求。

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